Субаренда земельного участка

Важная информация в статье: "Субаренда земельного участка" с профессиональной точки зрения. Все вопросы можно задавать дежурному специалисту.

В чем смысл субаренды земельных участков и на каких условиях заключается это соглашение?

Владельцы многих земельных участков сдают наделы в так называемую субаренду.

Делается это, как правило, для извлечения дополнительной прибыли с участка, которая получается из разницы арендной платы за землю субарендатора и отчислений, выплачиваемых собственнику надела.

Что представляет из себя сделка?

Субарендой называется сложная сделка, при которой арендатор ещё раз сдаёт землю в пользование, уже другому физическому или юридическому лицу, которое в дальнейшем непосредственно пользуется переданным участком.

Заключение договора субаренды земельного участка возлагает на стороны соглашения определённые обязанности и предоставляет им определённые права. При этом все положения договора не должны противоречить основному договору и действующему законодательству.

Сделка обязательно должна быть возмездной. Субарендатор должен либо оплачивать стоимость пользования землей деньгами, либо оказывать наймодателю определённые услуги, либо передавать ему в собственность личное имущество.

При заключении договора субаренды между физическими или юридическими лицами документ должен составляться в соответствии с нормами, установленными Гражданским кодексом РФ.

Если же одной из сторон сделки выступает государственное учреждение, то основным документом, регулирующим положения соглашения, выступает Земельный кодекс РФ.

Отличие сделки от аренды

Субаренда земельных участков имеет следующие особенности:

  1. При заключении договора арендодателем является в лицо, которое в действительности не обладает никакими правами собственности на эксплуатируемый объект, тогда как одной из сторон обычного соглашения об аренде является собственник актива.
  2. Субарендатор должен подчиняться требованиям не только непосредственного арендодателя, но и собственника земли, тогда как наниматель земли по обычному договору обязан координировать свои действия только с собственником надела.
  3. Субарендное соглашение, в отличие от простого договора найма, не может быть заключено на срок, больший, чем срок окончания основного договора с собственником.

Какова выгода для сторон сделки?

Арендатор первого порядка имеет право сдать часть актива в субаренду по большей цене, чем он сам платит за право пользования наделом.

Эту особенность активно используют риэлторы, получая привлекательный актив по не очень высокой цене и впоследствии делегируя права на него другим лицам, получая с этого неплохую прибыль.

Если арендатор понимает, что у него нет необходимости в использовании количества площадей, предусмотренных первичным соглашением о найме земли, он может частично передать право пользования другим лицам.

Права и обязанности субарендатора

В соответствии с договором вторичный арендатор наделяются определенными правами и обязанностями:

  • получает право пользования земельным наделом на срок, указанный в соглашении;
  • имеет право производить на арендованной земле любые действия, не запрещённые договором (обустроить подсобное хозяйство, возвести какое-либо строение, добывать полезные ископаемые из земных недр);
  • обязан содержать участок в том же состоянии, в котором он был ему передан;
  • должен в срок и полностью уплачивать первичному арендатору стоимость найма.

Сроки субаренды

Срок, на который арендатор имеет право сдать имущество в третьим лицам, определяется, исходя из следующих правил:

  1. Срок субаренды не может превышать срок основного договора.
  2. В случае, если субнаёмщик распоряжается землёй неподобающим образом (наносит ей вред или возводит на ней постройки, не предусмотренные соглашением), то договор может быть автоматически расторгнут первичным арендатором или собственником.
  3. В случае, если срок действия основного договора по каким-то причинам уменьшается на определённую величину, то на эту же величину уменьшается и срок действия договора субаренды.
  4. Если по инициативе собственника земельного надела происходит разрыв основного соглашения об аренде, то и вторичный договор автоматически теряет свою силу. В данном случае субарендатор имеет преимущественное право на предоставление ему участка в пользование, и если такой договор заключается, то субнаниматель становится первичным наёмщиком.

Порядок уплаты платежей за пользование участком

Субарендатор должен платить первичному арендатору ровно столько, сколько прописано в договоре.

