Виды стоимости земельного участка

Важная информация в статье: "Виды стоимости земельного участка" с профессиональной точки зрения. Все вопросы можно задавать дежурному специалисту.

Виды стоимости и цены земли

Стоимость объекта недвижимости – это цена земельного участка, которая является наиболее вероятной при его продаже на открытом рынке в условиях конкуренции или при совершении другой подобной операции (страхование). В качестве объекта недвижимости могут выступать земельный участок или долговременные права на его аренду. Стоимость объекта недвижимости еще называют рыночной стоимостью.

Нормативная цена земли – это стоимость земельного участка, обладающего определенным набором качественных характеристик и определенным местоположением, рассчитанная на основе потенциального дохода за расчетный период окупаемости.

Нормативная цена земли определяется на основе:

  1. ставки налога на землю, причем должны учитываться повышающие коэффициенты;
  2. уровня цены.

При определении нормативной цены не учитываются: льготы по налогу на землю, повышение налога за превышение норм отвода земель.

По конкретным участкам нормативная цена рассчитывается как 200–кратная ставка налога на землю на единицу площади участка с соответствующим целевым назначением.

Субъекты РФ имеют право устанавливать повышающие коэффициенты к нормативной цене земли, но таким образом, чтобы она в конечном итоге не была больше, чем 75 % рыночной цены земель данной категории и зоны.

Местная власть может изменять установленную нормативную цену земли не более чем на 25 %.

Необходимо учесть также, что при продаже заложенных участков по суду для цен не устанавливается ограничений.

Нормативная цена земли применяется в следующих случаях:

  1. при передаче земли в собственность;
  2. при установлении сверх неоплачиваемой нормы общей совместной собственности;
  3. при передаче по наследству;
  4. при дарении;
  5. при использовании участка в качестве залога для получения кредита;
  6. при изъятии земельного участка для государственной или общественной необходимости;
  7. при распространении прав собственности на строение или жилой дом;
  8. в других случаях, предусмотренных законом.

Понятие нормативной цены земли и алгоритм ее

расчета утверждены в Законе РФ «О плате за землю».

Рыночная стоимость земельного участка – это цена земельного участка, которая является наиболее вероятной при его продаже на открытом рынке в условиях конкуренции и осознанных рациональных действий покупателей и продавцов, получающих полный объем достоверной информации и избавленных от воздействия непредвиденных чрезвычайных обстоятельств.

На рыночную стоимость влияют:

  1. полезность;
  2. спрос;
  3. отчуждаемость;
  4. дефицитность;
  5. ликвидность.

Равновесная рыночная стоимость определяется взаимодействием перечисленных факторов. Ее можно считать объективной характеристикой земельного участка на данный период времени и для сложившейся рыночной ситуации.

Оценочная цена земельного участка – это цена уже заключенной конкретной сделки по купле-продаже. На цену сделки, кроме объективных факторов, могут также влиять: особая заинтересованность покупателя именно в этом участке, реклама, недостаточная информация о конъюнктуре рынка и т. д.

Виды и принципы оценки земли

Оценка земли — это определение стоимости либо одного участка земли, либо определение общей стоимости нескольких земельных участков с применением различных видов и принципов оценки.

Существует два вида оценки стоимости земли и земельных участков — нормативный и экспертный.

Нормативный вид оценки стоимости земли применяется для определения размера налога на землю, размера государственной пошлины при оформлении документов, размера платы за аренду земельного участка и определения размеров потерь сельскохозяйственного производства. Также нормативная оценка стоимости земли и земельных участков проводится для оформления наследства или дарения земельного участка. В случаях коллективного владения землей или при наличии государственной собственности на землю, следует обращаться к государственной оценочной экспертизе, которую проводят только представители государственной организации по оценке стоимости земли и земельных участков.

Экспертный вид оценки стоимости земли и земельных участков применяется исключительно в случаях осуществления различных гражданско-правовых соглашений по вопросам земли и земельных участков и оформления прав собственности на них. Все факторы, характеризующие объект недвижимости, подвержены изменениям во времени и поэтому оценка объекта недвижимости производится на конкретную дату.

Для оценки объектов недвижимости, в том числе земли и земельных участков, выделено четыре группы принципов:

  • основанные на представлениях владельца участка — клиента оценочной компании;
  • нераздельно привязанные к объекту недвижимости и к мероприятиям, связанным с его улучшением;
  • находящиеся в плоскости рынка и хозяйственной деятельности;
  • связанные с задачами максимально эффективного использования объекта недвижимости.

