Можно ли продать квартиру в аварийном доме

Важная информация в статье: "Можно ли продать квартиру в аварийном доме" с профессиональной точки зрения. Все вопросы можно задавать дежурному специалисту.

Как продать квартиру в доме под снос? Можно ли реализовать жилье, полученное по программе переселения?

В данной статье мы рассмотрим возможность продажи квартиры в доме, признанным аварийным. Опишем детальный процесс продажи ветхого жилья.

Разберем какие документы необходимы для совершения сделки, все возможные нюансы, особенности и риски при покупке или продаже квартиры.

А также выясним, можно ли продать квартиру, полученную по программе переселения и что для этого нужно.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Можно ли реализовать жилье, если оно признано опасным и определено под снос?

Cделки купли-продажи ветхого жилья регулируется:

Осуществить покупку или продажу жилья, которое относится к аварийному, возможно на законных основаниях. Но нужно знать, что ипотека на жилье, которое находится в аварийном состоянии, не предусмотрена, банк выдаст отрицательное решение в выдаче кредитных средств.

Также стоит отметить, что материнский капитал в подобном случае тоже не представляется возможным использовать для недвижимости, определённой под снос.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Продажа ветхого жилья

Собственника недвижимости должна уведомить жилищная инспекция об изъятии недвижимости, предназначенной под снос не позднее, чем за год до предполагаемого сноса.

Перед тем, как государственный орган юридически оформит факт сноса здания, а собственник подпишет соглашение об изъятии имущества, недвижимость может быть продана или передана третьим лицам. Это означает, что до подписания юридических бумаг, связанных с ликвидацией здания, с недвижимым имуществом можно делать абсолютно любые операции.

С чего начать?

Перед составлением договора купли-продажи собственник жилья обязан предупреждать потенциальных покупателей о том, что здание признано аварийным. После этого необходимо подготовить необходимый пакет документов, а также оформить договор. Договор можно составлять самостоятельно или обратиться за юридической помощью.

Необходимые документы

  • Паспорта сторон.
  • Заявления сторон о регистрации перехода собственности на квартиру.
  • Составленный договор купли-продажи с актом приема-передачи.
  • Кадастровый паспорт на имущество.
  • Документ, подтверждающий оплату госпошлины при подаче в Росреестр.

Вполне вероятна необходимость предоставления дополнительных документов в индивидуальном порядке. Обязательно требуется указать в ДКП, что покупатель осведомлен о том, что здание, в котором приобретается жилье, подлежит сносу в ближайшем времени.

Как провести сделку?

Схема сделки по продаже жилья под снос выглядит так:

  1. Составление преддоговора купли-продажи с условиями сторон.
  2. Предварительные денежные расчёты между участниками.
  3. Составление договора купли-продажи.
  4. Нотариальное заверение соглашения, если стороны имеют необходимость обратиться к нотариусу.
  5. Регистрация сделки в Росреестре.
  6. Подписание акта приёма-передачи недвижимости.
  7. Получение документов из Росреестра.

Оплата происходит согласно условиям составленного договора – во время сделки купли-продажи или после регистрации недвижимости в Росреестре новым собственником.

Нюансы и особенности

После оформления мены (компенсации) собственник уже не может продать свою квартиру третьему лицу.

Риски сторон

Для продавца:

  • Продажа недвижимости ниже рыночной стоимости из-за неправильной оценки или неграмотной подачи объекта покупателям.
  • Трудности в поиске покупателей, так как приобретение аварийного жилья имеет меньший спрос.

Для покупателя:

    Если покупатель приобретает ветхую недвижимость по причине того, что здание относится к программе реновации, то этот факт необходимо самостоятельно проверить. Списки жилья, предусмотренного под снос, можно найти в свободном доступе и уточнить относится ли конкретный дом к программе реновации.

Стоит отметить, что списки зданий под снос могут видоизменяться и определенные дома исключаться из программы. Это достаточно рискованно, если вы приобрели старое жилье по высокой стоимости с целью получения жилья в новостройке, так как попросту можете не получить подобной возможности.

  • Сроки, связанные с получением будущей квартиры по переселению, могут сдвигаться, что предполагает неопределенный срок переселения.
  • Предлагаемый вариант по переселению не всегда может устраивать собственников жилья.
  • Разрешена ли продажа недвижимости, полученной по программе переселения?

    А если квартиру получили по переселению, можно ли ее продать?