Формы расчёта субнанимателя с основным нанимателем могут быть различными:
  • перевод средств на банковский счёт;
  • оплата наличными;
  • оказание услуг;
  • передача прав на какую-либо собственность.

В случае, если договор заключается между двумя частными лицами, то стоимость пользования землей, а также периодичность внесения оплаты определяется при личной беседе представителей сторон.

В случае, если договор субаренды заключается между частным лицом и государством (либо между двумя государственными учреждениями), то размер арендной платы можно высчитать по следующей формуле:

Sum=S* С * К1 * К2,

  • S – площадь взятого в аренду земельного участка;
  • C – базовая ставка;
  • К1 – личный коэффициент (значение, рассчитываемое исходя из деятельности, которую собирается осуществлять арендатор на земле, а также исходя из категории населения, к которой относится наниматель);
  • К2 – региональный коэффициент.

Подводные камни сделки

При заключении договора субаренды права на пользование землёй переходят к третьему лицу, которое не обременено никакими обязательствами перед собственником.

Чтобы избежать недопонимания сторон сделки арендодателю целесообразно включить в первичное соглашение пункт, согласно которому субаренда не может быть произведена без его предварительного согласия.

Читайте так же:  Какие нужно собрать документы для замены водительского удостоверения

Дело в том, что право собственника быть поставленным в известность о заключении субарендного соглашения является неизменным вне зависимости от условий договора.

Видео: Особенности процедуры

В видеоролике рассказывается, как правильно сдать земельный участок в субаренду и какие существуют особенности оформления данной сделки:

Заключение договора субаренды земельного участка и его основные положения

Земельные участки, равно как и другие объекты гражданского оборота, могут выступать предметом аренды или субаренды.

Субаренда участка земли — это предоставление права пользования арендованным участком третьему лицу на возмездной основе.

Такая сделка не противоречит нормам действующего законодательства:

  1. При сдаче в субаренду земли, владельцем которой является физическое лицо, руководствуются требованиями Гражданского кодекса.
  2. Если же фактическим владельцем является государство, при совершении сделок опираются на Земельный кодекс.

Участок предоставляется на определённый срок. Субаренда также предполагает внесение третьим лицом обязательной платой арендатору.

Любая сделка между арендатором и арендодателем обязательно должна включать в себя составление и подписание соответствующего договора.

Когда заключается договор субаренды на землю?

Чаще всего необходимость сдачи уже арендованной земли возникает у организаций или предприятий, когда часть используемых ими земель пустует. Эту часть и арендует третье лицо.

Помимо собственно земли, субарендатор принимает права и обязанности по договору.

Совершается такая сделка только с согласия основного арендодателя. Такое согласие не имеет установленных форм, но обязательно даётся в письменной форме.

Права собственника земли, взятой в поднаем

Ст. 615 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что если в основном договоре не содержится прямого запрета на субаренду, она может иметь место в дальнейшем. То есть, ещё на стадии заключения сделки арендодатель может вписать этот пункт в текст, если не желает, чтобы участок или его часть был передан во владение третьим лицам.

Если же сделка заключена, все риски берёт на себя арендатор, «стоящий» между собственником и субарендатором.

Вместе с тем собственник земли не должен оставаться в стороне и при заключении договора он имеет полное право на:

  • предоставление субарендаторам основного договора для ознакомления;
  • требование информации о субарендаторе и цели применения земель;
  • увеличение платы за пользование основному арендатору (при этом стоимость субаренды не повышается автоматически);
  • требование возврата земли после конца срока аренды и субаренды, поскольку эти сроки совпадают;
  • ознакомление с договором субаренды, чтобы его условия совпадали с пунктами основного документа;
  • регистрацию договора и требование участия в этом всех сторон сделки.

Однако, прямых взаимоотношений у владельца земли и субарендатора нет. Они действуют через основного арендатора.

Составление договора

Все операции по сдаче земельных участков внаём и поднаем должны осуществляться после подписания соглашения.

