Когда платится налог с продажи недвижимости

Важная информация в статье: "Когда платится налог с продажи недвижимости" с профессиональной точки зрения. Все вопросы можно задавать дежурному специалисту.

Совет 1: Когда не нужно платить налог при продаже недвижимости

  • Когда не нужно платить налог при продаже недвижимости
  • Как посчитать налог с продажи квартиры в 2018 году
  • Как оформить налоговый вычет при покупке квартиры

Нужно знать, что сумма налога будет исчисляться из стоимости имущества, которую продавец и покупатель указали при продаже в договоре купли-продажи недвижимого имущества. Налог платить не нужно, если вы продали свое недвижимое имущество за цену до одного миллиона рублей. Если стоимость проданного вами имущества составляет более одного миллиона рублей, налог придется уплатить. Но в том случае, если недвижимое имущество находилось в собственности продавца более трех лет, доход, полученный от продажи этого имущества налогом не облагается.

При этом следует учитывать то, каким образом недвижимое имущество перешло в собственность продавца. В случае покупки, обмена, дарения, приватизации, оформления в собственность по декларации, вводу в эксплуатацию дома, датой приобретения права собственности на недвижимое имущество следует считать дату регистрации перехода права собственности или регистрации права собственности, и внесения регистрационной записи в государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, указанную в свидетельстве о государственной регистрации права на недвижимое имущество.

Если недвижимое имущество перешло к продавцу по наследству, то датой приобретения права собственности на это имущество, является дата смерти умершего наследодателя, которая указана в свидетельстве о смерти наследодателя.

В случае, если доход от продажи недвижимого имущества налогом не облагается или освобождается от налога, подавать декларацию на доходы физических лиц при продаже недвижимого имущества не нужно. Но если продавцу пришло уведомление из налоговой инспекции, о необходимости уплатить налог от продажи принадлежащего ему имущества, появиться в налоговой инспекции продавцу придется.

Совет 2 : Какая недвижимость облагается налогом

Информация о налоге при продаже квартиры/дома/земли

При продаже недвижимости одним из самых актуальных вопросов является вопрос налогообложения дохода: нужно ли платить налог при продаже, размер налога, а также как и когда подавать налоговую декларацию. В данной статье мы рассмотрим общие вопросы налогообложения при продаже жилья.

Минимальный срок владения для продажи без налога

Если Вы владели недвижимостью больше минимального срока, то Вы полностью освобождаетесь от налога и необходимости подавать налоговую декларацию. То есть, продав такую квартиру, у Вас не возникает абсолютно никаких обязательств перед налоговой инспекцией и делать Вам ничего не нужно.

Минимальный срок владения может составлять три года или пять лет, в зависимости от того, когда и как было приобретено имущество:

    Минимальный срок владения 3 года применяется в следующих случаях:
    — если жилье приобретено до 1 января 2016 года;
    — если жилье получено после 1 января 2016 года в порядке дарения/наследования от близких родственников, приватизации или в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Пример: Савельев А.К. в 2015 году получил квартиру в собственность по договору купли-продажи. В 2019 году он планирует продать данную квартиру. При продаже этого жилья будет применяться минимальный срок владения равный трем годам (так как он получил право собственности на жилье до 1 января 2016 года). Савельеву не придется ни платить налог, ни подавать налоговую декларацию.

Пример: Скворцова Л.В. 9 февраля 2016 года получила в наследство от отца квартиру. С целью улучшения своих жилищных условий она планирует продать эту квартиру в конце 2019 года. При продаже этого жилья будет применяться минимальный срок владения равный трем годам (так как квартира была получена по наследству от близкого родственника). Таким образом, Скворцовой не нужно будет ни платить налог, ни подавать налоговую декларацию.

  • Минимальный срок владения 5 лет применяется во всех остальных случаях (например, если жилье приобретено после 1 января 2016 года по договору купли-продажи). Более подробно срок владения рассмотрен в статье: Сколько нужно владеть недвижимостью, чтобы продать ее без налога?
  • Что делать если Вы владели жильем менее минимального срока?