    Владелец новой недвижимости, которая была выдана на смену ветхому жилью, может быть продана на стандартных условиях. Собственник новой квартиры имеет абсолютно те же права, что и с предыдущей квартирой, а значит может производить любые операции с недвижимостью – продажу, передачу, дарение и прочее.

    Но для некоторых граждан, решивших продать квартиру, полученную по программе переселения, становится неожиданностью необходимость оплаты налога за продажу недвижимости. В этом случае срок владения предыдущей ветхой недвижимостью не входит в расчёт владения новой квартирой.

    Процедура по переселению предполагает новый расчет владения жильём – собственник официально владеет квартирой с даты регистрации недвижимости в Росреестре, также этот срок может быть сдвинут, так как переселение происходит, как правило, в новые застройки, которые еще не прошли определенные юридические мероприятия, что затрудняет процесс регистрации.

    Размер налога зависит от двух обстоятельств:

    • Срок владения имуществом.
    • Кадастровая стоимость недвижимости.

    Физические лица, продавшие жилой объект имущества, обязаны уплатить в бюджет налог на доходы физических лиц в размере 13% полученного дохода. Основанием для уплаты будет предоставление декларации и необходимых документов, подтверждающих владение и последующую реализацию недвижимости.

    Сумма, полученная за квартиру, за вычетом одного миллиона рублей составит налогооблагаемую часть. Из этой части необходимо вычесть 13%, она и составит налог, который необходимо оплатить государству.

    Так же возможен возврат налога при реализации жилья. Покупка имущества под реновацию является достаточно прибыльным бизнесом. Так как стоимость ветхого жилья значительно ниже по сравнению с более новыми аналогами, а значит покупка такой собственности значительно окупится с переселением в современную квартиру в новостройке.

    Читайте так же:  Правила регистрации безработных граждан

    Стоит отметить, что общая площадь хрущевки и полученной квартиры в новостройке отличаются:

    • 30 кв. м. хрущевки = 38 кв. м. в новой квартире.
    • 45 кв. м. хрущевки = 58 кв. м. в новой квартире.
    • 58 кв. м. хрущевки = 70 кв. м. в новой квартире.

    По закону замена недвижимости должна происходить на идентичную общую площадь имущества, но подобного, маленького метража попросту не предусмотрено в современных, жилых домах.

    Совершить сделку купли-продажи жилой недвижимости, определенной под снос, возможно, но при условии, что собственник квартиры не оформлял договор мены с целью дальнейшего переселения. Продажа ветхого жилья происходит практически на тех же условиях, что и продажа стандартного жилья.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Можно ли приватизировать квартиру в аварийном доме?

    Многие жители РФ проживают в муниципальных жилых помещениях на основании договора соцнайма. Основываясь на отечественных законах, такие жильцы имеют возможность приобрести один раз по сниженной стоимости объект недвижимости у государства.

    Проведя приватизацию жилплощади, гражданин становится его законным собственником и выполняет с ним различные юридические действия. Труднее ситуация обстоит с жильем, которое находится в аварийном состоянии на момент некоторых юридических действий.

    Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с аварийным жильем, то вам следует помнить, что:

    • Каждый случай уникален и индивидуален.
    • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
    • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

    Можно ли приватизировать аварийное жилье?

    Жилищный Кодекс, действующий на территории нашего государства, определяет порядок проведения приватизации недвижимости, относящихся к жилому фонду:

    • Согласно ст. 4 Закона № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», запрещена приватизация жилого помещения, которое находится в аварийном состоянии (если с них снимут этот статус, можно принимать участие в данной государственной программе).
    • Исключение из этого законодательного акта — это объекты жилого фонда: совхозы, различные сельскохозяйственные предприятия, учреждения, которые обеспечивают социальную защиту населения.

    Важно! Порядок приватизации объектов недвижимости РФ определён ст. 4 Закона № 1541 -1.

    Данный нормативно-правовой акт установил типы жилых помещений, которые ни при каких условиях нельзя приватизировать.

    1. Комната в общежитии.
    2. Аварийное жилье, а также иные жилые помещения, которые находятся в непригодном техническом состоянии.
    3. Служебная квартира.
    4. Жилплощадь, расположенная в городах закрытого типа.

    Действующим на территории РФ законом запрещена приватизация объектов недвижимости, находящиеся в аварийном состоянии. Данный статус жилья становится причиной отказа в приватизации. Если жильцы желают законно стать собственниками данных помещений, им необходимо:

    • снять с них статус «аварийное» в судебном порядке;
    • после соответствующего решения принять участие в программе приватизации.