В первую очередь получается согласие на субаренду от собственника участка в письменном виде.

Заключение договора на срок менее 12 месяцев (краткосрочный) бесплатно и такой договор не подлежит регистрации.

Если срок аренды более года – уплачивается государственная пошлина, а сам договор требует обязательной регистрации в подразделении Росгосрегистрации. Если основной документ не прошёл такую процедуру, то и субдоговор заключать нельзя. Оба они должны быть зарегистрированы.

В начале документа описывается предмет договора – это земельный участок. При этом указываются:

  • характеристики участка по сведениям из кадастрового паспорта;
  • наличие строений или зданий на участке;
  • номер и дата заключения основного документа на аренду;
  • целевая направленность использования земли;
  • права на участок третьих лиц.

Обязательно указывается срок действия субаренды:

  • договор начинает действовать с момента его подписания;
  • субаренда прекращается не позднее даты, когда заканчивается срок основной аренды.

Наиболее важным является пункт «Права и обязанности сторон».

Также определяется размер платы за пользование землёй и порядок её перечисления основному арендатору.

Важным пунктом являются нормы пользования участком:

  • целевая направленность;
  • ограничения в использовании;
  • условие сохранности качества предмета договора;
  • порядок возврата земли.

Без указания в договоре всех существенных моментов он может не пройти госрегистрацию или быть признанным недействительным.

Ограничения в использовании субарендованного участка

Для того, чтобы земля использовалась рационально, эффективно, а деятельность на ней не вредила окружающей среде, на субарендатора могут быть наложены определенные ограничения.

Такие ограничения (сервитуты) выглядят как запрет на выполнение отдельных видов хозяйствования на участке или требование воздержаться на определённое время от осуществления каких-либо операций с землёй.

Ограничения должны быть обоснованы в соответствии с нормами федеральных законов РФ или Земельного кодекса.

Ограничения могут накладываться на определенный срок либо действовать бессрочно.

Если субарендатор не согласен с действием запрета, он имеет право на обжалование в судебном порядке. С целью защиты интересов арендаторов, возможно возмещение понесённых ими убытков в связи со вступлением в силу соответствующего обременения.

Если запрет уже введён, то при передаче прав пользования другому лицу, ограничение продолжает действовать до окончания его срока (если таковой установлен).

Запреты могут быть частными или публичными.

Первый вид сервитута устанавливается исходя из норм Гражданского кодекса, а второй – законами и нормативными актами РФ, местными государственными органами.

Публичный запрет может вступить в силу только после общественных слушаний и принятия коллективного решения.

Размер арендной платы за пользование земельным участом и порядок ее выплаты

Получив право пользоваться земельным участком на указанной территории, субарендатор обязуется вносить плату, размер которой указывается в договоре.
Читайте так же:  Выписка несовершеннолетнего ребенка из квартиры при продаже

Особого внимания заслуживает расчёт размера платы:

  • плата за участки, собственником которых выступает государство, устанавливается решением правительства или местных государственных органов;
  • частная собственность предполагает определение размера платы самим владельцем земли.

Порядок расчёта определён в законодательстве РФ. Обычно он осуществляется по базовой ставке, а также учитывается дифференциация по категории земли, арендатора, природным, градостроительным и экономическим зонам расположения. Обязательно принимаются во внимание приоритетные методы развития региональной экономики.

Годовая стоимость аренды исчисляется по формуле:

SUM = S * БС * КЦ * КТ, где:

  • SUM – размер платы за год;
  • S – площадь субарендованного или арендованного участка;
  • БС – базовая ставка по категориям земель;
  • КЦ – коэффициент, рассчитанный, исходя их категории арендатора и целевой направленности использования участка;
  • КТ –коэффициент зонального деления, рассчитываемый в процессе кадастровой оценки земли.

Все эти условия, как и собственно размер платы, обязательно указываются в договоре.

Видео: Споры об установлении частных и общественных сервитутов

В консультации юриста подробно объясняется — что такое сервитут, их разновидности, для чего они накладываются и какие ограничения пользование землей в себе несут.

