Вопрос по купле продаже земельного участка

Важная информация в статье: "Вопрос по купле продаже земельного участка" с профессиональной точки зрения. Все вопросы можно задавать дежурному специалисту.

Что предусмотреть в договоре купли-продажи земельного участка?

Договор купли-продажи земельного участка должен быть заключен в простой письменной форме (ст. 550 ГК РФ).

Договор не подлежит государственной регистрации и не требует обязательного нотариального удостоверения, в том числе если отчуждению подлежат земельные доли. Исключение составляют, в частности, сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, либо сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на земельный участок, которые подлежат нотариальному удостоверению (ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Обязательные условия договора купли-продажи земельного участка следующие.

1. Наименования сторон договора

Для физического лица — Ф.И.О., адрес места жительства (регистрации), паспортные данные.

Для юридического лица — наименование, юридический и почтовый адреса, ИНН, ОГРН, Ф.И.О. генерального директора (или лица, действующего по доверенности), банковские реквизиты.

2. Предмет договора

Помимо указания о продаже земельного участка необходимо указать его кадастровый номер, точный адрес его расположения, площадь, вид разрешенного использования и категорию земли (ст. 554 ГК РФ).

При этом следует помнить, что объектами купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 37 ЗК РФ).

Описывая предмет договора, следует сделать ссылку на правоустанавливающий документ на владение земельным участком: кем, когда, кому выдан документ и на каком основании.

При заключении договора следует определить цену и прописать порядок оплаты земельного участка.

Соглашение о цене является существенным условием договора, без согласования которого договор будет считаться незаключенным (ст. 555 ГК РФ).

4. Права и обязанности сторон договора

Необходимо указать, что продавец обязуется передать, а покупатель — принять и оплатить в установленном в договоре порядке земельный участок, являющийся предметом договора купли-продажи (ст. 556 ГК РФ).

5. Сведения об обременениях (ограничениях) земельного участка

В договоре купли-продажи указываются все имеющиеся обременения земельного участка (залог, аренда и т.д.) или ограничения в его использовании либо сообщается об их отсутствии (ст. 37 ЗК РФ).

6. Порядок передачи земельного участка

Покупателю и продавцу необходимо определить в договоре момент передачи земельного участка от продавца к покупателю по передаточному акту.

Передача земельного участка продавцом и его прием покупателем — их обязанность (ст. 556 ГК РФ).

После совершения сделки купли-продажи бывший владелец земельного участка перестает быть плательщиком земельного налога, им становится новый владелец ( п. 1 ст. 388 , п. 1 ст. 389 НК РФ).

Кроме того, продавец земельного участка, находившегося в его собственности менее трех лет (если участок приобретен в собственность до 01.01.2016) или менее минимального срока, установленного ст. 217.1 НК РФ (если участок приобретен в собственность после 01.01.2016), должен заполнить налоговую декларацию и уплатить НДФЛ с дохода от продажи земельного участка (при наличии дохода) ( п. 17.1 ст. 217 , пп. 2 п. 1 ст. 228 , п. 1 ст. 229 НК РФ; п. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ). Продавец вправе уменьшить налогооблагаемый доход, заявив имущественный налоговый вычет ( пп. 1 п. 1 , пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

При этом покупатель сможет вернуть сумму ранее уплаченного НДФЛ, заявив имущественный налоговый вычет на сумму приобретения, если участок предназначен для ИЖС или расположен под приобретаемым жилым домом ( пп. 3 п. 1 , пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Как оформить сделку купли-продажи земельного участка? Узнать →

Как рассчитывается земельный налог для физических лиц? Узнать →

Какие вычеты и обязанности по НДФЛ предусмотрены при продаже квартиры и другого недвижимого имущества? Узнать →

Какие вычеты по НДФЛ предусмотрены при покупке квартиры и другого недвижимого имущества? Узнать →

Подготовлено на основе материала

адвоката Богаткова С.А.

Дзен! Дзен! Дзен! На нашем Яндекс Дзен канале ещё больше особенных юридических материалов в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас →

Составление договора купли-продажи земельного участка

Главная » Земля » Составление договора купли-продажи земельного участка

Составление договора о приобретении или отчуждении имущества является обязательным элементом сделки. Многие не считают нужным обращаться за консультацией к профессиональным юристам, думая, что смогут учесть все особенности и тонкости составления договора купли-продажи. Изучите основные пункты и их содержание, которые должны присутствовать в любом договоре.

Что предусмотреть в договоре купли-продажи земли

Первое условие, которое обязательно необходимо выполнить при заключении договора в отношении земельного участка – он заключается в письменной форме. Знайте, что правильно составленный договор не нужно регистрировать у нотариуса или в иных государственных структурах.