    Если дом или квартира в собственности

    Чтобы приватизировать квартиру или аварийный дом, находящиеся в собственности у членов семьи, нужно от них получить заверенный в нотариальном виде отказ на участие в процедуре приватизации.

    После чего жилец имеет возможность:

    В том случае когда владелец решает участвовать в приватизации, право собственности на недвижимое имущество будет распределено между всеми жильцами в равной степени.

    Решение суда

    На судебном заседании судья может отказать жильцу в иске, если у него будут для этого соответствующие основания.

    1. При рассмотрении доказательств, которые предоставлены истцом, будут выявлены факты подделки документации.
    2. Если в объекте недвижимости проводилась перепланировка, впоследствии не узаконенная.
    3. Если имеющиеся на руках у заявителя документация утратила юридическую силу.
    4. Если истец не оплачивал коммунальные платежи.
    5. Если заявитель применял помещение не по его прямому назначению либо содержал жилплощадь в ненадлежащем состоянии.

    Важно! Наследование приватизированного жилья без завещания осуществляется строго по закону.

    Как получить другое жилье?

    Если жильцы проживают в муниципальной квартире по соглашению социального найма, которая находится в аварийном доме, они могут быть переселены в иной объект недвижимости. Для этого этим гражданам следует:

    1. оформить иск;
    2. подать его в судебный орган, расположенный по месту нахождения аварийной жилплощади.

    Решение судьи станет основанием для получения нового объекта недвижимости.

    ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

    Возможные нарушения при переселении из аварийного жилья

    Чаще всего споры возникают по поводу предоставления жителям аварийных домов нового жилья. Так, если собственники дома не снесли здание или не провели реконструкцию, то муниципальные органы власти могут принять решение об изъятии участка земли для потребностей города и об изъятии каждой квартиры путем выкупа.

    Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

    +7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

    ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

    Это быстро и БЕСПЛАТНО!

    Новое жилье предоставляется только в случае подписания ним соглашения с органами местного самоуправления, с зачетом стоимости жилья в цену выкупа.

    Однако, как показывает практика, муниципальные органы не всегда стараются заключать соглашение, обосновывая это недостаточным финансированием и прочими проблемами.

    В таком случае жильцы обращаются с иском в суд о возложении на местные органы власти обязательства по предоставлению другого жилья.

    Решение о признании жилплощади непригодной

    Для признания жилья непригодным первым делом следует обратиться в муниципальные органы или специализированный орган для проведения осмотра дома.

    На основании заключения необходимо подать заявление в межведомственную комиссию для вынесения заключения.

    Решение о признании жилья непригодным для проживания принимается в соответствии с Постановлением Правительства от 28.01.2006 №47.

    Читайте так же:  Образец заполнения справки о доходах госслужащего

    К заявлению необходимо приложить:

    • правоустанавливающие документы на квартиру;
    • технический паспорт на квартиру;
    • план квартиры;
    • жалобы жителей дома.

    На протяжении месяца комиссия рассматривает заявление, проводит осмотр дома и принимает соответствующее решение (п.46 Постановления Правительства №47):

    1. Если проживать в доме небезопасно, сообщить о решении необходимо жильцам на следующий день после его принятия.
    2. По общему правилу копия решения должна быть направлена в течение пяти дней с момента его принятия.

    Комиссия может признать дом непригодным в таком случае:

    • здание физически износилось, в результате чего стало ненадежным;
    • за счет изменения микроклимата в жилом помещении невозможно придерживаться установленных санитарно-эпидемиологических нормативов.

    Если же жильцы не согласны с решением комиссии, его можно обжаловать в суде.

    Возможна ли регистрация гражданина в аварийное жилье? Смотрите тут.

    Федеральная программа

    Существующая проблема расселения граждан из аварийного жилья в 2010 году была взята под контроль Президента РФ.

    В связи с этим принятый ФЗ «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» является федеральной программой, которая:

    • регулирует порядок;
    • предоставляет возможность переселить граждан из аварийного жилфонда;
    • обязывает к принятию программ на региональном уровне.

    Так, согласно ФЗ от 26.02.2010 «О расселении ветхого жилья», жители аварийных домов имеют право на получение нового жилья.

    Программа предусматривала действие до 2018 года, однако была продолжена еще на два года, до 31.09.2017.