Субаренда земельного участка в Москве

Одна из разновидностей заключения договоров аренды – субаренда земельного участка. Абсолютно одинаковые положения применяются к этим двум похожим формам правовых отношений между сторонами. Объектом же является конкретный земельный надел, в отношении которого происходит перераспределение прав и обязанностей.

Регулируется субаренда положениями Гражданского кодекса РФ, а именно статьей 606, в которой содержатся определение и основные правовые нормы. Земельный кодекс также регламентирует процедуры, совершаемые с объектом недвижимого имущества.

Определение субаренда земельных участков земельное право расценивает, как передачу арендуемой земли арендатором третьему лицу во временное пользование на тех же условиях, которые указаны в договоре аренды. Без правильно составленного соглашения субарендатор распоряжаться землей не имеет юридического права.

Процедура уведомления арендодателя

Собственник имущества должен быть проинформирован о намерении арендатора, выразив, в большинстве случаев, свое согласие в письменном виде:

  • внесением дополнений в текущий договор аренды;
  • составлением документа о положительном решении.

Получение полного одобрения владельца земли обязательно для договоров с небольшим сроком действия, до пяти лет. В согласии с действующим законодательством, субаренда муниципального земельного участка, взятого в пользование на срок более 5-ти лет, возможна даже без согласия собственника. Необходимо только письменно уведомить его о том, что будет произведена процедура, предусмотренная статьей 22 Земельного кодекса РФ.

У арендатора же имеется право передать свои полномочия на срок не более того, который оговорен в арендном соглашении. Если в первичном договоре прописан другой порядок осуществления процесса субаренды, то нужно следовать ему. Нарушение основных положений первичной сделки приведет к признанию в качестве недействительного нового контракта и к аннулированию всех, переданных по нему, прав и обязанностей.

Оформление договора субаренды участка земли

Соглашение может быть составлено в простой письменной форме. Регистрация договора субаренды земельного участка является обязательной в органах Росреестра. Нотариальное же заверение требуется только в случае, когда подобная процедура имела место при заключении аренды.

Как в любой сделке, в тексте субаренды должны быть четко прописаны все значимые моменты, но не более объема, указанного в первичном соглашении. А именно:

  • подробное описание сути правоотношений и указание характеристик объекта данной сделки;
  • полные реквизиты сторон, которые пришли к согласию по приему-передаче ответственности;
  • права и обязанности субъектов, вовлеченных в процесс использования земельного надела;
  • условия действия договорных отношений, а также прекращения по требованию или соглашению.
Видео (кликните для воспроизведения).

Понадобится приложить к тексту следующие документы:

  • нормативы количественных и качественных показателей земли;
  • кадастровый паспорт земельного надела и строений на нем;
  • график выплат за использование объекта договоренностей;
  • регистрационное свидетельство законного права субаренды.

Регистрация субаренды земельного участка проходит на протяжении максимум 10-ти дней, а при подаче документов через МФЦ понадобится прибавить еще 4 дня. Без проведения регистрации договор считается недействительным, а право пользования, соответственно, не наступает.

Передача земельного участка в субаренду в Москве

В большинстве случаев в Москве при составлении договоров аренды отдельно вносится пункт обязательного предупреждения собственника недвижимости о том, что будет происходить передача земельного участка в субаренду. Без разрешения государственного органа оформление сделки не допускается. Это относится к землям муниципальной и государственной формы собственности.

Нужно обратиться в Департамент городского имущества города Москвы для того, чтобы проинформировать городскую структуру и получить письменное разрешение. Ждать положительного ответа либо отказа в осуществлении задуманного придется порядка 10 дней. Если окажется, что на земле находятся незаконные постройки, то ответ придет только спустя два месяца.

Договор субаренды земельного участка

Когда осуществляется государственная регистрация договора субаренды земельного участка, наступают все оговоренные права, в том числе и ответственность за нарушение положений сделки. Распоряжение землей осуществляется на абсолютно законном основании.

