Правовой режим земельных участков состоит из

Важная информация в статье: "Правовой режим земельных участков состоит из" с профессиональной точки зрения. Все вопросы можно задавать дежурному специалисту.

Правовой режим земельного участка

Для установления оцениваемых прав на земельный участок в процессе оценки необходимо четко определить содержание понятий «земельные отношения» и «правовой режим земельного участка».

Земельные отношения — отношения между органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, гражданами по поводу владения, пользования и распоряжения землями, а также по поводу государственного управления земельными ресурсами.

Земельные отношения имеют особый юридический статус и peгулируются конституционными нормами и гражданским законодательством, а также земельным, лесным, экологическим и другими кодексами.

Земельное законодательство, согласно Конституции РФ (ст. 72), отнесено к совместному ведению Российской Федерации и субъектов 1’Ф. Земельное законодательство состоит из Земельного кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов РФ.

Нормативно-правовые акты, содержащие нормы земельного права, образуют следующую систему.

1. Международные нормативно-правовые акты:

Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем предусмотренные Земельным кодексом РФ, то применяются правила международного договора.

2. Федеральные нормативно-правовые акты:

а) Конституция Российской Федерации;
б) федеральные законы (Земельный кодекс Российской Федерации; от 25 октября 2001 г. № 1Э7-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и др.);
в) федеральные подзаконные акты:

  • указы Президента РФ,
  • постановления Правительства РФ («Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» от 11 ноября 2002 г. № 808; «О государственной кадастровой оценке земель» от 25 августа 1999 г. № 945; «Об утвер-ждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» от 8 апреля 2000 г. № 316 и др.),
  • распоряжения, инструкции, письма, решения Верховного Суда РФ и иные акты.

3. Региональные нормативно-правовые акты (например, в Москве):

а) законы Москвы;
б) подзаконные акты:

  • постановления,
  • распоряжения,
  • решения,
  • инструкции, письма, решения московских судов и иные акты. При оценке земельного участка необходимо установить правовой режим, который определяется принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием в соответствии с территориальным зонированием.

Правовой режим земельного участка включает в себя: в целевое назначение; а форму собственности; в разрешенное использование.

Целевое назначение земель — порядок, условия, предел эксплуатации земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель, установленные законодательством.

Весь земельный фонд Российской Федерации разделен на семь категорий.

1. Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. Границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий. Порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий. В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

  • жилым;
  • в общественно-деловым;
  • в производственным;
  • в инженерных и транспортных инфраструктур;
  • в рекреационным;
  • в сельскохозяйственного использования;
  • в специального назначения;
  • в военных объектов;
  • в иным территориальным зонам.

В отличие от других категорий земли, которые представляют, как правило, отдельные объекты, относительно независящие и легко осуждаемые от иных объектов, земли населенных пунктов со всеми улучшениями — системой инженерных сооружений и коммуникаций, улично-дорожной и транспортной сетью и другими элементами городской инфраструктуры — являются несоизмеримо более сложными объектами для оценки.

По состоянию на 1 января 2008 г. площадь земель, отнесенных к данной категории, в целом но России составила 19,2 млн. га’. Увеличение плошали земель в целом по России на 0,1 млн га в сравнении с предшествующим годом отражает результаты проведенных работ по инвентаризации земель, а также проведения работ по упорядочению, установлению и утверждению границ городских и сельских населенных пунктов.

Земельный кодекс делит населенные пункты на города, рабочие, курортные и дачные поселки, сельские населенные пункты. В основе такой классификации лежит функциональная и производственная специализация населенных пунктов в сочетании с численностью населения.

Конституция РФ (ст. 131) и Гражданский кодекс не используют понятие «населенный пункт», заменяя его на понятие «поселение». И соответствии с этими нормативными актами поселения делятся на дна вида в зависимости от функциональной и производственной специализации — городские и сельские.

Градостроительный кодекс РФ также исходит из наименования территорий концентрированного проживания людей «городскими и сельскими поселениями», определяя их дальнейшую детальную классификацию в зависимости от численности населения. Так, городские поселения подразделяются на сверхкрупные, крупнейшие, крупные, большие города, малые города и поселки. Самостоятельное место занимают города федерального значения, которые по правовому статусу приравнены к субъектам Российской Федерации. В особую категорию выделяются городские поселения закрытых административно-территориальных образований.