Грамотное использование всех этих принципов оценочной компанией позволяет владельцу участка земли недвижимости рассчитывать на максимальный доход от использования своей собственности в конкретной экономической ситуации. Обратитесь к нам, и наши специалисты подберут для вас совокупность лучших методов, что бы ваша выгода от сотрудничества была максимальной. Подробности на страницах

Подробнее о принципах оценки земельных участков

1. Принципы, основанные на представлениях владельца участка – позволяют, (по мнению владельца), определить полезность объекта, его реальную рыночную стоимость и ожидаемую прибыль от владения им. В данном случае для оценки земли используются следующие принципы:

  • полезности объекта недвижимости — заключается в его способности удовлетворять ожидания владельца в настоящий момент и в течение определенного периода времени.
  • замещения, который основан на том, что стоимость оцениваемого земельного участка не должна быть выше, чем цена аналогичного объекта.
  • ожидания, который говорит о том, что цена объекта недвижимости должна включать в себя величину всех будущих потенциальных доходов и учитывать постоянный рост этой прибыли, под влиянием увеличивающегося со временем спроса и ограничения предложения.

2. Вид оценки земель, нераздельно привязанный к объекту недвижимости и к мероприятиям, связанным с его улучшением, включает в себя следующие принципы:

3. Аспекты оценки, связанные с рыночной средой, состоят из следующих принципов:

  • зависимости, который подразумевает, что цена объекта недвижимости подвержена рыночному влиянию стоимости окружающих его объектов, и, свою очередь, оказывает влияние на стоимость других объектов в округе;
  • соответствия. Он основывается на ожидаемом соответствии архитектурного стиля, уровня удобств, инфраструктуры вновь появляющихся объектов недвижимости потребностям и ожиданиям рынка;
  • спроса и предложения, основанный на зависимости объекта недвижимости от спроса и предложения на него на рынке;
  • конкуренции, заключается в том, что повышение уровня рыночного спроса влечет за собой рост уровня прибыли, которая, в свою очередь, создает дополнительную конкуренцию, приводящую к выравниванию доходности на рынке недвижимости.
  • и наконец, принцип изменения основан на постоянном изменении величины полезности объектов недвижимости на данном земельном участке.
Читайте так же:  Какой налог платят ип по упрощенке

4. Виды и принципы оценки земельных участков, связанные с задачами максимально эффективного использования объекта недвижимости – это, своего рода, синтез принципов всех остальных трех групп, рассмотренных выше. Такой подход дает возможность найти наилучший и наиболее доходный вариант для собственника и именно его использовать для оценки. Оценщику ничего не мешает применить к конкретному объекту недвижимости сразу несколько принципов оценки.

4. Виды стоимости при индивидуальной оценке земельных участков

При индивидуальной оценке земельных ресурсов в зависимости от предполагаемого характера дальнейшего использования земель­ного участка все виды стоимости разделяют на две группы:

стоимость в использовании (потребительская стоимость);

стоимость в обмене (рыночная стоимость).

Стоимость в использовании — это стоимость земли для конкретных целей и для конкретного пользователя при существующем использовании. По­скольку стоимость в использовании связана с потребностями конкретного пользователя, ее называют субъективной стоимостью (subjective value). Данный вид стоимости не предполагает продажу земельного участка на откры­том и конкурентном рынке. К этой группе относятся: балансовая стоимость, инвестиционная стоимость и др.

Инвестиционная стоимость – стоимость земельного участка для конкретного инвестора. В отличие от рыночной стоимости, предполагающей наличие типичного инвестора, инвестиционная стоимость определяется потребностями и характеристиками конкретного лица.

Поэтому могут быть различия в прогнозируемых оценках будущей доходности, степени доходности и риска, ставках налогообло­жения. Эти различия обусловлены индивидуальными целями конкретного инвестора. Как правило, инвестиционная стоимость выше обоснованной рыночной стоимости.

Стоимость в обмене это расчетная величина, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке в условиях равновесия, устанавливаемого факторами спроса и предложения. Это объективная стоимость (objective value), поскольку она определяется реальными экономическими факторами.

Стоимость в обмене предназначается для операций по покуп­ке, продаже, передаче в залог, в том числе под ипотечные кредиты, сдаче в аренду объектов собственности и др. При этом учитывается возможность изменения существующего использования земельного участка на наиболее эффективное, максимально повышающее стоимость объекта.

Различают следующие разновидности стоимости в обмене:

рыночная стоимость при существующем использовании;

альтернативная рыночная стоимость;

Рыночная стоимость это расчетная денежная сумма, за которую зе­мельный участок при наилучшем и наиболее эффективном использовании может быть продан на открытом конкурентном рынке при всех условиях, удовлетворяющих справедливым торгам, когда продавец и покупатель действуют после адекватного маркетинга и при условии, что каждая из сторон действует непринужденно и в своих интересах.