Юристы компании «Правовое решение» готовы помочь с оформлением договора субаренды «под ключ», включая информирование собственника и проведение государственной регистрации сделки.

Стоимость юридических услуг

Юридическая консультация
Составление договора передачи земельного участка в субаренду
Сопровождение сделки на основании договора субаренды

Вам могут быть интересны эти услуги:

Сомневаетесь в выборе услуги?

Случаи из нашей практики

Задать вопрос адвокату

Услуги адвоката в Москве

Ни для кого не секрет, что правовое поле без участия квалифицированное адвоката – минное. Для того чтобы выйти победителем и не запутаться в стремительно меняющихся законах понадобится тяжелая артиллерия в виде профессиональных юристов.

Читайте так же:  Обжалование дисциплинарного взыскания в суде

Примером гармоничного сочетания демократичной стоимости и достойного качества юридических услуг является компания «Правовое решение». Наши специалисты компетентны в таких законодательных сферах, как:

  • финансовая
  • налоговая
  • административная
  • уголовная
  • жилищная

Услуги адвоката по гражданским делам

В юридическом бюро «Правовое решение» сформирована и успешно применяется практика гражданского права. Наши адвокаты ведут дела в сфере трудового, семейного и гражданского права.

Главная цель нашей компании – реальная помощь и защита клиента. Юристы компании «Правовое решение» занимаются не только семейными, жилищными и кредитными спорами, но и ведут дела, связанные с трудовыми правом и страховыми вопросами. В услуги адвокатов по гражданским делам входит:

  • компетентная консультация по гражданскому праву;
  • составление и подготовка необходимой документации;
  • юридическое сопровождение в ходе исполнительного производства;
  • ведение дел от имени клиента;
  • защита интересов клиента в суде;
  • представление интересов клиента в кассационном или апелляционном порядке.

Услуги адвоката по уголовным делам

Решение уголовных вопросов является весьма ответственным и трудным занятием. Именно потому за ведение уголовных дел берутся лишь опытные и квалифицированные адвокаты. Если лицу грозит уголовное наказание, поиск юридически подкованного защитника становится задачей первостепенной важности.

Проволочки и затягивание с обращением за помощью чреваты потерей не только имущества и денег, но и лишением драгоценной свободы. В услуги адвоката по уголовным делам входит не только грамотное составление необходимой для судебной защиты документации, но и подготовка тактики защиты клиента.

Специалисты компании «Правовое решение» гарантируют своим клиентам необходимый уровень психологического комфорта и защиту на квалифицированном и достойном уровне.

Стоимость услуг адвоката в Москве

Стоит отметить, что услуги адвоката не могут быть бесплатными. Их оплачивает либо клиент, либо компания, либо государство. Стоимость услуг наших адвокатов варьируется в широком диапазоне и зависит от следующих нюансов:

  • юридическая сфера вопроса;
  • количество предоставляемых услуг;
  • сложность вопроса.

Зачастую услуги адвоката в суде касаются не только таких общих правомочий, как ознакомление с делом или непосредственное участие в судебном процессе, но и специальных, в которые входит сбор документации, опрос свидетелей или иные услуги. Клиент всегда самостоятельно решает, какой объем предоставляемых адвокатом услуг ему потребуется. Исходя из этого, формируется и конечная цена адвокатских услуг.

Многие задаются вопросом — сколько стоят услуги адвоката и насколько они соответствуют качеству? Тарифы нашей компании позволяют адвокату получить достойное вознаграждение за кропотливый труд, при этом не отвлекаясь и не распыляясь на прочие мелкие заказы. А это гарантированный 100% результат погружения в проблему клиента.

Юристы компании «Правовое решение» помогут дать квалифицированную оценку сложившейся ситуации, проведут компетентный анализ проблемы и помогут выработать наиболее успешную позицию клиента. Для решения интересующего Вас вопроса и достижения необходимого результата наши юристы используют все возможные способы. Звоните!