    Получив доходы от продажи имущества, которое находилось в собственности менее минимального безналогового срока, Вы должны:

    1. Заполнить и подать в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ (декларация, в которой производится расчет Вашего налогооблагаемого дохода и налога, который Вы должны заплатить)
    2. Заплатить налог на доходы от продажи (если он полностью не покрывается налоговыми вычетами).

    В общем случае, продав квартиру или другое имущество, Вы должны заплатить подоходный налог в размере 13% от стоимости продажи. В то же время в соответствии с Налоговым Кодексом РФ Вы можете уменьшить (в некоторых случаях до нуля) размер налога, воспользовавшись одним из видов налоговых вычетов (стандартным или вычетом по расходам при покупке). Подробную информацию о вычетах и других способах уменьшения налога Вы можете найти в нашей статье: Как не платить или уменьшить налог при продаже жилья.

    Также стоит отметить, что если Вы приобрели недвижимость после 1 января 2016 года и продаете ее за цену меньшую, чем 70% кадастровой стоимости, то Вашим доходом (в целях налогообложения) будет считаться 70% от кадастровой стоимости объекта (цена в договоре не будет играть роли). Подробно этот вопрос рассмотрен в нашей статье: Налог при продаже недвижимости и кадастровая стоимость.

    Обратите внимание: Даже, если налоговые вычеты полностью покрыли Ваш налог, и платить его Вам не нужно, Вы все равно обязаны подать декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган.

    Сроки подачи налоговой декларации и уплаты налога

    Декларацию 3-НДФЛ необходимо подать в налоговый орган по месту основной регистрации (прописки) в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи жилья (п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).

    Если по итогам декларации Вы должны также заплатить налог, то это нужно сделать не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи жилья.

    Пример: в феврале 2018 года Сидоров С.С. продал квартиру, с которой должен заплатить налог. Соответственно, Сидорову необходимо подать декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган до 30 апреля 2019 года, а затем в срок до 15 июля 2019 года заплатить налог на доходы с продажи квартиры.

    Узнать об ответственности и штрафах за непредоставление или несвоевременную подачу декларации 3-НДФЛ, а также за неуплату налога Вы можете в нашей статье: Штрафы за непредоставление или несвоевременную подачу декларации 3-НДФЛ.

    Как подготовить и подать налоговую декларацию 3-НДФЛ?

    Вы можете заполнить декларацию 3-НДФЛ самостоятельно, используя бланк декларации (см. Формы и Бланки) или воспользоваться нашим сервисом для заполнения декларации (см. Как заполнить декларацию при продаже жилья?)

    После заполнения Вы должны подать декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган по месту Вашей постоянной регистрации. Сделать это можно лично в налоговом органе или отправить декларацию по почте ценным письмом с описью вложения (более подробная информация представлена в нашей статье — Как и куда подать декларацию 3-НДФЛ?)

    Читайте так же:  Как найти процент общий

    Важно отметить, что вместе с декларацией 3-НДФЛ Вы должны подать в налоговый орган копии документов, подтверждающих сумму продажи. Обычно этим документом является копия договора купли-продажи (или долевого участия). Если у Вас сохранились копии платежных документов, подтверждающих оплату покупателем, то их лучше тоже приложить к декларации.

    Если в декларации Вы уменьшили налогооблагаемый доход на расходы при покупке жилья, то Вам также нужно приложить копии документов, подтверждающих эти расходы. Обычно это копия договора купли-продажи (или долевого участия в строительстве) с платежными документами, подтверждающими оплату (например, рукописная расписка, платежное поручение, кассовый чек с приходно-кассовым ордером) (Письмо Минфина России от 30.01.2015 № 03-04-05/3513).

    Личный консультант заполнит
    за вас декларацию за 3%
    от суммы вычета

    Когда платится налог с продажи недвижимости

    Процесс продажи квартиры зачастую сопряжен со многими юридическими нюансами, особенно, связанными с законодательством РФ.
    В связи с изменениями в Налоговом кодексе РФ, вступившими в силу с 1 января 2016 года многих продавцов недвижимости волнует вопрос налогообложения доходов с продажи квартиры.