Если земельный надел куплен супругами в браке, то при попытке продать участок одним супругом необходимо предоставить письменное разрешение на продажу второго супруга. Разрешение должно быть зарегистрировано у нотариуса.

Знайте, что приобретая землю по договору купли-продажи, покупатель обязан зарегистрировать свои имущественные права в отношении недвижимого объекта в Росреестре. Необходимо узнать местоположения отделения Росреестра в соответствующем районе, к которому относится приобретаемая земля.

Внимательно изучите изложенные ниже необходимые составляющие договора по приобретению или отчуждению имущества:

Имейте в виду, что после приобретения участка бывший собственник перестает уплачивать налоговые платежи за землю. Эта обязанность переходит новому владельцу.

Учтите, если собственник земельного участка после его получения владеет им не более 3 лет, то при продаже такой собственник обязан уплатить НДФЛ с продажи земли. Если собственник пользуется и распоряжается землей больше 3 лет, то НДФЛ не уплачивается.

Договор купли-продажи доли земельного участка.

Пошаговую инструкцию, как продать земельный участок без посредников, читайте тут.

Знайте, что обе стороны данного договора могут часть денежных средств компенсировать:

  • Продавец земли может заявить о налоговом вычете в ФНС;
  • Приобретатель земли может подать заявление о возврате ранее уплаченного НДФЛ через налоговый вычет на стоимость покупки.

Предварительный договор купли-продажи земельного участка

Существуют ситуации, когда обе стороны сделки стараются, так или иначе, изменить условия договора в свою пользу. При этом пока не подписан договор купли-продажи, ни одна сторона не несет ответственности за нарушение устной договоренности.

Чтобы избежать ситуации со сменой условий, составьте предварительный договор о приобретении или продажи земельного участка.

Знайте, что предварительный договор отражает условия сделки, согласие сторон на составление договора на приобретение имущества по установленным условиям, описывает условия, при которых сделка состоится.

Такая бумага не является обязательной для исполнения, носит рекомендательный характер, но позволяет закрепить предварительные договоренности сторон. Именно это помогает сторонам избежать конфликтов при односторонней смене условий сделки.

Читайте так же:  Приватизация земли под частным домом

Изучите те условия, которые нужно вписать в текст предварительного договора:

  • Опишите предмет договора более детально, укажите все особенности и характеристики участка земли, в отношении которого составляется документ. Максимально точно опишите все строения, объекты и сооружения, возведенные на участке земли. Опишите их правовой статус. Укажите, какие коммуникации присутствуют на участке, что в перспективе планируется установить на участке. Будет ли подключено электричество, водоснабжение, газификация, если такие данные имеются у продавца;
  • Обязательные и неотъемлемые условия, при наступлении которых договор купли-продажи будет заключен окончательно;
  • Порядок осуществления процедуры заключения договора купли-продажи в отношении земельного участка. Дополнительные условия, которые должны быть реализованы до подписания основного договора. Условия могут быть ограничены временными рамками, конкретной датой или наступлением определенного события.

Договор, предварительно заключенный сторонами, не регистрируется. Обязательно учтите, что при его составлении чаще всего указывают о внесении предоплаты (если сделка не состоялась, то сумма возвращается внесшему предоплату гражданину) или задатка (если сделка не состоялась по вине одной из сторон договора, то виновная сторона выплачивает удвоенную сумму задатка пострадавшей стороне).

Существуют уже готовые бланки договоров, которые можно скачать в открытых источниках. Составлять текст документа проще, когда есть образец.

На что обратить внимание при составлении договора купли-продажи земельного участка

Отдельно изучите вопрос об условиях проведения сделки, которые делятся на три категории:

Если обязательные условия договора не соблюдены или информация намеренно не внесена в текст, то сделка будет признана несостоявшейся, даже после подписания документа участниками.

Отдельно изучите основные условия составления договора купли-продажи, которые не являются причиной для непризнания сделки, но могут стать препятствием для реализации сделки:

  • Сведения в пунктах о правах и обязанностях сторон при составлении договора;
  • Отсутствие пункта об ограничениях и долговых обязательствах в отношении участка;
  • Не указана процедура передачи участка земли от продавца к покупателю.

Когда договор купли-продажи земельного участка может быть признан недействительным

Существуют определенные условия, при включении которых в договор, он может стать недействительным, а сделка признана несовершенной. Такие условия прямо или косвенно нарушают действующие нормы законодательства.

Часто можно столкнуться с ситуацией, когда оформляете сделку по приобретению участка, а в тексте существует условие, при котором у продавца есть право приобрести обратно земельный участок при определенных обстоятельствах. Такие уловки применяют банки или кредитные организации, но внесение подобных условий в договор незаконно. В такой ситуации может получиться так, что продавец избавляется от залогового участка, а все обязательства перед кредиторами переходят приобретателю участка.