Понятие и условия оформления субаренды земельного участка

Сделки по передаче различного имущества во временное пользование, а именно в аренду, являются в гражданско-правовой практике одними из наиболее распространенных.

Особое место среди них занимает такой вид отношений, при которых передается имущество, ранее арендованное у других лиц.

Такая сделка носит название субаренды и имеет свои определенные отличительные особенности.

Более подробно все эти особенности и основные условия ее проведения стоит рассмотреть далее.

Если вы хотите узнать, как в 2019 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Понятие и законодательное регулирование

То есть арендодатель в данной сделке — это арендатор по другому, заключенному ранее договору. При этом данное имущество принадлежит ему не на правах собственности, а лишь на праве владения.

Сделки относительно оформления имущества во временное пользование регулируются

таким нормативно-правовым документом, как Гражданский кодекс. В частности, в ст. 606 ГК РФ приводится определение понятия субаренды, а в п. 2 ст. 615 ГК РФ закрепляется право на передачу ранее арендованного имущества третьему лицу.

Условия, на которых происходит передача этого имущества, отображаются в специальном документе — договоре субаренды земельного участка. К его составлению, а также к общим условиям проведения данной сделки предъявляются те же требования и ограничения, которые установлены гражданским и земельным законодательством в целом для аренды.

Когда возможна и запрещена

Оформление субаренды на любое имущество, в том числе и на земельный участок, допускается законодательством только при том условии, что на это имеется согласие от его собственника. Причем данное согласие может быть получено такими способами:

Закреплено в договоре аренды

Если в документе есть условие о возможности субаренды (или хотя бы не содержится запрета на это), то арендатор не обязан еще раз спрашивать у собственника разрешения на сдачу участка. Однако он все равно должен уведомить его об этом в письменном виде.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Получено в виде отдельного документа

Если в договор разрешение на субаренду не включено, собственник может предоставить такое право путем подписания соответствующего документа.
Читайте так же:  Что нужно знать, собираясь в отпуск без содержания

Стоит учесть, что в ситуациях, когда договор содержит прямой запрет за субаренду и дополнительное письменное согласие на это собственник не дает, провести данную сделку не получится. Также довольно сложной будет процедура оформления таким способом земельного участка, арендованного у государства на срок менее 5 лет.

В частности, допускается ведение на нем только той деятельности, для которой он предназначен и которая также указана в основном договоре. Изменение вида разрешенного использования участка при помощи субаренды не допускается.

Все ограничения и запреты, которые установлены в отношении участка (например, земельный сервитут), распространяются и на сделку субаренды. Кроме этого, в данном договоре могут быть установлены и дополнительные ограничения на использование земли, если этого захочет арендодатель.

Процедура оформления

Порядок проведения данной сделки практически не отличается от ее первоначальной формы, то есть аренды. Она проводится в соответствии с таким примерным алгоритмом:

Подготовка необходимых документов

К ним относятся:

  • паспорта обеих сторон (копии и оригиналы);
  • заключенный ранее договор;
  • кадастровый паспорт участка;
  • выданное при регистрации основного арендного соглашения свидетельство из регистрационного органа;
  • документы о назначении участка;
  • письменное разрешение от собственника (требуется не всегда);
  • график арендных платежей (составляется по желанию сторон).

В зависимости от конкретной ситуации при заключении сделки могут потребоваться и другие документы.

Составление и подписание договора

Он оформляется в простом письменном виде и не требует нотариального заверения. Структура документа типовая и ничем не отличается от обычных договоров аренды или субаренды. Существенные условия — это предмет сделки (то есть земельный участок) и необходимость оплаты за его пользование.

Участок необходимо описать максимально точно, с указанием адреса, месторасположения, границ (если сдается часть земли), кадастрового номера и площади. Величину и порядок внесения арендной платы можно оставить такими же, как в договоре аренды, или изменить (по желанию сторон).

Регистрация договора

После корректного составления и подписания документа сторонами его необходимо зарегистрировать в специальном органе — Государственном Реестре. Только после этого он вступит в законную силу и начнет действовать.