Это определение подразумевает, что совершение продажи на определенную дату и передача юридических прав от продавца к покупателю происходит при соблюдении следующих условий:

продавец и покупатель действуют в рамках закона и на основании типич­ных мотиваций;

продавец и покупатель хорошо информированы о предмете сделки и действуют в целях наилучшего удовлетворения собственных интересов;

объект выставлен на открытом рынке достаточное время;

цена не является следствием специального кредитования или уступки какой-либо из сторон, участвующих в сделке;

оплата производится в денежной форме (наличный или безналичный расчет) и не сопровождается дополнительными условиями.

Для сравнения приведем общепринятое и зафиксированное в Международных стандартах оценки (МСО) следующее определение рыночной стоимости.

«Рыночная стоимость есть расчетная величина (денежная сумма), за которую имущество должно переходить из рук в руки на дату оценки между добровольным покупателем и добровольным продавцом в результате коммерческой сделки после адекватного маркетинга; при этом предполагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения».

Рыночная стоимость на практике может быть больше или меньше, чем цена в реальной сделке. Она более точно, чем другие стоимости, отвечает условиям и целям налогообложения, кредитования, компенсационных выплат, предложения стартовых цен на аукционах и конкурсах, вложения капитала при совершении сделок куп­ли-продажи, заключения договоров аренды, ренты пожизненного содержания, мены, внесения прав на земельный участок в уставный фонд.

По рыночной стоимости оцениваются, в основном, земли несельско-хозяйственного назначения, она является базовой для определения производных от нее видов стоимости в обмене: рыночной стоимости при существующем использовании, альтернативной рыночной стоимости и ликвидационной.

Рыночная стоимость при существующем использовании – это стоимость земли при неизменном ее целевом назначении и предположении, что в таком виде она может быть продана на открытом рынке, независимо от того, является ли существующее использование земли наиболее эффективным или нет.

Ликвидационная стоимость, или стоимость при вынужденной продаже, – это чистая денежная сумма, которую собственник может получить при передаче земельного участка от вынужденного продавца к добровольному покупателю в результате коммерческой сделки в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга.

Различают упорядоченную и принудительную ликвидацию. Упорядоченная ликвидация означает, что продажа земельного участка проводится в течение периода, достаточного для того, чтобы получить наивысшую возможную цену. Принудительная ликвидация означает, что земельный участок продается настолько быстро, на­сколько это возможно. При расчете ликвидационной стоимости необходимо учитывать все затраты, связанные с ликвидацией объекта собственности.

Для застроенных земельных участков определяются следующие виды стоимости:

Восстановительная стоимость(стоимость воспроизводства или улучшения)– это стоимость строительства в текущих ценах точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов.

Стоимость замещениярассчитывается как сумма расходов в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым объектом эквивалентную полезность, но построенного в современном архитектурном стиле с использованием прогрессивных материалов и конструкций.

Страховая стоимость определяется на основе либо полной стоимости воспроизводства, либо полной стоимости замещения объекта.

Читайте так же:  Для идентификации биологического материала используют

Залоговая стоимость используется в сфере ипотечного кредитования и определяется на основе рыночной стоимости.

Что такое рыночная стоимость земельных участков

Продажа любого товара предполагает определение справедливой цены.

Многие граждане при расчете стоимости отталкиваются от аналогичных объявлений, но такой порядок не всегда представляется возможным, например, если речь идет о нетипичном земельном участке.

Определение понятий

При размещении объявления о продаже объекта необходимо соблюдать публичную оферту, используемую в данных случаях, а срок экспозиции должен быть достаточным для того, чтобы потенциальные покупатели смогли его заметить.

Законодательное регулирование вопроса

Оценить стоимость земельного участка невозможно без следующих основных законодательных актов:

  1. Федерального закона № 135 «Об оценочной деятельности», принятие которого произошло 29 июля 1998 г.
  2. Земельного кодекса РФ.
  3. Федерального закона № 137, изданного 25 октября 2001 г., в соответствии с которым предыдущий закон был введен в действие.

Специалисты рекомендуют также пользоваться:

  1. Стандартами оценки, обязательными для каждого оценщика. Основание – Постановление Правительства № 519, датированное 2001 г.
  2. Правилами, регламентирующими последовательность действий учреждений, сдающих в аренду земельные участки, являющиеся собственностью государства или муниципалитета. Официальная бумага – Постановление Правительства № 808, принятое в ноябре 2002 г.
  3. Правилами, касающимися кадастровой оценки земли. Утверждающий документ – Постановление Правительства № 278 от 29.04.2002 г. и др.