Включать в договор условия, которые ограничивают права в распоряжении участком земли у покупателя, недопустимо. Любой добросовестный приобретатель участка земли с правами собственника на нее имеет право распоряжаться наделом на свое усмотрение в пределах действующего законодательства.

Ограничение на участок земли, находящийся в частном владении, может быть наложено только специальным нормативным актом, принятым государственными уполномоченными органами.

Если в текст договора вписан пункт о том, что продавец снимает с себя ответственность в отношении покупателя, если появляются третьи лица в отношении продаваемого участка, то от такой сделки стоит отказаться. Внесение подобных пунктов является преступлением.

Если договор составляется в устной форме, он не признается совершенным. Если покупатель отказывается регистрировать в Росреестре приобретенную недвижимость, сделка признается несовершенной. Любые требования и пункты в договоре купли-продажи должны соответствовать нормам законов, действующих в момент составления договора.

Делая вывод, учтите, что необходимо включать перечисленные выше основные и дополнительные пункты в договор. Но не стоит пренебрегать еще некоторыми моментами, которые рекомендовано включать в текст основного документа.

К ним относятся пункты об ответственности сторон за реализацию сделки, обстоятельства непреодолимой силы, параграф о способах внесения изменений в договор. Отдельно обратите внимание на пункты о причинах расторжения договора, о способах разрешения спора в случае нарушения условий одной из сторон сделки.

Оформление сделки купли-продажи земельного участка

Главная » Земля » Оформление сделки купли-продажи земельного участка

Проведение сделок с недвижимостью, в том числе с земельными участками – процедура сложная, требующая знаний законодательства и внимания к деталям. Основополагающими этапами оформления купли-продажи земельного надела является грамотное составление договора и сбор документов для регистрации права собственности.

Как оформить сделку купли-продажи земли

Механизм оформления сделки по приобретению или отчуждению земельного участка:

  • разработайте договор купли-продажи (можно воспользоваться унифицированной формой договора или разработать документ самостоятельно);
  • внимательно заполните договор, указав все характеристики земельного участка, порядок и условия перечисления денежных средств, сроки передачи земельного участка;
  • урегулируйте финансовые вопросы и осуществите передачу земельного надела по акту;
  • сформируйте комплект документации для узаконивания перехода права собственности и представления в Росреестр;
  • оплатите сумму госпошлины за регистрационные действия;
  • получите документ, подтверждающий собственность на приобретенный участок.

Заполните 3 экземпляра договора купли-продажи (по одному для каждой из сторон, а третий экземпляр остается на хранении в службе Росреестра). Материальные расчеты оформляйте распиской, подтверждающей передачу денег.

Подача документов для регистрации права собственности может осуществляться несколькими способами:

  • непосредственная передача документов в территориальный орган Росреестра;
  • направление подтверждающих документов через сайт государственных услуг;
  • подача документов через многофункциональный центр.

Для инициирования процедуры регистрации договора подайте заявление о необходимости узаконить право собственности, указав перечень документов, который вы прикладываете в качестве подтверждения совершенной сделки. В случае продажи участка, находящегося в совместной или долевой собственности, предоставьте в уполномоченный орган письменное согласие второго супруга или других совладельцев.

Принятие документов должно быть подтверждено официальной распиской государственного органа с указанием даты завершения регистрационных действий. Срок на рассмотрение представленных документов составляет не более 30 дней.

Однако на практике узаконивание права собственности занимает в среднем 10-14 дней, поскольку большинство подтверждающих документов получается государственными органами в рамках межведомственного взаимодействия.

Регистрация права собственности должна быть отражена в ЕГРП. Этот документ и будет являться подтверждением вашего владения земельным наделом.

Документы для сделки купли-продажи земельного участка

В целях оформления процедуры купли-продажи земельного надела приготовьте комплект следующих документов:

  • кадастровый паспорт (данные по земле из кадастрового учета могут быть предоставлены любого гражданину с предъявлением документа, удостоверяющего личность);
  • документы, подтверждающие право собственности на реализуемый участок (свидетельство, подтверждающее приватизацию, договор купли-продажи, завещание и т. д.);
  • письменное разрешение второго супруга на реализацию участка, входящего в состав совместной собственности;
  • соглашение о долевом участии и разрешение других совладельцев на продажу земли, входящей в долевую собственность;
  • разрешительный документ органов опеки, если объектом сделки является имущество, принадлежащее несовершеннолетнему лицу.

Если подача документов осуществляется представителем, не забудьте узаконить объем его прав в нотариальной доверенности.

Читайте так же:  Кто оплачивает дополнительный отпуск чернобыльцам

Составление договора купли-продажи земельного участка.

Пошаговую инструкцию, как продать земельный участок без посредников, читайте тут.