    Мы рассказжем обо всех изменениях максимально доступным и понятным языком.

    Не уверены, какой будет налог с продажи квартиры?

    Если вы приобрели недвижимость до 1 января 2016 года, то срок владения для освобождения от налога остался прежним — 3 года.

    Если недвижимость приобретена после 1 января 2016 года, возможны несколько вариантов, которые зависят от способа приобритения недвижимости:

    Налог с продажи квартиры в 2018 году — изменения в законе

    Минимальный срок владения имуществом для освобождения от уплаты налога

    C 01 января 2016 года изменился срок владения имуществом, после которого налогоплательщик освобождается от уплаты налога. Теперь продавец должен быть владельцем как минимум пять лет, чтобы он был освобожден от выплаты налога.
    Однако, эти изменения касаются только недвижимости, приобретенной в собственность после 01 января 2016 года. Для объектов, купленных до этого времени, срок владения остался 3 года.

    При этом есть исключения, в которых срок не попадания под налог составляет по-прежнему 3 года:
    — квартира в собственности на основании договора на передачу в собственность (приватизация);
    — квартира в собственности на основании договора дарения от близкого родственника и/или члена семьи;
    — квартира получена в собственность в порядке наследования;
    — квартира получена в собственность по договору ренты.

    Для выше перечисленных случаев, срок владения, после которого продавец не должен платить налог, по-прежнему составляет 3 года, даже если недвижимость была приобретена после 01 января 2016 года.

    В каких случаях применяется срок 5 лет для освобождения от уплаты налога?

    Минимальный срок владения объектом недвижимости для освобождения от уплаты налога составляет 5 лет в тех следующих случаях, если имущество было приобретено после 1 января 2016 года:
    — по договору купли-продажи,
    — по принятию в дар или наследству от иных лиц (не ближайших родственников),
    — по договору участия в долевом строительстве;
    Если такое имущество находится в собственности продавца менее 5 лет, продавец должен уплатить налог на доходы физического лица, полученного от реализации этого имущества. Налоговая ставка остается 13%.

    Налогооблагаемая база. С какой суммы уплачивается налог?

    Если имущество приобретено в собственность до 1 января 2016 года и срок владения меньше 3 лет налогооблагаемый доход определяется из договора купли-продажи.
    Кадастровая стоимость объекта никак не влияет на налог при его продаже. Так же Вы вправе уменьшить доходы от продажи квартиры на расходы, понесенные при ее покупке. Это означает, что если Вы купили квартиру (а не получили ее в дар или наследство) и у Вас есть документы, подтверждающие Ваши расходы при покупке, то Вы должны заплатить налог (13%) только с разницы между ценой продажи и покупки.
    Снизить налог до нуля можно, если продажная цена равна расходам продавца на покупку этой недвижимости.
    ПРИМЕР:
    В 2015 году Вы получили в наследство квартиру. В 2016 году Вы ее продали. В договоре купли-продажи стоимость была указана 1 млн.руб. Вам не нужно будет платить налог на доходы, так как налогооблагаемый доход от продажи составит 1 млн.руб., который полностью покроется стандартным вычетом.
    ПРИМЕР:
    Вы купили в 2015 году квартиру за 3 млн.руб., а в 2017 году продали ее за 4 млн.руб. Вы должны будете заплатить налог лишь с разницы в цене (4 млн.руб. – 3 млн.руб. = 1 млн.руб.). Соответственно, налог составит 1 млн.руб. х 13% = 130 тыс.руб.

    Если имущество приобретено в собственность после 1 января 2016 года и срок владения меньше 5 лет налогооблагаемый доход будет зависить от того, является ли указанная в договоре стоимость выше, чем 70% кадастровой стоимости.