Какие факторы необходимо учитывать

Цена земельного участка наиболее тесно взаимосвязана со следующими факторами:

  • социальными особенностями;
  • демографической обстановкой;
  • уровнем развития экономики;
  • действующими налогами;
  • налаженной правовой обстановкой;
  • состоянием окружающей среды;
  • земельными характеристиками;
  • территориальным расположением надела;
  • потенциальным доходом.

Проводя оценку стоимости земельного участка, специалист зачастую отталкивается от:

  • численности, плотности, а также качественных характеристик района;
  • инвестиционного климата, уровня жизни населения, частоты использования долгосрочных займов;
  • градостроительных и природоохранных режимов, а также от установленных в районе налогов и сборов;
  • климатической ситуации, геологической и гидрологической обстановки, наличия красивых ландшафтов и т.д.;
  • размера, формы и рельефа земельного надела, расположения по отношению с соседними землями, качества почвы, наличия воды;
  • близости транспортных магистралей, инфраструктурных объектов (школ, детских садов, больниц и т.д.).

Вышеперечисленные факторы могут, как повысить, так и понизить стоимость объекта, например, престижный район или великолепный дизайн однозначно сыграют на руку, а вот, развернувшаяся поблизости свалка, наверняка, все испортит.

Порядок расчета

Правильно определить рыночную стоимость можно только при соблюдении следующей последовательности:

  1. Подписание договора о проведении оценки. Сразу после скрепления взаимоотношений, специалист определится с основными параметрами: предназначением, категорией земель, видом собственности, сервитутом и т.д.
  2. Сбор и анализ полученных данных. Оценщик не только собирает необходимые документы на участок, но и проводит объективное изучение разнообразных характеристик, способных отразиться на финальной цене недвижимости. Среди главных факторов, способных повлиять на ценник, обычно выделяют: прилегающие постройки, наличие/отсутствие зеленых насаждений, экологический фон, перспективу получения прибыли или размер дополнительных финансовых вложений.
  3. Выбор оптимального метода оценки и выполнение необходимого расчета. Специалист делает вывод о целесообразности использования той или иной методики только на основании сравнительного анализа.
  4. Определение окончательной цены, которая будет отражаться в отчете.
  5. Письменное оформление произведенной работы. Отчет – это доказательный документ, предназначенный для определенного круга лиц, в том числе и заказчика.

Оформление отчета

Документ должен быть обязательно заверен подписью квалифицированного специалиста-оценщика.

В основе данного вида услуг лежит ст. 66 ЗК РФ. В настоящее время оценка очень востребована на рынке: ею пользуются физические лица, организации и государственные учреждения, решившие произвести сделку с землей или разрешить спорную ситуацию.

Отчет должен состоять из следующих разделов:

  1. Общая информация, подкрепленная фактами и выводами. Здесь же размещается актуальное описание объекта, состоящее из: категории земель, цели использования, точного места расположения, величины площади. Кроме того нужно перечислить бумаги, лежащие в основе оценочной процедуры.
  2. Представление оценки. Обязательно нужно составить характеристику земельного участка, перечислить документы (свидетельство, подтверждающее право собственности, выписку из ЕГРН и т.д.), а также оговорить цель проведения оценочных работ. Например, рыночная стоимость необходима для снижения кадастровой.
  3. Список законов, нормативных актов и стандартов, лежащих в основе конкретного отчета.
  4. Количественная и качественная сторона вопроса. Предполагается роспись имущественных прав, физических показателей и составление характеристики в отношении места расположения объекта.
  5. Анализ текущего состояния рынка.
  6. Обоснование эффективности выбранного метода оценки с подробным описанием.

Возможно ли ее снижение

Несогласие граждан часто бывает очень даже обоснованным. Причины просты: с целью приближения кадастровой стоимости к рыночной, зачастую избирают массовую оценку. Для расчета могут использоваться статистические данные или средние цены, действующие на территории одного региона, но абсолютно не актуальные для другого. Такое может случиться, если оценкой земельных участков, расположенных в Ростовской области будет заниматься оценщик-специалист, всю жизнь проживающий и трудящийся на территории Московской области.

Проанализировать допущенные ошибки и пересмотреть (оспорить) результаты оценки рыночной стоимости объекта может независимая экспертиза, которая также оформит свои расчеты и выводы в письменном виде.

Порядок и особенности определения в случае аренды

Какому бы методу оценки не было отдано предпочтение, соблюдение следующих принципов является обязательным:

  • взаимосвязь между окончательной стоимостью и полезностью для покупателя должны быть очевидны;
  • если рынок располагает несколькими однородными по пользе объектами, то следует отдавать предпочтение самому дешевому;
  • соотношение спроса и предложения имеет прямое воздействие на окончательный результат.

Уровень эффективности использования участка определяет законность деятельности в сочетании с получением максимального дохода.