Как составить договор купли-продажи земельного участка

Процедура формирования договора купли-продажи имеет ряд существенных тонкостей:

  • договор составляется в простом письменном виде, не требующем нотариального заверения (за исключением сделок с участием несовершеннолетних и ограниченно дееспособных);
  • законом установлена обязательная регистрация права собственности, уклонение от которой влечет наложение мер административного воздействия (статья 19.21 КоАП РФ);
  • объектом сделок купли-продажи могут являться только участки, зарегистрированные в государственном кадастре (имеющие номер кадастрового учета);
  • наличие информации о цене сделки является непременным условием договора, иначе документ будет признан недействительным;
  • обязательное наличие сведений об обременении участка, если таковые имеются;
  • соблюдение условий по предоставлению права преимущественной покупки для совладельцев участка (если земля находится в долевой собственности);
  • соблюдение ограничений по обороту земель, имеющих статус сельскохозяйственного назначения (ограничение по площади надела, установление запрета на реализацию земель иностранным гражданам).

В случае реализации земель, находящихся в ограниченном обороте (предназначены для ведения сельского хозяйства) обязательно проинформируйте о данном факте уполномоченный орган муниципалитета. Ожидайте от государственного органа ответ в течение месяца с момента подачи уведомления. Проведение сделки без информирования муниципалитета или с нарушением срока ожидания ответа, повлечет недействительность договора о продаже участка.

При составлении договора на приобретение или отчуждение земельного надела, кроме требований федеральных законов, учитывайте нормы регионального законодательства.

Нюансы оборота земельных наделов в конкретной местности зачастую регулируются местными нормативными актами.

Образец договора купли-продажи земельного участка

В содержании соглашения по отчуждению земельного надела отразите следующие положения:

  • наименование сторон сделки с указанием паспортных сведений;
  • подробная характеристика надела, подлежащего реализации (местонахождение надела, номер в кадастровом учете, целевое назначения, площадь);
  • детальная информация о документах, подтверждающих право владения продавца на участок земли;
  • стоимость участка и процедура расчетов;
  • обязательства и права участников сделки;
  • сведения о наличии или отсутствии ограничений (обременений), проверить чистоту сделки можно, запросив выписку из ЕГРН, где указываются все режимы обременения участка;
  • информацию о способе предоставления земельного надела (согласно акту, после получения денег, после регистрации прав собственности и т. д.);
  • срок действия договора (период времени, в который продавец обязуется предоставить, а покупатель принять и оплатить предмет договора).

В целях единообразного понимания условий сделки, составляйте договор с использованием четких и емких фраз, избегая применения расплывчатых формулировок.

Госпошлина при оформлении купли-продажи земельного участка

Для проведения регистрационных действий по узакониванию прав владельца на земельный надел оплатите госпошлину в размере 2000 рублей и предоставьте подтверждающий документ в службу Росреестра вместе с заявлением.

Обратите внимание, что за регистрацию земель, имеющих статус сельскохозяйственного назначения, вы заплатите всего 350 рублей.

Видео (кликните для воспроизведения).

Данные расценки закреплены положениями налогового законодательства.

Оформление купли продажи участка

С одной стороны, подобная гражданско-правовая сделка может стать выгодным капиталовложением, с другой — это сделка, сопряжённая с фактором множества юридических вопросов и различных рисков. Перед совершением следки ознакомьтесь с самой процедурой купли продажи участка и её особенностями. Далее, приведены основные этапы совершения подобной покупки:

  • Ознакомление с участком, который вы желаете приобрести;
  • Изучение документов требующихся для юридического оформления права перехода собственности. В случае если покупатель не обладает полным комплектом документов на руках, вы можете заключить предварительный договор, в котором оговорите сроки предоставления полного пакета документов. А также подобным документом можно регулировать и другие взаимоотношения, возникающие до подписания основного договора. Заключается в письменной форме, не требует регистрации. Предварительная купля продажа земельного участка также выгодна для покупателя, когда тому требуется время на сбор необходимой суммы или одобрения банковского кредита.
  • После изучения всех документов, если условия сделки удовлетворяют интересы обеих сторон, заключается основной договор.
  • Далее, покупатель передаёт оговорённые денежные средства продавцу. Широко используется безналичный расчёт, путём перечисления средств на банковский счёт покупателя и оплата с использованием арендованной банковской ячейки.
  • Оформление продажи земельного участка в органах юстиции.

Сделка купли продажи земли. Особенности и риски.

Оформление продажи земельного участка сопряжено с множеством рисков, которые в будущем могут стать причиной не только сложностей использования земли, но и лишения вас прав на купленный участок и длительных судебных процессов. Ниже приведён перечень рисков, которые могут возникнуть при заключении сделок связанных с оформлением договора купли продажи земельного участка.
Недобросовестный продавец.