    Программа «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры» финансируется за счет федерального бюджета.

    В каждом регионе должны быть приняты программы расселения граждан на три года. Начиная с 2007 года решение данного вопроса входит в круг полномочий Фонда ЖКХ.

    Региональная комиссия:

    • составляет списки домов, которые признаны аварийными;
    • в порядке очереди расселяет жителей такого жилфонда.

    Региональные программы по переселению жителей аварийных домов содержат следующие условия:

    1. Гражданин получает новое, равнозначное по площади и количеству комнат жилье.
    2. При переселении жителям должны предоставляться три варианта на выбор.
    3. При проживании в муниципальной квартире, наниматели будут проживать в новом жилье на тех же условиях. На каждого прописанного члена семьи должно выделяться не менее 18 кв.м.
    4. Запрещено расселять жителей в коммунальные квартиры.
    5. Новое жилье должно находится в том же населенном пункте или районе. Переселение в другой город возможно только с согласия жильца.
    6. Расселение должно проводится не позднее года, с момента вынесения решения о сносе дома.
    7. Расход по переселению возлагается на муниципалитет.
    8. С владельцем будущей квартиры муниципальные власти заключают договор мены.
    9. После получения уведомления о сносе жилья или заключении соглашения об изъятии квартиры, собственник аварийного жилья не может продать ее, в таком случае сделка будет считаться незаконной.

    Переселение возможно только при условии, что дом будет признан аварийным и подлежать сносу.

    Порядок признания жилья аварийным проводится на основании Раздела 3 Постановления Правительства №47 от 28.01.2006г.

    Так, дом может быть аварийным, а граждане будут расселены, если:

    • присутствует деформация стен и фундамента;
    • есть опасность обрушения;
    • дом находится в зоне затопления или схода лавин;
    • здание разрушено по причине техногенных аварий;
    • несущие конструкции нарушаются из-за природных катаклизмов (взрывы, пожары, землетрясения).

    Нарушения при переселении из аварийного жилья

    Если муниципальные органы не заключили соглашение об изъятии дома и к тому же не уведомили об этом заблаговременно собственника квартиры, то при обращении в суд о принудительном предоставлении жилья требования жильцов не удовлетворяются.

    И это вполне законно, ведь если аварийный дом не числиться в списке и не включен в региональную программу, то суд в таком случае не может обязать местные органы предоставить жителям другое жилье.

    Это связано с тем, что если муниципальные органы приняли решение об изъятии жилья, то в их обязанности входит только выплата выкупной цены за изымаемое помещение.

    Однако, если же соглашение об изъятии не было достигнуто, то орган власти не вправе требовать выселения собственника из квартиры.

    Существуют и нарушения при включении аварийного дома в региональную программу. Это происходит при:

    • принуждении к заключению договора мены со стороны местных властей;
    • принудительном выселении из квартиры.

    Как показывает судебная практика, суд может удовлетворить иск о принудительном переселении жителей аварийных домов в предоставляемое жилое помещение муниципальными органами в том случае, если новое жилье будет равноценно прежнему и благоустроенным.

    Если квартира в собственности

    Если квартира находится в собственности, муниципальные органы могут выкупить квартиру, при условии, что дом не вошел в региональную программу по переселению граждан.

    Расчет выкупной цены проводится с учетом:

    • рыночной стоимости квартиры;
    • понесенных расходов, которые связаны с изъятием квартиры.

    На практике местная администрация зачастую старается занижать рыночную стоимость жилья.

    Во избежание таких ситуаций необходимо брать во внимание при расчетах выкупной цены и стоимость доли права собственности на общее имущество аварийного дома.

    Споры с администрацией

    При расселении граждан возникают споры, связанные с неоднозначными решения по поводу площади нового жилья.

    В одних ситуациях муниципальные органы руководствуются тем, что:

    • при проживании лица в муниципальной квартире выселение из аварийного жилья проводится с предоставлением нового жилья;
    • площадь будет зависеть того, состоит наниматель на учете, как лицо, нуждающееся в улучшении жилищных условий, или нет.

    В первом случае площадь будет определятся исходя из установленной нормы на 1 члена семьи (статья 50 ЖК РФ), во втором – исходя из площади прежнего жилья (статья 89 ЖК РФ).

    Власти исходят из того, что статья 89 ЖК РФ – специальная норма, и поэтому, независимо от того состоит гражданин на учете или нет, ему все равно будет предоставлено жилье, равное площади прежнего.