На арендную плату влияют следующие ценообразующие параметры:

  1. Кадастровая стоимость.
  2. Рыночная стоимость. К ее использованию прибегают только в том случае, если не известно значение предыдущего показателя.
  3. Результат проведенного аукциона.
  4. Земельный налог.
  5. Ставка оплаты, напрямую зависящая от срока аренды.

Остальные важные сведения, касающиеся порядка внесения арендного платежа, его размера, периодичности и специфики, оговариваются сторонами и излагаются в договоре.

Взаимосвязь с кадастровой стоимостью

Первая зависит от многочисленных факторов, действующих в определенный момент времени, а что лежит в основе стоимостного выражения второй?
Читайте так же:  Бланк чека из чековой книжки пустой

Главная отличительная черта состоит в том, что кадастровая стоимость придает земельному участку юридический статус.

Как известно, рынок – это нестабильная среда, соответственно, может меняться и ценник объектов недвижимости, чего нельзя сказать в отношении кадастрового значения – оно остается статичным на протяжении, как минимум, 3-х лет.

Определение значений этих двух видов цен тоже различно: одна зависит от рынка, а другая от действующих нормативных актов.

Рыночную стоимость гражданин может определить самостоятельно, например, для составления объявления о продаже недвижимости, а кадастровую может утвердить только исполнительная власть.

Но, несмотря на такое обилие различий, эти значения взаимосвязаны между собой. Именно рыночная стоимость берется в расчет при пересмотре кадастровой, например, если есть подозрение на искусственное завышение стоимостного показателя.

О методах оценки стоимости земельных участков смотрите в следующем видеосюжете:

Виды оценки стоимости земель

Точная стоимость зависит от конкретного случая. Оставьте заявку или уточняйте по телефону.

Сегодня земля фактически является одним из самых востребованных объектов залога для банков. По этой причине независимая оценка стоимости земли НП «Федерация Судебных Экспертов» часто связана с кредитованием и залогом земель. Поэтому методика всех видов оценки стоимости земель обязательно включает также и независимую оценку права собственности на данную территорию или землю.

Другие виды оценки стоимости земель могут быть связаны с тем, что земля, допустим, в сфере строительства, может выступать, как часть сложных инвестиционных проектов, поскольку участниками таких процессов могут быть несколько инвесторов одновременно. В таких ситуациях оценка земель НП «Федерация Судебных Экспертов» уже является необходимым для защиты интересов всех участников инструментом.

Неоценимо значение некоторых видов оценки стоимости земель при подписании сделок купли-продажи земли, обмена либо передачи в аренду. В таких случаях результаты в виде отчета непременно будут представлены и покупателю, и продавцу. Таким образом, оценка стоимости земель наилучшим образом защищает интересы сторон и является гарантом выгодности любых сделок и любых других операций с землей – от оформления наследства до урегулирования имущественных споров в суде.

Видео (кликните для воспроизведения).

Очень большое значение оценка земель имеет для бизнеса. Сегодня достаточно распространены ситуации, связанные с процедурами передачи в аренду либо приватизации земель. А также ситуации, связанные с необходимостью внесения земель в уставный капитал или вовлечения земли в хозяйственный оборот.

Основными видами оценки стоимости земель сегодня выступают:

1. Кадастровая оценка земель, включающая целый комплекс мероприятий, связанных с расчетом кадастровой стоимости взятых отдельно наделов земель и участков. Порядок выполнения этих работ оговорен в Налоговом кодексе. И является необходимым условием, поскольку налоги начисляются, исходя из кадастровой стоимости земель.

2. Экономическая оценка земель. Оценочные экспертизы здесь имеют такое количество тонкостей и нюансов, что не имея специальных знаний земельного и государственного законодательства ориентироваться в них вряд ли возможно.

3. Оценка сельскохозяйственных земель. При этом большое значение имеет состояние почвы.

4. Денежная оценка земли также имеет свои нюансы, заслуживающие более подробного рассмотрения.

5. Оценка земель населенных пунктов должна учитывать специфику конкретного поселения и присущие только ему особенности.

Кадастровой оценкой стоимости земельных наделов занимаются государственные структуры и органы, уполномоченные на такую работу законодательными нормами. Обычная оценка происходит с частотой раз в пять лет. При этом специалистами государственных кадастровых органов проводится массовая оценка с использованием стандартных процедур и статистического анализа. Суть этих мероприятий в классификации земель по видам функционального их применения и целевой предназначенности.

В отдельный раздел видов оценки стоимости земель выделена кадастровая оценка земель населенных пунктов. Этому виду часто придается на практике роль привлекательного фактора для коммерческих структур в вопросах вложения инвестиций. Впрочем, то же касается и оценки земель поселений. Здесь также имеют значение такие факторы, как:

  • местоположение;
  • удаленность от центров;
  • наличие инфраструктуры;
  • перспективы будущего развития.