  • Часто с целью быстрой реализации имущества продавец или агентство недвижимости указывают недостоверные данные об участке и его целевом назначении. Так, вы приобретёте землю, но задуманное вами не сможете осуществить, поскольку при получении разрешения на строительство выяснится, что земля предназначена исключительно под сельскохозяйственные угодья. При приобретении участка оптимальным вариантом назначения земель является ИЖС. (Индивидуальное жилое строительство).
  • Продавец получил право на землю в результате само захвата, и в дальнейшем при регистрации права собственности на участок вы рискуете получить не только усложнённую процедуру, но и потерять ваши средства поскольку по решению суда вполне вероятно, что земля будет передана во владение законному хозяину. В случае если продавец уклоняется от предоставления вам каких-либо документов следует отказаться от подобной сделки и избежать неоправданного риска.
  • На земельный участок может быть наложено обременение в виде ареста или запрещения продажи, также может выступать в качестве залога, о чём естественно недобросовестный продавец сообщать не станет.
  • Также существует риск продажи участка несколько раз. Подобные ситуации возможны при предоставлении продавцом документов старого образца.

юрист по земельному праву

Бесплатная консультация юриста в Москве и других городах РФ

Получите юридическую консультация по земельному праву

Ошибки и неточности при оформлении договора купли продажи земельного участка

  • Оформление купли продажи участка сложный юридический процесс, требующий изучения многих бумаг касательно реализуемого участка. В частности касательно описания земли, замеров. В ситуации, когда соседи устно договорились об обмене тем или иным клочком земли без документального оформления. Перед совершением покупки, следует, обязательно ознакомится с кадастровым паспортом.
  • Оформления сделки без согласия супруга. Многие забывают о такой мелочи, что часто в будущем может вызвать определённые сложности. Сегодня у супруга нет никаких претензий, а завтра в случае бракоразводного процесса возникают вопросы, как было продано имущество и почему не получалось согласие другой стороны.
  • Оформление купли продажи участка без соответствующего разрешения органов опеки, в случае если земля принадлежит несовершеннолетнему гражданину.

Как мы уже говорили, при заключении подобной сделки следует внимательно изучать предоставленные документы. В нашей юридической практике случались случаи, когда человек хотел приобрести один земельный участок, а приобретал совершенно другой. Как такое возможно? Если при изучении документов вы были невнимательны и не обратили внимания на кадастровые номера и адрес указанный в них недобросовестный продавец может воспользоваться вашей доверчивостью. Вам показывают землю и полный пакет требуемых документов, но совершенно на другой участок, и вы, желая совершить поскорее выгодную сделку можете стать заложником собственной невнимательности, и достаточно трудно будет оспорить подобную сделку и вернуть ваши средства.

Читайте так же:  Задолженность перед фссп проверка, причины возникновения, варианты оплаты

Земельное право услуги юриста в Москве и других городах РФ

Получите юридическую консультация по телефону

Документы, требующиеся при продаже земельного участка.

Следует обязательно проверить документы собственника земельного участка или его представителя. Такими документами являются: для физического лица – паспорт (для большей уверенности попросите предъявить прочие документы удостоверяющие личность, например, водительские права, для представителя потребуется заверенная доверенность). Для ИП необходимо просмотреть свидетельство о регистрации, для юридических лиц – устав и прочие регистрационные бумаги. Необходимо изучить документы на землю, в частности кадастровый паспорт, свидетельство о праве собственности.

Оформление купли продажи участка. Юридическая помощь.

Сложность механизма заключения сделки и большое количество мошенников желающих разжиться за чужой счёт, требуют большой правовой подкованности и осведомлённости о подводных камнях подобных гражданско-правовых актов. Для того чтобы сберечь собственные средства и получить всестороннюю помощь при заключении сделки купли продажи участка следует обратиться за помощью юристов. Наши специалисты имеют большой опыт работы с недвижимостью, в том числе проблемной и помогут вам получить всю необходимую информацию и принять правильное решение, касательно целесообразности проведения сделки. Мы предоставляем наши услуги в Москве, Московской Области и других регионов России. Для получения дополнительной консультации касательно вашего вопроса, позвоните по указанному на сайте номеру телефона или оставьте свою заявку и наш специалист свяжется с вами в скором времени.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать Задать вопрос юристу

Нюансы сделки с государством по реализации земельного участка и как продать недвижимость по кадастровой стоимости?

Довольно распространен вопрос о покупке земельного участка у государства.

Но как регламентируется продажа земли государственным органам и можно ли её продать по кадастровой стоимости?

Когда возникает необходимость в таком соглашении? Каков перечень необходимой документации?

В каких случаях возможна такая сделка и каковы её нюансы? Попробуем разобраться в важных аспектах.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Возможна ли такая сделка?