    Но лицо вправе продолжать стоять на учете для улучшения своих жилищных условий, если основания пребывания на учете не отпали (статья 56 ЖК РФ).

    Читайте так же:  Заявление об увольнении в порядке перевода образец

    Достаточно много конфликтов возникает при расселении непригодного жилья.

    Решение вопросов расселения можно решить только путем увеличения жилищного строительства. Ведь на сегодняшний день программа по расселению граждан действует по графику не во всех регионах.

    Отказ от расселения

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Если предоставляемое жилье не устраивает собственника, или же он отказывается переезжать в другой город, лицо вправе отказаться от переселения из аварийного жилья, взамен получив выкупную цену за квартиру в аварийном доме.

    Выкуп проводит местная администрация. Полученными средствами собственник может распорядится на свое усмотрение, в том числе приобрести новое жилье.

    Администрация не всегда положительно принимает отказ от нового жилья, ведь в таком случае расселение невозможно.

    Чтобы разрешить вопрос переселения быстро и полюбовно, собственнику может быть предложено более просторное жилье и в отличном районе.

    При отказе от жилья, муниципальные органы могут обратиться в суд с иском о принудительном выселении из аварийного жилого помещения и переселении в новое жилье.

    Интересует ФЗ о переселении из ветхого и аварийного жилья? Читайте здесь.

    Каковы сроки расселения из ветхого и аварийного жилья? Подробности в этой статье.

    Судебная практика

    Анализ судебной практики показал, что истец при подаче заявления пытаются нарушать порядок признания жилья аварийным, обращаясь сразу в суд.

    В таком случае суд отказывает в удовлетворении требований.

    Ссылаясь на то, что признать дом аварийным и непригодным для проживания может только межведомственная комиссия, а не суд.

    Это значит, что невозможно признать дом аварийным в суде, минуя обязательную организацию – межведомственную комиссию.

    Обратиться в суд с таким требованием можно только в одном случае, если при обращении к комиссии было полное бездействие данного органа, выраженное в непринятии:

    • документов;
    • решения о признании жилого помещения непригодным для проживания.

    Часто задаваемые вопросы

    Не всегда граждане осведомлены в своих правах, поэтому часто сталкиваются с ситуациями, в которых не знают, как им действовать. Ответы на наиболее частые вопросы представлены ниже.

    Из трехкомнатной в однокомнатную

    Если же собственнику трехкомнатной квартиры после признания его дома аварийным предлагают однокомнатную, это неправомерно.

    Согласно нормам жилищного законодательства гражданину должно быть предоставлено жилое помещение равное по площади прежнего жилья, с тем же количеством комнат.

    Соответственно, действия местных органов власти будут незаконными, и в таком случае можно обратиться для восстановления нарушенных прав в суд.

    Еще один вариант решения вопроса, если квартира в собственности – отказаться от переселения из аварийного жилья и требовать выкупную цену за него.

    На общую кухню

    Если в семье проживает трое человек в однокомнатной квартире, которая была признана по решению комиссии непригодной для проживания, то переселить в квартиру, которая меньше площади прежней квартиры нельзя, это нарушает права членов семьи.

    По закону на каждого члена семьи должно приходиться по 18 кв.м.

    К тому же, ЖК РФ устанавливает, что новое жилье должно находится в том же населенном пункте или районе, где раннее проживал человек, поэтому без согласия лица переселить его в отдаленный район и тем более город никто не сможет.

    Для разрешения такой ситуации можно либо отказаться от предложенного жилья, либо требовать другого жилья в судебном порядке.

    На видео о порядке расселения

    • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
    • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

    Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

    1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
    2. Позвоните на горячую линию:
      • Москва и Область — +7 (499) 110-56-12
      • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 317-50-97
      • Регионы — 8 (800) 222-69-48

    ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

    Можно ли приватизировать квартиру в аварийном доме?

    Многие люди снимают жилье по договору социального найма.

    Однако государство предоставляет возможность приватизировать муниципальную квартиру. Более того, срок приватизации продлен на неопределенное время.

    Но не каждое муниципальное жилье пригодно для проживания. Многим домам и вовсе присвоен статус аварийности. Встает резонный вопрос — можно ли оформить квартиру по приватизации в аварийном доме?

    Какое жилье можно приватизировать?