В оценку земель поселений включены на практике такие же мероприятия, что и в прочих видах оценки стоимости земель, но с учетом специфических особенностей, присущих данному конкретному населенному пункту. Но, отличие по сравнению с кадастровой оценкой земель поселений в том, что имеет значение не только анализ прав в отношении аренды или рыночной ценности, но и обширные данные о наличии инженерных и транспортных коммуникаций, объектов соцкультбыта, состояния экологической обстановки, особенностей ландшафта и даже историко-архитектурной ценности этой территории.

Поэтому кадастровая оценка земель поселений является процессом более сложным и длительным, в сравнении с другими видами оценки стоимости земель НП «Федерация Судебных Экспертов». Ведь здесь могут иметь решающее значение и такие факторы, как возрастной состав и количество населения, показатели рождаемости, наличие промышленных предприятий.

То есть все, что той или иной мерой может свидетельствовать о возможностях будущего социального и экономического развития этого населенного пункта. Исходя из изложенного выше, оценка земель поселений будет различной для больших и маленьких городов, поселков городского типа, деревни и хутора.

Для экономической оценки недвижимости и земли разработана специальная методика, отражающая ценность земельного надела при настоящем его использовании. Это одно из основных мероприятий, представленных в Земельном кодексе. Таким образом, обыкновенная денежная оценка земли в обязательном порядке должна учесть, что за природные ресурсы либо объекты недвижимости на ней располагаются, поскольку каждый надел земли является еще и объектом недвижимого имущества и одновременно объектом природы, к тому же довольно сложным.

Грамотная оценка сельскохозяйственных земель зависит от состояния почв, их местоположения и от того, какой планируется величина прогнозируемого дохода, возможен ли вообще доход и через какой промежуток времени. Иными словами, отчет должен содержать четкий прогноз: какую отдачу возможно иметь от земли при использовании ее по максимуму эффективности.

К оценке сельскохозяйственных земель, как к виду оценки стоимости земель, относится не одно определение стоимости сельскохозяйственных угодий, но и земли садоводческих товариществ и дачных кооперативов. А здесь уже имеет значение не только состав почвы, но и транспортное сообщение, ближайшие перспективы незастроенных участков, экологическая обстановка, водо- и газоснабжение, отдаленность от центров инфраструктуры – все, что может влиять на стоимость этой земли.

Читайте так же:  Договор о конфиденциальности и неразглашении информации образец

Вас случайно не интересует информация на тему: «Строительная экспертиза» в Москве и области.

Оценка стоимости земельных участков

Для определения стоимости соток необходимо провести специальную процедуру – оценку земельного участка (ОЗУ). Любая правовая манипуляция с землей не обходится без установления ее ценности в денежном выражении. Из каких показателей она формируется, и какие методы при этом применяются – ответы на подобные вопросы будут полезны для многих владельцев недвижимости в виде земли.

Классификация земель

В первую очередь, стоимость участка зависит от принадлежности к определенной категории земель, которые различаются по их целевому назначению.

Такой классификатор представлен в Земельном Кодексе РФ.

В нем же перечисляются виды деятельности, разрешенные по каждой из групп. Согласно классификатору, земли РФ делятся на следующие категории:

земли населенных пунктов;

особо охраняемые территории;

Принадлежность участка к той или иной группе обязательно указывается в кадастровом паспорте.

В каких случаях необходима оценка?

Основания для проведения оценки ЗУ могут быть различные. Самыми распространенными являются следующие обстоятельства, связанные с территориальным объектом:

покупка, продажа или аренда;

участие в торгах;

разделение имущества при разводе супругов;

внесение земли в уставный фонд организации;

оформление в качестве залога для получения кредита;

реализация инвестиционных и строительных проектов;

пересмотр кадастровой стоимости для уменьшения налога.

Установить стоимость важно не только собственнику ЗУ, но и государству, так как определяется ценность не только природных ресурсов, но и отдельно взятых территорий.

Факторы, влияющие на стоимость

Помимо принадлежности ЗУ к определенной категории, его стоимость формируется, в зависимости от следующих групп факторов:

спроса и предложения на рынках недвижимости;

эквивалентная полезность с аналогичными территориями.

В течение процесса оценки земельного участка также учитывается возможность подключения к коммуникациям, если на его месте предполагается строительство дома.

К тому же, важными составляющими факторами в определении стоимости ЗУ считаются инженерно-геодезические и инженерно-геологические исследования.

На основании их результатов рассматривается вопрос дальнейшего использования земли в пределах разрешенной деятельности.

Кто проводит оценку?