2. Земли сельскохозяйственного назначения образуют территории за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В их составе выделяют:

а) сельскохозяйственные угодья (пашня, залежь, сенокосы, пастбища и многолетние насаждения — сады, виноградники);
б) земельные участки садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан;
в) земли, занятые лесополосами, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, болотами, зданиями и сооружениями, необходимыми для функционирования сельского хозяйства.

Сельскохозяйственные угодья были введены в гражданский оборот после принятия Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

3. К землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землям для обеспечения космической деятельности, землям обороны, безопасности и землям иного специального назначения относятся территории, расположенные за чертой поселений, отведенные в установленном порядке соответствующим предприятиям, учреждениям и организациям для выполнения их хозяйственной деятельности (производства, строительства, транспортировки и т.п.).

Читайте так же:  Как получить целевое направление в вуз

4. К землям особо охраняемых территорий относятся земельные участки, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное назначение. Постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично эти земли изъяты из хозяйственного использования и гражданского оборота и для них установлен особый правовой режим. К ним относятся земли заповедников, лечебно- оздоровительных местностей и курортов, объектов культурного наследия и др.

5. К землям лесного фонда относятся лесные земли (покрытые лесом, а также земли, не покрытые лесом, — вырубки, гари, прогалины и др.) и нелесные земли (просеки, дороги и др.), используемые для ведения лесного хозяйства.

6. В состав земель водного фонда входят территории, занятые водоемами, ледниками, болотами, а также земли, выделяемые под полосы отвода гидротехнических, водохозяйственных и иных сооружений, необходимых для использования водных объектов.

7. Земли запаса — государственные и муниципальные земли, не предоставленные гражданам и юридическим лицам в собственность, владение, пользование или аренду, а также земли, выведенные из хозяйственного оборота в результате консервации. Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию.

Категория земель указывается:

а) в документах о предоставлении земельных участков: в актах федеральных органов исполнительной власти, органов субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления;
б) в договорах, предметом которых являются земельные участки;
в) документах государственного земельного кадастра;
г) документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Согласно Конституции РФ (ст. 72), земельное законодательство отнесено к совместному ведению Российской Федерации и субъектов РФ.

Нормативно-правовые акты, содержащие нормы земельного права, образуют следующую систему:

1. Международные нормативно-правовые акты:
а) договоры;
б) конвенции;
в) декларации.
Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем предусмотренные ЗК РФ, то применяются правила международного договора.

2. Федеральные нормативно-правовые акты:
а) Конституция РФ;
б) федеральные законы (Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ; от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»; от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» и т.д.);
в) федеральные подзаконные акты:

— указы Президента РФ,
— постановления Правительства РФ (от 11 ноября 2002 г. № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков»; от 25 августа 1999 г. № 945 «О государственной кадастровой оценке земель»; от 8 апреля 2000 г. № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» и др.),
— распоряжения, инструкции, письма, решения Верховного Суда РФ и иные акты.

Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010. — 752 с

Правовой режим земельного участка

В соотав с п.2 ст.7 Земельного кодекса правовой режим земельного участка определяется исходя из его принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соотв с зонированием территории. Т.е. для определяется правового режима в нашей стране используется 2 критерия:

  • Целевое назначение (категория)
  • Разрешенное использование (зонирование)

До 1998 у нас как у всех применялось лишь целевое назначение путем разделения земель на различные категории. Нас традиционно 7 категорий земель:

  • основной
  • вспомогательный
  • условно-разрешенный.

Основной и вспомогательный правообладатель земельного участка выбирает или изменяет самостоятельно в пределах предложенного в заявительном порядке в органах реестра. Если возникла необходимость выбрать основной или вспомогательный вид разрешенного использования, не указанный в Град регламенте, то это делается либо путем внесения изменений в ПЗЗ, либо по решению главы МО. В СПб – по реш КГА.
Если хотим выбрать условно-разрешенный вид использования, то только

  • по реш главы МО, в СПб – КГА
  • по результатам рассмотрения комиссией по землепользованию и застройки
  • через публичные слушания,

3.4. Правовой режим земель

В науке земельного права под правовым режимом земель понимается совокупность правовых норм, определяющих сущ-ность и состав элементов этого понятия: права собственности на землю, прав на землю лиц, не являющихся собственниками

земельных участков, управления в сфере охраны и использования земель, правовой охраны земель, а также мер юридической ответственности за земельные правонарушения.

В практическом смысле правовой режим земель можно определить как установленный в законодательстве порядок их охраны и использования.