Для этого одна из сторон должна обратиться в этот орган с такими документами:

  • три экземпляра договора (по одному для каждой из сторон, плюс один остается в ГосРеестре);
  • должным образом заверенные копии паспортов участников;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • документы на участок.

При условии, что договор составлен верно и пакета предоставленных бумаг достаточно, его регистрация будет проведения в течение одного месяца после обращения.

После окончания установленного срока участникам будет выдано свидетельство о регистрации права пользования землей. Стоит учесть, что данное требование обязательно только для тех документов, которые составляются на срок более одного года.

Для более краткосрочных договоров регистрация не требуется (так же, как и при аренде).

Планируете арендовать землю с правом последующего выкупа у государства? Здесь есть пошаговая инструкция.

Правильная процедура оформления дарственной на земельный участок описана в нашей статье.

Отличия от аренды

Поскольку субаренда является одним из видов аренды, ее более узким направлением, то эти две сделки имеют между собой много общих характеристик.

В частности, к ним можно отнести:

  • обязательное документальное оформление сделки в виде договора;
  • внесение определенного платежа в счет стоимости пользования участком;
  • преимущественно срочный характер отношений;
  • отсутствие требований относительно обязательного нотариального оформления;
  • точная индивидуализация предмета соглашения (то есть земельного участка).

Однако субаренде присущи и некоторые свои отличительные особенности, поэтому для сравнения этих двух сделок стоит рассмотреть их основные характеристики в виде таблицы:

Критерий для сравнения Аренда Субаренда
Кто выступает арендодателем Непосредственно собственник имущества Владелец имущества, который арендует его у другого лица
Необходимость получения разрешения на сделку Отсутствует Получение разрешения необходимо, если в договоре аренды не указана возможность передачи его во временное пользование третьим лицам
Ограничения по сроку Практически не существуют, однако в некоторых случаях устанавливаются законодательством (в зависимости от вида земель) Срок напрямую зависит от продолжительности действия договора аренды и не может превышать его
Условия договора Определяются сторонами в свободном порядке (однако должны быть составлены в соответствии с требованиями законодательства) Не должны противоречить или изменять условиям основного договора
Проведение торгов для участков, которые находятся в государственной собственности Обязательно практически во всех случаях Необязательно, поскольку процедура в отношении данного участка уже проводилась ранее

Очевидно, что договор субаренды не имеет существенных отличий от сделки, разновидностью которой он является — то есть от аренды.

На нового субъекта, который будет использовать землю, распространяются все те же самые права и обязанности, что были определены ранее.

Поэтому при проведении данной сделки и составлении договора необходимо руководствоваться общими правилами и требованиями, которые установлены в гражданском и земельном законодательстве.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Договор субаренда земли: когда, кем и где применяется

Закон разрешает передачу права пользования, полученного при возникновении арендных отношений, третьему лицу. Именно такая сделка, совершенная в отношении земли, носит название – договор субаренды земельного участка. При этом законодательно закреплены обязательные условия, наличие которых делает возможным, или, наоборот невозможным заключение соглашений, порождающих подобные отношения.
Читайте так же:  Отчет об оценочной стоимости объекта недвижимости

Суть субарендных полномочий

Вообще субаренда неразрывно связана с арендой. Это выражается в следующих важных аспектах заключения этой сделки:

  • субарендный договор заключается только с арендатором земельного участка. Ни с собственником, ни с другим законным владельцем заключить его невозможно;
  • субаренду нельзя оформить свыше срока действия сделки, которая стала основанием возникновения новых правоотношений;
  • целевое назначение земли при передаче прав третьему лицу должно оставаться таким, какое закреплено в арендном договоре;
  • государственная регистрация перехода прав по субаренде обязательна, так же как и при заключении арендного соглашения, если договор имеет срок действия более одного года.