Оценщиком может выступать физическое лицо с наличием соответствующей лицензии, свидетельства и подготовки. Также проводят оценку территории представители отдельных экспертных компаний, у которых имеется разрешение на данный вид деятельности.

Кроме физических и юридических лиц, выполнять исследование ценности ЗУ имеют право органы исполнительной власти и местного самоуправления, при условии, если оценка осуществляется в пределах их компетенции.

Оценщик – квалифицированный специалист с наличием высшего образования, обладающий определенными знаниями и навыками в соответствующих областях. Оценка ЗУ – процесс трудоемкий, сложный и требующий грамотного подхода, поэтому заинтересованному в нем лицу следует обращаться только к опытному и проверенному профессионалу в такой среде.

Подходы, применяемые при определении ценности участка

Чтобы процедура оценки была качественно выполнена, специалист всесторонне исследует ЗУ, не упуская ни малейшей детали. Для точного определения стоимости конкретного объекта, опытный оценщик применяет ни один, а несколько подходов, включающих различные методы:

Доходный. Прогнозируется чистая прибыль, которую можно получить при использовании ЗУ.

Сравнительный. Изучается стоимость участков с аналогичными характеристиками.

Затратный. Учитываются будущие затраты, которые будет необходимо вложить на улучшение ЗУ.

Как показывает практика, чаще всего для ОЗУ используют сравнительный подход, так как он в большей степени ориентирован на рынок.

Однако при этом не учитываются некоторые аспекты исследуемого объекта, поэтому для получения достоверной информации о ценности территории применяются все три подхода.

Порядок определения стоимости участка

Одна из наиболее распространенных манипуляций с ЗУ – продажа. Перед тем, как сделка осуществится, каждому владельцу земли целесообразно воспользоваться услугами оценщика.

Для определения рыночной стоимости участка в оценочную компанию (частном оценщику) подается заявление на проведение процедуры с указанием ее цели и задач. Затем оценщик передает заказчику счет, в котором прописана сумма за проведение работы. После совершения заинтересованным лицом оплаты между сторонами заключается договор на оказание оценочной услуги, и специалист приступает к всестороннему исследованию объекта.

Началом работы оценщика считается изучение документов на ЗУ, которые предоставляет заказчик. К основным из них относятся следующие:

паспорт владельца земли;

геодезический либо кадастровый план;

сведения о проходящих через участок коммуникациях;

информация о наличии обременения;

сведения о размере взимаемого налога.

Информация, отображенная в документации, тщательно анализируется и определяется возможная выгода от использования ЗУ.

После чего, специалист применяет различные подходы для получения рыночной стоимости исследуемой территории. Выведенные данные являются итоговым результатом проделанной работы оценщика.

Содержание отчета оценщика

Отчет об оценке земельного участка – главный аргумент, подтверждающий стоимость земельного участка. Он имеет юридическую силу, согласно законодательству, и используется в судебных инстанциях при рассмотрении спорных вопросов.

Заключение представителя оценочного учреждения содержит главные характеристики объекта, таблицы, формулы и расчеты специалиста, в результате которых была выведена определенная стоимостная оценка в денежном выражении. К отчету также прилагаются дополнительные выписки, графики и копии.

Оформляется отчет в письменном виде, в порядке, установленном законодательными нормами и нормативами, прошивается и заверяется печатью оценочной компании (частного оценщика). Период, в течение которого результат оценки имеет юридическую силу, составляет 6 месяцев.

В случае, если заключение представителя оценочной организации вызывают сомнения, оно оспаривается в судебном порядке. Однако, для этого необходимы серьезные основания, такие как личная заинтересованность оценщика, его некомпетентность и прочие.

Виды оценки земли и её особенности

Точная стоимость зависит от конкретного случая. Оставьте заявку или уточняйте по телефону.

Земля является ресурсом, с которым непосредственно связана деятельность человека, она выступает объектом во многих товарно-денежных отношениях, поэтому и были разработаны специальные виды оценки земли. В целом оценка земли стоит на втором место среди различных экспертиз по оценке недвижимости, и производится для различных целей от наследования до вложения инвестиций.

Читайте так же:  Как рассчитывается количество дней отпуска

Если рассматривать подробнее, то на территории России находится огромное количество земель, расположенных на различных территориях и поэтому они могут использоваться с различными целями. Более того, земля – это недвижимость, которой нужна оценка, т.к. параметры оценки для каждой категории земли отличаются друг от друга, то и различают виды оценки земли, которые по-своему уникальны. В свою очередь, правильный выбор вида определяет конечный результат исследования, т.к. это группа методов и специальный подход.

Специалисты разделяют виды оценки земель; на несколько групп и в основе рассматриваемой классификации видов учитываются их основные особенности.

Классификация видов оценки земли:

1) Оценка лесных угодий.