    Для оформления муниципальной квартиры в собственность применяются нормы Закона РФ № 1541-1. Он исключает из приватизационной программы следующие виды объектов:

    • жилые помещения в закрытых военных городках;
    • служебное жилье;
    • помещения в общежитиях;
    • квартиры, непригодные для проживания, а также расположенные в аварийных домах.

    Эти основания всегда проверяют при рассмотрении заявления о приватизации жилья. Если здание включено в состав аварийных домов, то в приватизации откажут. Но факт должен подтверждаться муниципальным реестром.

    Аварийное жилье приватизировать нельзя.

    Когда дом признают аварийным?

    Для присвоения статуса аварийности недостаточно, чтобы дом был ветхим или требовал проведения ремонта. Аварийность подразумевает существенные повреждения или деформацию несущих конструкций здания. Они могут быть связаны с естественными причинами или внешним воздействием.

    Дом признается аварийным с момента составления акта межведомственной комиссии и постановления местной администрации. Именно наличие этих документов не позволит приватизировать квартиру. Муниципальные власти обязаны вынести официальный отказ в приватизации. Но его можно обжаловать в судебном порядке.

    Межведомственная комиссия вынесла акт — дом официально признан аварийным.

    Если признание дома аварийным жильем произошло уже после приватизации и регистрации права собственности, квартирой можно распоряжаться по своему усмотрению. Вы вправе ее продать, обменять, подарить, завещать наследникам и т.д.

    Но это не главное. Аварийность жилфонда подразумевает обязанность властей расселить граждан в равнозначное жилье, либо выплатить выкупную стоимость.

    Жильцы аварийного дома могут рассчитывать на новую квартиру от государства.

    Как добиться приватизации аварийного жилья?

    Жилое помещение, расположенное в аварийном доме, можно приватизировать. Но только в одном случае — если с дома снимут статус аварийности.

    Читайте так же:  Заявление на перерасчет электроэнергии образец

    Сделать это можно двумя способами:

    1. обратиться в муниципалитет;
    2. подать исковое заявление в суд.

    Основаниями для снятия статуса аварийного дома являются:

    • проведение капитального ремонта или реконструкции — основные характеристики здания восстановлены;
    • нарушения, допущенные межведомственной комиссией при определении признаков аварийности;
    • пригодность жилья для постоянного проживания людей.

    Оспорить статус аварийности можно через суд или муниципалитет.

    Ремонтно-восстановительные работы проводятся по муниципальным и региональным программам. Если их проведение не позволит восстановить целостность дома, жильцов переселят в равнозначные квартиры.

    Отметим один нюанс.
    Новое жилье можно приватизировать без проблем. Просто подайте заявление в жилищный отдел местной администрации.

    Если присвоение статуса аварийного жилья состоялось с нарушением закона, можно обжаловать муниципальный акт в суде. Например, неправильно определили степень износа или деформации несущих конструкций.

    Суд назначит повторную строительную экспертизу. Если ваши доводы подтвердятся, статус аварийности снимут с дома. Это позволит приватизировать квартиру.

    Доказать пригодность дома для проживания может строительная экспертиза.

    Как получить другое жилье?

    Если вы проживаете в муниципальной квартире по договору соцнайма, которая находится в аварийном доме, то можете стать участником программы переселения. Не обязательно иметь жилье в собственности.

    Вам потребуется только подать исковое заявление в районный суд по месту нахождения аварийного дома. Решение судьи станет основанием для получения нового муниципального жилья.

    PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

    Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

    Правила и этапы продажи аварийного жилья по законодательству

    Аварийное жилье – это жилые помещения, находящиеся в ненадлежащем состоянии, поэтому такое жилье не может применяться людьми для постоянного проживания. Государство разными способами старается освободить такие дома путем выселения граждан, после чего они могут получить новые квартиры. При этом некоторые люди желают купить такое жилье, чтобы далее рассчитывать на новую недвижимость.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

    Можно ли продавать жилье, признаваемое аварийным

    Отсутствует в законодательстве какой-либо строгий запрет, на основании которого не разрешено составлять договор купли-продажи для квартиры, находящейся в аварийном строении.

    Поэтому выполнить это можно, но если это осуществляется непосредственно перед выселением граждан, то такая сделка может признаваться мошеннической.

    Как продается аварийное жилье

    Данный процесс практически ничем не отличается от продажи любой другой квартиры.

    Желательно самому покупателю перед подписанием договора проверить информацию путем получения выписки из ЕГРН, так как многие люди обычно умалчивают о том, что их дом в скором времени будет снесен.