Понятие «правового режима земель» применимо как ко всем землям Российской Федерации (общий правовой режим земель), для отдельных категорий и видов земель (особый правовой режим) и для конкретных, индивидуально определенных земельных участков.

Объектом общего правового режима являются все земли Российской Федерации и он означает определенный режим законности и правопорядка, т.е. земельный правопорядок. Например, согласно первому принципу земельного законода-тельства, закрепленному в ст. 1 (п. 1) Земельного кодекса РФ, все земли, вне зависимости от целевого предназначения, фор-мы собственности, вида разрешенного использования, ведом-ственной принадлежности рассматриваются как основа жизни и деятельности человека, природный объект, охраняемый в качестве важнейшей составной части природы, природный ресурс, и одновременно как недвижимое имущество, объект права собственности и иных прав на землю. Данный принцип нашел развитие в ст. 12 ЗК РФ, в соответствии с которой ис-пользование земель должно осуществляться способами, обес-печивающими сохранение экологических систем, способности земли быть средством производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве, основой осуществления хозяйственной и иных видов деятельности.

Объектом особого правового режима являются земли определенной категории или вида земель: земли сельскохозяйственного назначения; земли поселений; земли промышленно- сти, энергетики, транспорта, обороны, безопасности и иного назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

Читайте так же:  Расчет выплат по осаго

Деление земель по целевому назначению на категории является принципом земельного законодательства (пп. 8, п. 1, ст. 1 ЗК РФ), означающим, что правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. Аналогичная норма содержится в ст. 7 (п. 2) ЗК РФ, согласно которой правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавли-ваются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Понятие «правовой режим земель определенной категории» дает возможность определить порядок охраны и использования конкретной категории земель, возможность использования земель на основании различных титулов (постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное временное пользование, аренда и др.), особенности осуществления различных управленческих функций в отношении соответствующей категории земель и т.д.

Необходимо отметить, что 21 декабря 2004 года Государственной Думой принят Федеральный закон № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», регулирующий отношения, возникающие в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую.

Средством уточнения и детализации правового режима определенной категории земель служит зонирование территории (территориальное зонирование), предусмотренное земельным и градостроительным законодательством РФ. Зонирование территорий в России представляет собой дополнительный по отношению к подразделению земель на категории способ регулирования использования земель, как правило, в пределах отдельных категорий.

В соответствии со ст. 83 (п. 2) Земельного кодекса РФ, порядок использования земель поселений определяется в соответствии с зонированием их территорий. Территория поселения в пределах его административных границ делится на территориальные зоны, причем документы зонирования территорий утверждаются и изменяются нормативными правовыми актами местного само-управления (правилами землепользования и застройки).

Статья 85 Земельного кодекса РФ определяет, что в состав земель поселений в соответствии с градостроительными регламентами могут входить следующие территориальные зоны: жилые; общественно-деловые; производственные; ин-женерных и транспортных инфраструктур; рекреационные; сельскохозяйственного использования; специального назна-чения; военных объектов; иные территориальные зоны.

Ныне утративший силу Градостроительный кодекс РФ от 7 мая 1998 г. (ст. 1) определял территориальное зонирование как деление территории на зоны при градостроительном планировании развития территорий и поселений с определе-нием видов градостроительного использования установленных зон и ограничений на их использование. Действующий Градостроительный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ вместо понятия «территориальное зонирование» использует термин «градостроительное зонирование», означающий зо-нирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градо-строительных регламентов. Под территориальными зонами понимаются зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градострои-тельные регламенты.

Зонирование как метод регулирования использования земель впервые был применен в США1;2. В начале двадцатого столетия в нескольких городах были приняты ордонансы (решения) муниципалитетов, ограничивающие высоту со-оружаемых зданий для обеспечения охраны здоровья и безопасности населения. Ордонансы по зонированию, как правило, определяют цели использования определенных земель, типы и размер сооружений, которые могут быть построены в этих районах, а также порядок их размещения. Применительно к жилым зданиям нередко устанавливаются требования, касающиеся минимального размера земельных участков, высоты этажей зданий. Специальные зоны с особыми требованиями к сооружениям устанавливаются для аэропортов, зон исторической застройки.

Зонирование применяется также в отношении земель особо охраняемых природных территорий, например национальных природных парков. В соответствии со ст. 15 Федерального закона от 14.03.95 г. № 33-ФЗ (в ред. от 22.08.04 г.), на территориях национальных парков устанавливается диффе-ренцированный режим особой охраны с учетом их природных, историко-культурных и иных особенностей. На их территориях могут быть выделены различные функциональные зоны, в том числе: заповедная, особо охраняемая, познавательного туризма, рекреационная, охраны историко-культурных объектов, обслуживания посетителей и др.