    2. Если Вы продаете объект недвижимости за цену меньшую, чем 70% кадастровой стоимости, согласно п.5 ст.217.1 НК РФ, Вашим доходом (в целях налогообложения) будет считаться 70% от кадастровой стоимости объекта (цена в договоре не будет играть роли).
    ПРИМЕР:
    Вы продаете квартиру за 3 000 000 рублей, а купили ее в 2016 году за 2 000 000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры на текущий момент составляет 4 500 000 рублей (70% от 4 500 000 = 3 150 000 рублей). 3 000 000 меньше, чем 3 150 000 рублей, что означает: продажная стоимость имущества указана в договоре менее 70% кадастровой стоимости. Вы можете выбрать налогооблагаемую базу:
    1 вариант: 70% от кадастровой стоимости (3 150 000) минус 1 000 000 налогового вычета, налог 13% с 2 150 000 рублей = 279 500 рублей
    2 вариант: Вы НЕ пользуетесь налоговым вычетом. Тогда налогооблагаемая база составит разность между 3 150 000 рублей и 2 000 000 рублей, налог 13% с 1 150 000 рублей = 149 500 рублей

    Налог с продажи имущества

    По законам Российской Федерации налог с продажи имущества уплачивается гражданами, если в результате сделки был получен доход. Но есть и другие нюансы налогообложения при продаже недвижимости, которые стоит учитывать. Например, размер налога зависит от статусной принадлежности гражданина, стоимости и характера продаваемой недвижимости.

    Основные особенности налогообложения

    По последним изменениям налог с продажи имущества физических лиц в 2017 году уплачивается в следующих случаях:

    • При продаже квартиры, которая зарегистрирована на владельце менее трех лет;
    • При продаже автотранспорта, находящегося в имении менее трех лет;
    • При продаже частного дома, который находится в собственности менее трех лет.

    Недвижимость, зарегистрированная после 2016 года, может быть продана без уплаты налога только по истечении 5 лет – то есть минимальный порог был значительно увеличен в соответствии с изменениями на 2017 год.

    Размеры налогов и некоторые особенности выплат

    Налог при продаже имущества выплачивается в соответствии со следующими ставками:

    • Для резидентов России налоговая ставка будет равна 13 процентов от полученных налогов;
    • Для нерезидентов Российской Федерации налоговая ставка намного выше – целых тридцать процентов от полученной прибыли.

    Это важно! Статус резидента и нерезидента определяется не только по гражданству. Так, гражданин России может быть признан нерезидентом, если имеет вид на жительство в другой стране. Или же в том случае, если гражданин проживает в другой стране более 6 месяцев. В свою очередь, резидентом может быть признан гражданин, имеющий вид на жительство в Российской Федерации.

    Налогами облагается только прибыль с продажи недвижимости. То есть налог взимается не обязательно с суммы, за которую продается недвижимое имущество. Прибылью в таком случае признается разница между ценой продажи и стоимостью покупки, но только при условии, что документально была подтверждена стоимость покупки. Если документов не сохранилось, то прибылью будет признана вся сумма, которую получил продавец, но и ее можно снизить (об этом будет написано в продолжении статьи).

    Читайте так же:  Оформление земельного участка под многоквартирным домом

    В этом видео рассказывается об основных моментах по выплатам налога на недвижимое имущество при продаже:

    Как избежать выплат по налогу на недвижимость при продаже?

    Налог на продажу имущества находящегося в собственности менее 3 лет взимается со всех граждан, получивших прибыль со сделки. Избежать выплат можно в следующих случаях:

    • Если в результате сделки продавец не получил никакой прибыли. То есть стоимость, за которую была куплена недвижимость, равна стоимости продажи или меньше ее. В таком случае платить налог на прибыль не придется, так как прибыли получено не было. Но только при условии, что у продавца сохранился документ, который подтверждает стоимость автомобиля (квартиры, дома) на момент покупки. Кроме того, к стоимости недвижимости может быть добавлена сумма, которую вложил в нее владелец, также при условии предоставления соответствующих документов;
    • Если прибыль с продажи автомобиля составила менее четверти миллиона, то есть менее 250 тысяч рублей. В таком случае продавец имеет право на использование налогового вычета в размере 250 тысяч. В год разрешено использовать лишь один налоговый вычет. При продаже частного дома или квартиры налоговый вычет составит уже 1 миллион рублей, что очень существенно. Вычет может не позволить полностью избежать выплат (если составляет более 250 000 или 1 миллиона соответственно), но поможет уменьшить сумму выплат;
    • Если недвижимость находилась в собственности более трех лет (в некоторых случаях более пяти – об этом написано выше). В таком случае прибыль с продажи налогообложению не подвергается.