2) Оценка земель, которые расположены в черте города.

3) Оценка земель сельскохозяйственного назначения.

4) Оценка территорий, находящихся под государственной охраной.

Также виды оценки земли; разделяют по виду стоимости земли, например:

1. Рыночная – это проведение анализа стоимости земельного участка, учитывая современные условия рынка. Такого рода оценка не отражает реальные особенности и качественные показатели земельного участка. И стоимость определяется высокой в том случае, если на участок есть спрос, который достаточно высок, и поэтому поднимает ценовую планку.

2. Кадастровая – это анализ ценности земли, учитывая её основные качественные характеристики. В данном случае, кадастровая стоимость будет выше, если будет высокое качество самого земельного участка и окружающей его территории.

Стоит отметить, что существующие виды оценки земли позволяют проанализировать и определить ценность земли, учитывая её различные параметры. Кроме того, приведенные виды оценки земель не единственны, в зависимости от целей, особенностей и специфики самих земельных участков можно выделить и другие виды.

К примеру, существуют и такие виды оценки земель: бронитирование грунтов, экономическая оценка, денежная оценка, оценку стоимости природных ресурсов.

Также выделяют методы оценки земли, такие как экстраполяционный, факторный, метод косвенной оценки и метод индикативной оценки. В России распространенным считается факторный метод. Он основан на покомпонентном учете всех факторов, которые влияют на стоимость участка. Однако практика показала, что этот метод не совсем надежен, поэтому в условиях нынешнего рынка его сочетают с экстраполяционным методом и авторитетными экспертными оценками.

Заметим, что экстраполяционный или рыночный метод считается самым надежным подходом. Именно этот метод используют в странах с развитой рыночной экономикой. Основан данный подход на исследованиях статистических данных об операциях с недвижимым имуществом. Поскольку в России отсутствует исходный статистический материал, то и проблематично.

В свою очередь, использование метода косвенной оценки, т.е. по существующим ценам на квартиры и нежилые помещения, дает неправильное представление о реальной цене на земельный участок в зависимости от его месторасположения. Объясняется это тем, что стоимость на квартиры хоть и зависит от местоположения, но в меньшей степени по сравнению с участками земли.

Что касается метода индикативной оценки, то он основан на разделении таких характеристик городской территории, как ценности и цены. Суть данного метода заключается в распространении на всю землю, находящуюся в черте города, рыночных цен, которые известны для отдельных участков. Таким образом, моделируется карта ценности земли.

Благодаря, такому разнообразию видов образуется своеобразный набор методов и анализов, позволяющих проводить исследования объекта, согласно поставленным целям и задачам.

Однако, выбор необходимого вида оценки земли входит в полномочия специалиста, который проводит данную процедуру. Именно он определяет, какую методику лучше выбрать, и какой вид оценки. Поэтому в решении этого вопроса Вам помогут эксперты НП «Федерация Судебных Экспертов».

Это специалисты высокого уровня, имеющие профессиональные знания и опыт.

Главной целью деятельности сотрудников данной организации является защита прав своих клиентов в урегулировании споров, как до суда, так и в процессе судопроизводства, с помощью проведения независимых, обоснованных, полных, всесторонних и объективных исследований и экспертиз. Поэтому заказанная экспертиза по оценке земли, в том числе выбор вида оценки земли, будут выполнены грамотно, согласно поставленным задачам и в соответствии с действующим законодательством.

Благодаря развитой структуре НП «Федерация Судебных Экспертов» процедура по выбору вида оценки земельного участка, как и другие экспертизы, будет осуществлена в максимально короткие сроки – от 2 до 30 дней. Для сравнения: подобное обращение в соответствующее государственное учреждение может потребовать большего времени.

Добавим, что в перечень экспертиз, которые выполняет данная организация входят также различные автоэкспертизы, компьютерно-технические, документарные и естественнонаучные экспертизы, товароведческие, традиционные, строительные, электротехнические и многие другие. Полный перечень услуг и детальную информацию можно найти на сайте НП «Федерация Судебных Экспертов».

Видео (кликните для воспроизведения).

Полагаю, что Вам будет интересна статья на тему: «Строительная экспертиза» в Москве и Регионах.

Источники


  1. Фоменко, С.Е. Как уволить нерадивого сотрудника; М.: Бератор, 2013. — 160 c.

  2. Фохт-Бабушкин, Ю.У. Искусство в жизни человека. Конкретно-социологические исследования искусства в России конца XIX — первых десятилетий XX века. История и методология / Ю.У. Фохт-Бабушкин. — М.: Алетейя, 2016. — 788 c.

  3. Марченко, М. Н. Проблемы теории государства и права / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2012. — 766 c.
Виды стоимости земельного участка
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here