Выделяют также экологическое зонирование, которое предусмотрено Федеральным законом от 01.05.99 г. № 94-ФЗ (в ред. от 22.08.04 г.) «Об охране озера Байкал».

Элементом понятия «правовой режим земель» является и разрешенное использование земельного участка, однако оно применимо для тех категорий земель, в отношении которых осуществляется территориальное зонирование. В действующем законодательстве не дается определения понятия «разрешенное использование». В то же время, оно крайне важно для лица, непосредственного использующего земельный участок. Когда на основании территориального зонирования определены виды разрешенного использования, то лицо, ис-

пользующее земельный участок, вправе выбрать любой вид разрешенного использования без каких-либо дополнительный разрешений и согласований.

В науке земельного права выделяют «смешанный земельно-правовой режим». Это обусловлено тем, что земли одного целевого назначения могут находиться в составе земель другого назначения. Так, в состав земель поселений могут входить земельные участки иного целевого назначения, например — сельскохозяйственного использования.

Категории земель и правовой режим земельных участков общего пользования

Одним из принципов правового регулирования земельных отношений в Российской Федерации является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (п. 8 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ). Также законодательством провозглашен дифференцированный подход к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы (п. 10 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Земельного кодекса РФ исходя из целевого назначения выделяются следующие категории земель в Российской Федерации:

Читайте так же:  Где можно получить налоговое уведомление

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

Видео (кликните для воспроизведения).

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

Как мы видим, закон не называет земли общего пользования в качестве самостоятельной категории земель. Конкретно о выделении подобных участков Земельный кодекс РФ упоминает лишь при характеристике состава земель населенных пунктов (ч. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ). Однако анализируя иные статьи Земельного кодекса РФ можно предположить, что земельные участки общего пользования выделяются и в составе других категорий земель.

Так, например, в ч. 2 ст. 77 Земельного кодекса РФ говорится о том, что в составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются земли, занятые лесными насаждениями. Анализируя данное положение закона в совокупности с нормой ч. 1 ст. 11 Лесного кодекса РФ, уже упоминавшейся нами ранее, можно сказать, что в данном случае речь также идет о землях общего пользования в составе земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с ч. 2 ст. 95 Земельного кодекса РФ, земли особо охраняемых природных территорий относятся к объектам общенационального достояния и могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности. Исходя из этого, также можно сделать вывод, что подобные земли относятся к землям общего пользования, с ограничениями, установленными законом в целях их защиты.

О землях лесного и водного фонда ранее уже упоминалось в работе (см. п.1.2). Здесь также идет о речь о выделении в их составе земель общего пользования (в частности, береговая полоса водного объекта общего пользования; в отношении земель лесного фонда режим общего пользования устанавливается без исключений для всех лесных участков в силу закона).

В составе земель транспорта также можно выделить земельные участки общего пользования. В частности, здесь мы имеем в виду земли, занятые автомобильными дорогами общего пользования[15].

Что же касается иных категорий земель (земли промышленности, энергетики, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, земли запаса), то здесь, на наш взгляд, также возможно вести речь о выделении в их составе земельных участков общего пользования с так называемым «специальным режимом»[16], которые используются, в частности, для прохода и проезда неограниченного круга лиц. Сразу оговоримся, что здесь не будет идти речь об отнесении их в полной мере к землям общего пользования, однако специальный режим общего пользования в данном случае имеет место.

Исходя из вышесказанного, можно выделить следующие виды земель общего пользования:

1) дороги, в том числе земельные участки, используемые для прохода и проезда;

2) береговая полоса водного объекта общего пользования, а также земли, занятые такими водными объектами;

3) территории общего пользования в населенных пунктах;

Закон не содержит положений, касающихся порядка возникновения режима общего пользования в отношении того или иного земельного участка. Как мы уже отметили, данное понятие не зависит от категории земель. Как отмечается в литературе, «статус земельного участка общего пользования в большей степени представляет собой не правовой режим, а некое фактическое состояние земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. И утрата участком этого статуса возможна на основании решения собственника о закрытии участка для общего доступа[17]».