Возможно, правда формулировка другая. Если вы обдумываете механизм реализации участка земли государству, необходимо убедиться, что государство в этом заинтересовано. Главными регуляторами в данной сфере являются: Земельный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ, а также Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Так, статья 53 Земельного кодекса говорит о праве лица, владеющего участком, отказаться от него, то есть вернуть его государству. Делаем вывод, что правообладатель может вернуть участок государству, а не продать его, хотя смысл тот же.

Как реализовать землю по желаемой сумме и что для этого нужно?

Это возможно, однако, главный вопрос в том, есть ли у государственных органов желание купить такой участок.

Для продажи земли необходимо написать заявление и указать желаемую сумму, то есть кадастровую стоимость. Тогда государство, в зависимости от интереса к участку, согласится, либо предложит свою цену. В случае заинтересованности в сделке, владелец получит уведомление.

Так, согласно, Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»: п.1 ст.8 Купля-продажа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения:

При продаже участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Добровольный отказ

Исходя из 53 статьи Земельного кодекса, собственник вправе добровольно отказаться от участка и вернуть его государству. Это же правило в статье 236 Гражданского кодека Российской Федерации:

Граждане – собственники земельных участков, вправе добровольно отказаться от права собственности на земельный участок.

Для совершения процедуры отдачи земли, собственнику надобно обратиться с обращением и документом, удостоверяющим личность, в исполнительный орган власти или местного самоуправления. Также при подаче заявления необходим подлинник документа, удостоверяющего право на земельный участок и план его границ.

Когда может возникнуть такая необходимость?

Это зависит от желания собственника. В определенных ситуациях собственник может захотеть продать участок добровольно. Таким образом происходит собственное волеизъявление лица.

Ведь собственник земли обязан уплачивать налог, и в случае с землями сельскохозяйственной группы, осуществлять дополнительные действия по содержанию участка.

Вправе ли администрация предложить собственнику купить землю?

Государство, в лице представляющих его органов местного самоуправления, вправе предложить собственнику продать землю, в случае, если такая земля имеет определенную ценность, интерес. К примеру, по Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» органы власти имеют преимущество в покупке земли. В этом проявляется нужда государства в землях данного значения.

Помимо добровольного предложения, так же, есть основания изъятия земель у собственников. В целом, изъятие земель возможно в следующих ситуациях:
  1. Государственная или муниципальная нужда.
  2. Комплексное развитие территории.
  3. Ненадлежащее использование земли.
  4. Реквизиция.
  5. Конфискация.

Процедура продажи

С чего начинать и куда обращаться?

Чтобы продать землю, необходимо:

  1. Сообщить местным органам власти о намерении продать участок.
  2. Написать заявление с включением стоимости участка (в случае указания кадастровой стоимости).

Формой извещения о продаже является заявление, принимаемое местными органами, предоставивший земельный участок. К заявлению прилагаются подлинник документа, подтверждающий собственность на землю и план его границ.

Необходимые документы

В случае изъявления государством желания приобрести участок, можно собирать документы. Потребуется:

  1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок, либо выписку из Единого государственного реестра недвижимости (в любом случае получить выписку будет не лишним).
  2. Документ, подтверждающий основания приобретения (получения) продавцом земельного участка в собственность (ранее заключенный договор купли-продажи, мены, дарения, завещание и т.д.).
  3. Договор купли-продажи земельного участка.
  4. Кадастровые документы на землю.
  5. Заявление для регистрации перехода права собственности и регистрации права собственности за покупателем (заполняется непосредственно в отделении Росреестра перед подачей документов).
  6. Паспорт лица – участника сделки. Когда документы подает представитель, нужно представить нотариальную доверенность с указанными полномочиями.
  7. В случае приобретения земли в период брака – нотариально заверенное согласие супруга (супруги) продавца на продажу участка.
  8. Акт приема-передачи участка.
  9. Чек об оплате госпошлины.
  10. Произведенная государственная регистрация подтверждается выпиской из ЕГРН.
Читайте так же:  Как оплатить госпошлину в суд через сбербанк

Согласно налоговому законодательству, государственная пошлина определяется: В отношении земли, предназначенной для определенной деятельности (сельскохозяйственная, дачная, огородническая) – 350 руб. В отношении иных земель (без специального назначения) – 2000 руб.

Заключение договора

Исходя из положений Гражданского кодекса РФ (статья 550), для договора предусмотрена письменная форма, простая.

Статья 550 ГК РФ. Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Непременно указывается следующая информация:

  1. датировка, место и число экземпляров;
  2. информация продавце и покупателе;
  3. описание предмета;
  4. права, обязанности;
  5. цена и порядок расчета;
  6. момент, когда договор приобретет силу;
  7. подпись сторон.

Подробнее о заключении типового договора купли-продажи ЗУ читайте здесь.

Регистрация сделки

Статья 551 ГК РФ «Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость» гласит:

  • Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
  • Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Данные действия определяются, как юридический факт перехода прав собственности от одной стороны к другой. Этот шаг является завершением процедуры отчуждения земли путем продажи.