    Хотя отсутствует запрет на продажу такого жилья, продавцы сталкиваются с определенными ограничениями:

    • не допускается подписание договора купли-продажи, если уже имеется решение суда о выселении владельца квартиры принудительно, если он сам отказался от выкупной цены или нового аналогичного жилья, что приводит к подаче иска в суд муниципалитетом;
    • собственник уже заключил договор с муниципалитетом о том, что ему будет выплачена выкупная цена или будет произведен обмен недвижимости.

    Важно! Решение о том, что строение является аварийным, принимается особой межведомственной комиссией, для чего предварительно проводится специализированная техническая экспертиза.

    В чем выгода покупки аварийных квартир? Смотрите в этом видео:

    Законодательное регулирование

    Продажа аварийного жилья должна выполняться при учете законодательных норм, к которым относится:

    • ст. 32, 86-89 ЖК;
    • ПП №47, содержащее сведения о том, каким требованиям должно соответствовать жилье, а также при каких условиях не допускается дальнейшее проживание в нем;
    • ФЗ №185 указывает на то, как регулируются вопросы, на основании которых государством оказывается финансовая поддержка владельцам квартир в аварийном доме.

    Все собственники такого жилья должны тщательно изучить все эти нормативные акты.

    В какой очередности происходит расселение аварийного жилья? Смотрите по ссылке.

    Стандартная продажа

    Реализация имеющегося жилья осуществляется в стандартной последовательности действий.

    Для этого учитываются нюансы:

    • владелец недвижимости должен предупредить покупателя, что продаваемая квартира действительно находится в доме, признанном аварийном;
    • данный факт заносится отдельным пунктом в договор, а иначе сделка достаточно легко через суд может признаваться недействительной, так как считается, что покупатель вводится в заблуждение;
    • обычно покупателем выступает человек, который желает вместо аварийной квартиры получить иную жилплощадь в новом доме;
    • также нередко покупатели рассчитывают на получение высокой выкупной цены, которой будет достаточной, чтобы далее выбрать оптимальный вариант покупки.

    С какими трудностями может столкнуться покупатель

    Так как приобретается аварийное жилье, то предварительно следует проверить, включена ли квартира в программу, на основании которой предполагается расселение владельцев в другие помещения.

    Только при таких условиях новые владельцы смогут рассчитывать на выкупную цену или новую квартиру.

    Перед покупкой квартиры в аварийном доме, следует убедиться, что дом включен в программу расселения.

    Также при приобретении такого жилья можно встретиться и с другими трудностями:

    • программа расселения осуществляется индивидуально для каждого региона, поэтому отсутствуют какие-либо строгие сроки, в течение которых владелец квартиры сможет получить компенсацию или новый жилой объект;
    • если будет выдаваться новая квартира, то отсутствуют сведения о том, какой жилплощадью она будет обладать, а также где будет находиться, и к какому виду будет принадлежать жилье;
    • в банке невозможно будет оформить ипотечный кредит, если покупается аварийное жилье, причем даже если удастся получить одобрение, то при этом потребуется дорогостоящее страхование, что значительно увеличивает траты и риски покупателя;
    • не получится воспользоваться при такой покупке средствами маткапитала, так как программа назначена для покупки оптимального для жизни жилья, куда не входит аварийная или ветхая квартира.
    Читайте так же:  Извещение о состоянии индивидуального лицевого счета пфр

    Какой устанавливается размер выкупной цены

    Определение данного показателя осуществляется работниками муниципалитета, но они привлекают к этому процессу самого собственника жилья.

    Нередко возникают разногласия относительного этого значения, причем решать их приходится через суд.

    Как только будет определена выкупная цена, то данная сумма выплачивается владельцу квартиры. Он может воспользоваться ею по своему усмотрению.

    Должны ли жильцы оплачивать коммунальные услуги в аварийном доме? Читайте здесь.

    Как происходит изъятие квартиры

    Нередко дом не является аварийным, но земля под ним требуется муниципалитету для разных целей. Наиболее часто это связано с застройкой квартала. Большинство таких домов являются старыми, поэтому в любом случае в скором времени понадобился бы их снос.

    Могут ли изъять квартиры у жильцов.

    Если нужно расселить такой дом, то муниципальные власти выкупают квартиры у жильцов. Это не относится к не приватизированным объектам, так как нанимателям должна предлагаться аналогичная жилплощадь в другом доме.