Полномочия по соглашению о передачи прав арендатора третьему лицу возникают лишь при официальном оформлении сделки. В договоре обязательно нужно указывать:

  1. Данные соглашения, которое является основанием возникновения права субаренды.
  2. Подробное описание земельного участка, его кадастровые данные.
  3. Права и обязанности сторон.
  4. Срок договорных отношений.
  5. Цели использования земли.

Важно, что только верно оформленное соглашение признается действительным и порождает юридически значимые последствия своего заключения. Так как закон не устанавливает особых требований к договору, составить его можно воспользовавшись следующим образцом:

Возможно ли отдать арендные права без разрешения

По общему правилу отдать право пользования земельным участком можно лишь с разрешения собственника, и если в договоре об аренде земли или законе нет условий, прямо запрещающих передачу правомочий владения посторонним лицам.

При этом есть случаи, когда можно не спрашивать собственника, а лишь уведомить его о предстоящей пересдаче прав субарендатору:

  • если новые отношения возникают на строение и вместе с ними на земельный надел;
  • если арендованная земля является собственностью государства или муниципалитета, а срок основного договора более пяти лет;
  • если собственник не отвечает на запрос о разрешении пересдачи земельного участка в течение месяца после получения соответствующего письма от арендатора.

Особенности субаренды земель сельхозназначения и доли земельного надела

Закон не накладывает запрет на передачу арендных полномочий третьим лицам, если речь идет о земле сельскохозяйственного назначения. Как и в общих правилах, такие действия арендатора возможны, если договором не установлены иные требования.

Относительно субарендных отношений в долевой собственности, то и в этом случае передача права владения будет законна, если условия сделки прямо не запрещают такое действие.

В любом случае пересдачи землевладения субарендаторам, все запреты и условия первичного договора должны быть определены и в договоре субаренды.

Какие документы нужны для оформления сделки

Документация, сопровождающая субарендную сделку, моет различаться в зависимости от срока договора и соответственно необходимости процедуры государственной регистрации.

При условии, что соглашение заключено на срок менее года и регистрация перехода прав на землю не нужна, то к нему стоит приложить:

  • акт приема-передачи участка;
  • если были разногласия при заключении сделки – протокол их урегулирования;
  • дополнительные соглашения к договору, если они оформлялись.

Если же срок субаренды более года, то список бумаг будет отличаться:

  • согласие собственника на появление в отношениях субарендатора;
  • договор аренды;
  • документ, подтверждающий целевое назначение земельного участка;
  • свидетельство о регистрации права аренды.

Где можно оформить договор и сколько это стоит

Как и любой договор, субарендное соглашение можно составить в любой юридической конторе. Цена оформления гражданских сделок в разных субъектах различна, но найти дешевле тысячи рублей едва ли получится.

Можно оформить соглашение у нотариуса – это хоть и необязательно, но позволит избежать проблем из-за отсутствия юридических знаний при составлении договора. Нотариальные услуги стоят дороже, и начинаются от трех с половиной тысяч рублей, хотя и эта цифра имеет отличия в зависимости от региона нахождения нотариальной конторы.

И, конечно, как и любую сделку, для которой закон предусматривает лишь обязательную письменную форму, составить подобный документ можно самостоятельно при помощи образца в интернете. Скачать образец договора актуальный в 2019 году можно пройдя по ссылке выше.

Видео (кликните для воспроизведения).

Несмотря на редкое оформление субаренды земельных участков, закон четко прописывает возможность заключения таких договоров. С помощью подобных разрешительных условий, государство заботится о том, чтобы земля не простаивала в пустую, а приносила прибыль собственнику, арендатору, субарендатору.

Источники


  1. Краев, Н. А. Комментарий к Федеральному закону «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц» (постатейный) / Н.А. Краев, А.Н. Борисов. — М.: Деловой двор, 2015. — 160 c.

  2. Абдулаев, М. И. Теория государства и права / М.И. Абдулаев. — М.: Санкт-Петербург, Издательский дом «Право», 2010. — 468 c.

  3. Власова, Т.В. Теория государства и права / Т.В. Власова. — М.: Книга по Требованию, 2012. — 226 c.
Субаренда земельного участка
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here