Подробнее о том, как происходит оформление сделки и регистрация прав при купле-продаже ЗУ в Росреестре и через МФЦ, мы рассказывали в специальной статье.

Получение оплаты

Одно из главных прав продавца – требовать внесение полной платы стоимости земли. Важное условие в сделке это указание точной цены и порядка расчетов. Расчет по договору можно произвести как до передачи прав, подтверждающих получения участка в собственность, так и после такового. Когда земля переходит по акту приема – передачи – правила такие же. Кроме того, можно указать, данный акт и есть договор.

Сроки и расходы

  1. В отношении действий по изъятию земли.

До внесения изменений, у владельца участка был год на обсуждение условий. На данный момент этот срок сокращен до трех месяцев. Однако дело перейдет в суд, если стороны не договорятся, и цена будет установлена судебным решением.
В отношении добровольной продажи.

Если власти отказались приобретать землю по указанной в заявлении цене, либо в месячный срок не ответили на заявление, правообладатель может реализовать участок любому третьему лицу. При этом цена не может быть выше той, которая была указана в уведомлении.

Момент исполнения указывается в соглашении о купле – продаже. Расходами являются:

  • Выше перечисленная госпошлина – 350 – 2000 рублей.
  • Расходы на представителя (при наличии такового) – 3 000 – 5 000 рублей.
  • Подготовка документов – 10 000 – 15 000 рублей.
  • Правообладание участком сроком до трех лет, либо меньше, чем указано в статье 217.1 НК РФ означает, что продавец должен заполнить налоговую декларацию и уплатить НДФЛ с дохода по данной сделке (при наличии дохода). О нюансах налогообложения при совершении сделки купли-продажи ЗУ читайте тут.

Таким образом продать землю действительно можно, в том числе и по желаемой Вами (кадастровой) стоимости. Необходимо помнить об уведомлении государственных органов и подготовиться к соответствующим расходам.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Права на земельный участок при покупке нежилого здания, дома или другого объекта недвижимости

Покупая нежилое здание, дом или другой объект недвижимости, необходимо помнить, что в соответствии со статьей 552 ГК РФ при продаже здания, дома или другого объекта недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Следует учитывать, что земельное законодательство запрещает продажу земельного участка без находящихся на нем зданий, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу. Продажа здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, производится вместе с земельным участком.

Договоры купли-продажи объектов недвижимости, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

То есть договор купли-продажи объекта недвижимости в обязательном порядке должен содержать в себе условия о приобретении прав на земельный участок, если продается здание, сооружение, иной объект недвижимости, расположенный на таком земельном участке. Если речь идет о продаже земельного участка, договор купли-продажи должен содержать условие о покупке объектов недвижимости, расположенных на земельном участке.

При правовом аудите недвижимости (земельного участка, здания, помещения, дома и т.п.) до заключения договора купли-продажи необходимо осмотреть визуально земельный участок на предмет наличия на нем каких-либо объектов недвижимости, кроме того необходимо ознакомиться с кадастровыми паспортами в отношении объектов недвижимости, выписками из ЕГРП в отношении земельного участка и объектов недвижимости, при возможности – с архивными документами.

Если продавец недвижимости является собственником земельного участка

Когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Из указанного правила есть исключения:

  • Продажа части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре, производится вместе с частью земельного участка, а не со всем земельным участком;
  • Продажа здания, сооружения, находящегося на земельном участке, изъятом из оборота;
  • Продажа сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута. На условиях сервитута на земельном участке размещаются линейные объекты, сооружения связи, специальные информационные знаки и защитные сооружения, не препятствующие разрешенному использованию земельного участка.

Если продавец производит продажу доли в праве собственности на нежилое здание, дом, иной объект недвижимости, то вместе с продажей этой доли должно производиться отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, на котором расположены такое нежилое здание, дом, иной объект недвижимости.

Если продавцу принадлежит часть нежилого здания, строения или помещения, то продажа такой части нежилого здания, строения или помещения в них производится с одновременной продажей доли в праве собственности на земельный участок, на котором расположены соответствующие объекты недвижимости.

Если продавец недвижимости является арендатором земельного участка

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором аренды земельного участка.

Читайте так же:  Кто имеет право на приватизацию квартиры

Проводя правовой аудит недвижимости до заключения сделки купли-продажи в обязательном порядке необходимо знакомиться с условиями договора аренды земельного участка. Из условий договора аренды можно понять, требуется ли согласие собственника земельного участка на продажу недвижимости, а кроме того, многие суды считают, что к отношениям между новым собственником недвижимости и собственником земельного участка применяются условия ранее заключенного договора аренды с прежним арендатором земельного участка. Соответственно, правовая экспертиза договора аренды позволит выявить возможные риски, которые могут возникнуть из такого договора аренды.