Безусловно, с указанным мнением нельзя не согласиться. Подобный вывод вытекает и из анализа исторических данных о законодательном регулировании права общего пользования, о котором говорилось в п. 1.1 настоящей работы. Земельные участки общего пользования образовывались в силу потребности обеспечения общества пастбищами, дорогами, а также скверами и парками. При этом можно предположить, что и места их расположения не столько выбирались населением, сколько складывались исторически, в большинстве случаев. Ведь трудно предположить, что на месте, где ранее было расположено место скопления мусора будут пасти скот, а на болоте — проложена дорога.

При этом Департамент недвижимости Минэкономразвития РФ отмечает, что собственно правовой режим земель общего пользования в отношении конкретного земельного участка возникает на стадии его формирования[18].

Таким образом, действительно земельный участок приобретает статус общего пользования в силу его фактического месторасположения и привычного использования, а также природных особенностей, но никак не волей администрации муниципального образования. А вот утрата земельным участком подобного статуса в действительности полностью подконтрольна местным властям. Однако хотелось бы отметить, что в таком случае должно учитываться мнение населения.

Дата добавления: 2015-08-31 ; Просмотров: 304 ; Нарушение авторских прав? ;

Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет

Правовой режим земельных участков

реализуется в ЗК РФ посредством сочетания соответствующих правовых средств. Определение способов и оснований сочетания элементов правового режима земель относится к компетенции законодателя. Так, согласно ст.

использования земельных участков .

Ограничение оборотоспособности земельных участков как элемент правового режима выступает регулятором земельных отношений в сочетании с иными элементами, которые при ограничении оборотоспособности земельных участков могут применяться в совокупности, что предполагает взаимодействие всех элементов правового режима. Вместе с тем, ограничение оборотоспособности земельных участков возможно посредством сочетания отдельных из вышеприведенных элементов правового режима. Так, как отмечалось в письме Министерства экономического развития РФ от

28 октября 2008 г. № Д23-830 , предоставление земельных участков в границах населенных пунктов для обеспечения обороны и безопасности не

влечет необходимости перевода земель в категорию земель обороны . Данные земельные участки согласно ст. 85 ЗК РФ могут иметь соответствующий вид разрешенного использования.

Наряду с институтом ограничения оборотоспособности в ЗК РФ выделяется институт ограничения прав на землю. Согласно точке зрения С.А. Боголюбова, ограничения прав на землю должны распространяться на право владения, пользования или распоряжения земельным участком. При этом ученый различает такие категории, как «ограничение прав граждан на землю» и «установление особых условий использования земли». Под ограничениями прав на землю понимаются в основном ограничения в [127] [128] [129] использовании земельных участков (ст. 56.1 ЗК РФ), когда они (ограничения) привязаны не к видам или стадиям деятельности, а к земельным участкам, условия использования или охраны которых требуют установления особого

Читайте так же:  Как найти процент общий

Д.В. Козлов предлагает отличать ограничение прав на землю (ст. 56 — 56.1 ЗК РФ) от ограничения оборотоспособности земельных участков (ст. 27 ЗК), полагая, что институт ограничения оборотоспособности направлен на установление пределов включения земли в гражданский оборот, а институт ограничения прав на землю регулирует условия использования земельных

Заслуживает внимания позиция О.И. Крассова, согласно которой ограничения прав на землю устанавливаются, как правило, в публичных интересах и заключаются в образовании зон с особыми условиями использования земель, санитарных, охранных зон и являются элементом

правового режима практически любой категории земель .

В соответствии с п. 1 ст. 56 ЗК РФ права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным ЗК или иным федеральным законом. К видам ограничений прав отнесены: особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в зонах охраны особо ценных природных объектов и памятников культуры; условия освоения земельного участка при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности; иные ограничения. Ограничения прав на землю устанавливаются актами органов исполнительной власти, актами органов местного самоуправления, судебными актами или в порядке, предусмотренном ЗК РФ для охранных зон. [130] [131] [132]

Правовой режим земельных участков, предоставленных для жилищного и гаражного строительства

Ст. 83 ЗК РФ устанавливает, что земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов, признаются землями населенных пунктов .

Согласно ст. 85 ЗК РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к таким территориальным зонам как жилые и общественно-деловые.

Градостроительный регламент (ст. 1 ГрК РФ) — устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны

    1. виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства,
    2. предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также
    3. ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Ст. 35 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ) устанавливает, что в жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства.

Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.

В перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.

Согласно ст. 85 ЗК РФ Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.

Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируется ЗК РФ (ст. 30, 30.1 ЗК РФ).

Земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются

    1. в собственность;
    2. в аренду;
    3. в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта (в случаях, установленных подп. 5 и 5.1 пункта 1 ст. 24 , например, жилищно-строительным коопреративам).

Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах. Исключения установлены подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 Кодекса.

Предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка.

Ст. 33 ЗК РФ устанавливает, что п редельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель устанавливаются

    • для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, ведения садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства — законами субъектов Российской Федерации ;
    • для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства — нормативными правовыми актами органов местного самоуправления .
Читайте так же:  Инвестиционный договор между физическими лицами

Максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность бесплатно для вышеперечисленных целей, устанавливаются:

    1. федеральными законами — из земель, находящихся в федеральной собственности;
    2. законами субъектов Российской Федерации — из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации;
    3. нормативными правовыми актами органов местного самоуправления — из земель, находящихся в собственности муниципальных образований.

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых бесплатно в случаях и в порядке, которые установлены законами субъектов Российской Федерации, гражданам, имеющим трех и более детей , устанавливаются законами субъектов Российской Федерации.

Для целей, не указанных в пунктах 1 и 2.1 настоящей статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПРАВОВОГО РЕЖИМА ЗЕМЕЛЬ И ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Режим земель и земельных участков рассматривается как совокупность правил их использования и охраны.

Он задается предписаниями, разрешениями, ограничениями, запретами. Зависит от категории земли по целевому назначению, зонирования территории, разрешенного использования земельного участка. Во многом определяется внешними относительно конкретного земельного участка факторами и условиями, например, наложением полей ограничений, вызванных особенностями соседних участков и функциональных зон.

Режим земель можно рассматривать в трех уровнях, трех масштабах.

Для всех земель применяются общие принципы их охраны и рационального использования земель, которые дополняются нормами и правилами, установленными для земель семи категорий по целевому назначению. Режим конкретного земельного участка определяется также особенностями, свойствами самого участка, существующими внешними относительно данного участка условиями и факторами, которые могут быть связаны с функциональным зонированием территории, разрешенным использованием.

Коротко определить правовое зонирование земель можно как установление зон с юридически закрепленными границами, перечнями видов разрешенного использования и параметрами строительного изменения недвижимости в этих зонах. Приведем несколько дефиниций из ст. 1 Градостроительного кодекса РФ:

градостроительное зонирование — зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов;

функциональные зоны — зоны, для которых документами территориального планирования определены границы и функциональное назначение;

территориальные зоны — зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты;

зоны с особыми условиями использования территорий — охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, водоохранные зоны, зоны охраны источников питьевого водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Определения понятия «разрешенное использование земельного участка» нет в ЗК РФ; в Градостроительном кодексе РФ (пп. 9 ст.1) виды разрешенного использования определяются как составная часть градостроительного регламента: градостроительный регламент — устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Однако, согласно п. 6 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ, градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель водного фонда, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельхозугодий в составе земель сельскохозяйственного назначения. ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 31 декабря 2005 года № 210-ФЗ[42] в перечень земельных участков, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов, включены также земельные участки, предоставленные для добычи полезных ископаемых.

Отметим, что виды разрешенного использования лесов устанавливаются лесохозяйственными регламентами (п. 5 ст.87 Лесного кодекса РФ). Целевое использование и вид разрешенного использования лесного участка указываются в проектной документации в соответствии со ст.ст. 87 и 91 ЛК РФ (п. 4 ст. 69 ЛК РФ).

Поэтому учтем, что для земель поселений, промышленности и иного специального назначения, земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов, лесных участков разрешенное использование является обязательным элементом режима, для остальных земель режим, в том числе разрешенное использование, в общем определяются особенностями использования и охраны земель в зависимости от их категории по целевому назначению, без специальной регламентации.

Согласно п. 2 ст. 7 ЗК РФ, любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласований.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений[43].

Видео (кликните для воспроизведения).

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Источники


  1. Теория государства и права. — М.: Форум, Инфра-М, 2008. — 624 c.

  2. Беляева, О. М. Актуальные проблемы теории государства и права. Практикум / О.М. Беляева. — М.: Феникс, 2015. — 448 c.

  3. Под редакцией Дмитриевой И. К., Куренного А. М. Трудовое право России. Практикум; Юстицинформ — Москва, 2011. — 792 c.
Правовой режим земельных участков состоит из
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here