    Первоначально мэрия должна принимать соответствующее решение. Оно регистрируется в Росреестре.

    Не позже, чем за год, должны присылаться жильцам соответствующие уведомления о выкупе жилья. До окончания этого срока с каждым гражданином должно подписываться соглашение о выкупе.

    До подписания соглашения о выкупе недвижимости, владелец объекта может распоряжаться ею по своему усмотрению, для чего может ее продавать или сдавать в аренду.

    Имеется ли возможность прописаться в доме, признанном аварийным

    Отсутствуют какие-либо запреты в законодательстве относительно данного вопроса, поэтому граждане могут прописываться в таком жилье.

    Какие нарушения бывают при переселении из аварийного жилья? Как с ними бороться? Ответу тут.

    Прописка в аварийном жилье не запрещена по закону.

    Но обычно в данном процессе будет отказано администрацией региона. Это обусловлено тем, что все жильцы будут переселяться из этого дома, поэтому если будут прописываться дополнительные люди, то это приведет к тому, что придется предлагать гражданам большую по размеру недвижимость.

    Прописываться в аварийной квартире могут как члены семьи владельца жилья, так и нанимателя.

    Если проживает семья в квартире, которая принадлежит муниципалитету, то для прописки любого человека придется получать разрешение от властей. Дело в том, что по ст. 70 ЖК прописывать можно людей в жилье до того момента, пока не будут нарушены правила относительно оптимальной площади на одного человека.

    Обычно муниципальные власти отказывают нанимателям в прописке дополнительного члена семьи, если дом уже признан аварийным.

    Допускается ли накладывать запрет на продажу

    Разрешается продавать квартиру, если она находится в аварийном строении, но только если до переселения не осталось несколько дней.

    При наличии долгов перед продажей придется их оплатить, а также допускается вычитать их из цены квартиры. В этом случае к договору купли-продажи прикладывается специальная расписка.

    Не разрешается продавать жилье, если оно находится в залоге у банка или иного аналогичного учреждения.

    Плюсы и минусы покупки аварийного жилья

    Приобретение квартиры, находящейся в аварийном здании, обладает как плюсами, так и минусам.

    Преимущества Недостатки
    Обычно имеется радом развитая инфраструктура Переезд в новое жилье может осуществляться через длительный период времени
    Устанавливается на жилье невысокая цена Дома являются старыми
    Часто дома обладают двумя или пятью этажами, поэтому проживает рядом мало соседей Нередко в них не работают коммуникации или имеются другие проблемы
    Отсутствуют проблемы с парковочными местами Отсутствуют многочисленные улучшения, которые имеются в новостройках.
    В будущем можно получать абсолютно новое жилье, стоимость которого превышает покупную цену квартиры Обычно отсутствует качественный и привлекательный ремонт, а тратить на него средства нецелесообразно

    Таким образом, приобретение квартиры, располагающейся в аварийном строении, не лишено минусов, поэтому обычно рационально пользоваться такой покупкой, если не планируется проживать в жилье до ее обмена на другую квартиру.

    Стоит ли покупать

    Перед приобретением такой квартиры следует оценить все преимущества и недостатки, а также получить надо множество информации о самом доме.

    Оптимально совершать покупку, если планируется просто вложить средства, а если надо получить жилье для постоянного проживания, то лучше ориентироваться на более комфортные и качественные объекты.

    Заключение

    Таким образом, разрешена продажа квартир в аварийном доме. Но при этом такая покупка сопровождается как минусами, так и плюсами.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Покупателям разрешается выполнять этот процесс, причем, даже если будет получен отказ от муниципальных властей. В этом случае решение может обжаловаться в суде.

    Источники


    1. Яковлев, В.Н. Древнеримское и современное российское наследственное право. Рецепция права; М.: Институт практической психологии, 2013. — 128 c.

    2. Хазиев, Ш. Н. Вопросы судебной экспертизы в деятельности Европейского Суда по правам человека / Ш.Н. Хазиев. — М.: Компания Спутник +, 2017. — 935 c.

    3. Матузов, Н. И. Теория государства и права / Н.И. Матузов, А.В. Малько. — М.: Издательский дом «Дело» РАНХиГС, 2011. — 528 c.
    4. Договор мены. Официальные разъяснения, судебная практика и образцы документов. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2013. — 698 c.
    Можно ли продать квартиру в аварийном доме
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here