Когда продавец нежилого здания, дома, иной недвижимости на земельном участке является арендатором такого земельного участка, к покупателю объекта недвижимости с момента регистрации перехода права собственности (иногда суды считают, что с момента фактической передачи объекта недвижимости) на такое недвижимое имущество перейдет право аренды земельного участка независимо от того, оформлен ли договор аренды между покупателем и собственником земельного участка. С указанного момента также возникнет обязанность по оплате арендной платы за земельный участок в соответствии с договором аренды.

Отсутствие заключенного договора аренды земельного участка между новым собственником объекта недвижимости и собственником земельного участка не освобождает нового собственника объекта недвижимости от оплаты арендной платы, в указанном случае собственник земельного участка может взыскать сумму начисленной арендной платы с даты перехода права собственности на объект недвижимости (фактической передачи) с нового собственника объекта недвижимости как неосновательное обогащение.

Если продавец недвижимости владеет земельным участком на праве постоянного бессрочного пользования.

Согласно разъяснениям Пленума ВАС «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» изложенных в Постановлении от 24 марта 2005 г. N 11, если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а новому собственнику объекта недвижимости на таком праве земельный участок предоставляться не может, последний, как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения должен оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести земельный участок в собственность.

Если новый собственник объектов недвижимости уклоняется от заключения договора аренды земельного участка или оформления права собственности на земельный участок после перехода к нему права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, то с него как неосновательное обогащение можно взыскать плату за фактическое использование земельного участка с момента перехода права собственности на соответствующие объекты недвижимости на таком земельном участке.

Ответственность за использование земельного участка без оформления прав на земельный участок

Следует отметить, что статья 7.1. КоАП РФ, действовавшая до 20.03.2015 года, предусматривала возможность привлечения к ответственности за использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю. Для юридических лиц штраф составлял от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей, и суды часто вставали на сторону контролирующих органов, в случаях, когда владелец объекта недвижимости на земельном участке уклонялся от переоформления своих прав на земельный участок.

С 20 мая 2015 года статья 7.1 КоАП РФ изложена в новой редакции и теперь предусматривает ответственность за использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на земельный участок. Размер ответственности по указанной статье существенно вырос, подробнее.

Если ранее объективную сторону правонарушения составляло использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, то сейчас речь идет об использовании земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на земельный участок.

Вопрос о том, будет ли правомерным взыскание штрафа по статье 7.1. КоАП в редакции, вступившей в силу с 20 марта 2015 года, в тех случаях, когда права на земельный участок перешли в результате прямого указания закона, но не были оформлены в установленном порядке, будет решаться судами в будущем.

Преимущественное право

При покупке земельного участка необходимо помнить о том, что собственник нежилого здания, дома, иной недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, на котором расположен такой объект (пункт 3 статьи 35 ЗК РФ).

Проводя правовой аудит земельного участка перед сделкой купли-продажи недвижимости необходимо удостовериться в том, что собственник земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий другому лицу в соответствии со статьей 250 ГК РФ известил в письменной форме о своем намерении продать земельный участок постороннему лицу с указанием цены и других условий сделки купли-продажи земельного участка. Если собственник объекта недвижимости на таком земельном участке откажется от покупки земельного участка в течение месяца, продавец вправе продать земельный участок любому лицу.

При продаже земельного участка с нарушением преимущественного права покупки собственник объекта недвижимости на таком земельном участке имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя по заключенному договору.

Указанные обстоятельства необходимо учитывать в случаях, когда вы намерены купить земельный участок или объект недвижимости, расположенный на земельном участке.

Другие статьи по теме:

Новые правила предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий и сооружений

Видео (кликните для воспроизведения).

ООО «Дикес Консалтинг» осуществляет юридическую экспертизу документов по объектам недвижимости, юридическое сопровождение сделок с недвижимостью подробнее, а также представительство в суде по спорам из договоров купли-продажи недвижимости, по юридическим спорам из административных правонарушений подробнее

Источники


  1. Конев, Д. В. Признание и приведение в исполнение иностранных судебных актов по гражданским и торговым делам в Германии и России. Сравнительно-правовой анализ / Д.В. Конев. — М.: Wolters Kluwer, 2015. — 262 c.

  2. Неуймин, Я. Г. Вопросы истории и методологии автоматизации промышленного производства / Я.Г. Неуймин. — М.: Главная астрономическая обсерватория АН СССР, 2014. — 160 c.

  3. Мацкевич, И.М. Организация научной деятельности и выполнение научных работ по юриспруденции. Научно-практическое пособие / И.М. Мацкевич. — М.: Проспект, 2017. — 915 c.
Вопрос по купле продаже земельного участка
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here