    Подача декларации и выплата налогов

    Задекларировать прибыль, полученную в результате сделки, гражданин обязан не позднее 30 апреля того года, которой следует за годом сделки (но и не раньше первого января этого года). Декларированию в обязательном порядке подлежат все сделки, при которых продавалось имущество, находящееся в собственности менее 3(или 5) лет. Вне зависимости от необходимости в выплатах налогов.

    К декларации прилаживаются все документы, которые подтверждают факт освобождения от налога, а также вписывается сумма налогового вычета. Если недвижимость старше трех (или пяти) лет, то предоставлять декларацию по закону не нужно. Выплаты налогов в бюджет принимаются до 15 июля (только после подачи декларации).

    Примеры различных сделок

    Далее будут рассмотрены различные случаи, при которых налог с продажи имущества выплачивается или не выплачивается:

    Как правильно заплатить налог с продажи недвижимости и возможные последствия за неуплату

    Добрый день, читатели блога vsvoemdome!

    При получении дохода от реализации недвижимости продавец должен обязательно заплатить налог с продажи недвижимости. Его размер составляет 13 %. Государство старается строго контролировать процедуру сбора налогов. Чтобы не попасть в неприятности, сегодня мы разберем, как правильно заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при реализации недвижимости в зависимости от тех или иных обстоятельств, а когда это не нужно делать вовсе.

    Многим удается абсолютно легально избежать налогообложения, а кто-то переплачивает, просто не будучи в курсе того, что государство предоставляет значительные льготы для участников рынка купли-продажи жилья.

    Итак, что необходимо учесть при реализации квартиры? Как корректно выплатить налог с продажи недвижимости, каким образом на этом можно законно сэкономить?

    Основные принципы уплаты НДФЛ от продажи недвижимости

    Согласно Налоговому кодексу РФ можно выделить несколько общих принципов, по которым начисляется НДФЛ для физических лиц при реализации жилья:

    • Если продавец владел квартирой, домом или земельным участком менее трех или пяти лет (в зависимости от того, когда было приобретено, чуть ниже есть об этом информация), необходимо заплатить 13 % от суммы выгоды, которая была получена от продажи. Для подсчета выгоды необходим договор о покупке жилья и о его продаже. При вычете из новой стоимости жилья его прошлой стоимости остается сумма полученной текущим владельцем выгоды.
    • Декларация по форме 3-НДФЛ должна быть подана продавцом в территориальное отделение ФНС до 30 апреля следующего после совершения сделки года.
    • Начисленную сумму необходимо в полном объеме выплатить до 15 июля года подачи декларации.

    Часто из соображений экономии люди интересуются – через сколько можно продавать недвижимость без налога? Некоторые даже не в курсе, что так можно.

    Без налога продать жилье можно, если оно находилось у вас в собственности:

    • 3 года и больше, при этом собственником вы стали до начала 2016 года;
    • 5 лет и больше, при этом собственником вы стали после 1 января 2016 года.

    Методы расчета налога с примерами

    За вычетом понесенных трат на приобретение

    Если вы можете подтвердить расходы на покупку объекта, если имеется договор, то применяем эту схему.

    Пример: Вы приобрели квартиру в октябре 2016 года за 5,3 млн. руб. и сохранили подтверждающие сделку документы, а продать ее собираетесь до конца 2018 года. Выходит, что вы владеете квартирой менее пяти лет, значит обязаны заплатить НДФЛ на прибыль от сделки. Если вам удастся совершить сделку на 6 млн. руб., то ваша прибыль составит 700 тыс. руб.

    НДФЛ = (6 000 000 – 5 300 000) х 13 % = 91 000.

    Вместо этого способа можно использовать налоговый вычет. Объединить эти 2 способа расчета нельзя.

    Налоговый вычет при купле-продаже жилья

    Законы РФ предполагают гарантированные льготы для продавцов квартир и домов. Сумма налогового вычета отнимается от суммы, полученной в результате продажи или покупки жилья.

    Для продавца польза состоит в том, что окончательно НДФЛ начисляется на итоговую сумму, размер которой уменьшается после вычета. Соответственно, придется оплачивать меньший взнос.

    На данный момент объем налогового вычета составляет 1 млн. руб. при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков или земельных участков или долей в указанном имуществе.

    Для иных объектов недвижимости (например, гараж) вычет составляет 250 тыс. руб. Вы можете как использовать весь объем на одну сделку, так и на несколько, но на протяжении года.

    Пример: Сколько бы мы заплатили налог, рассчитав его по этому методу, при условиях, как в прошлом примере?

    НДФЛ = (6 000 000 – 1 000 000) х 13 % = 650 000.

    650 000 против 91 000. Разница существенная. Нужно считать, какой метод окажется выгоднее в вашем случае.

    Если за жилье вы получили меньше миллиона, то ничего платить не нужно. При этом обязательно требуется подать декларацию до 30 апреля следующего года.

    К примеру, если купленную когда-то за 3,6 миллиона квартиру вы продаете за 3,4 миллиона, то государству вы ничего не должны, ведь прибыли вы фактически не получили.

    Читайте так же:  Оплата командировочных в выходной день

    Влияние кадастровой стоимости на НДФЛ

    С 2016 года при продаже недвижимости владелец должен принимать во внимание кадастровую стоимость объекта для расчета налога.

    Если величина кадастровой стоимости, умноженная на коэффициент 0,7, больше фактической цены продаваемого жилья, то НДФЛ рассчитывается от нее.

    Если же реальная цена продажи выше, то налог рассчитывается от нее.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Смотрите примеры расчета налогов для такой ситуации.

    Вариант 1: Вы продаете жилье за 4 млн. рублей, кадастровая стоимость – 6,9 млн., с коэффициентом 0,7 полученная сумма больше фактической цены. Значит, налог платят с большей суммы.

    6 900 000 х 0,7 = 4 830 000 (кадастровая стоимость с коэффициентом).

    4 830 000 (кадастровая цена с коэффициентом) > 4 000 000 (реальная цена продажи).

    Значит от 4 830 000 мы будем рассчитывать налог по одной из двух схем, как в примерах выше.

    Вариант 2: Допустим, вы купили дом за 9,4 млн. руб., а затем продали его за 10,9 млн. Кадастровая стоимость при этом – 11,6 млн. После умножения на коэффициент (11,6 х 0,7) очевидно, что 8,12 млн. меньше фактической стоимости. Это значит, что налог надо считать от фактической цены.

    НДФЛ считаем от 10 900 000.

    Условия вычетов для совместной и долевой собственности

    Если квартира, которая выставлена на рынок, находится в собственности двух и более лиц (совместная или долевая собственность), то один миллион вычета должен быть распределен между всеми собственниками.

    • При долевом владении в расчет принимается процентное распределение, которое указано в свидетельстве о праве собственности. При этом каждый из владельцев может продать свою долю, не обсуждая решение с другими владельцами. Вычет в этом случае используется одним человеком полностью, но с налогообложением придется справляться самостоятельно.
    • При совместном владении собственники должны договориться самостоятельно, а в случае отсутствия компромисса – с помощью суда. Свидетельством найденного компромисса в этом случае можно считать подписанный всеми владельцами договор о продаже жилья.

    Правила уплаты НДФЛ для нерезидентов РФ

    В некоторых случаях собственник при реализации недвижимости вынужден платить не 13 %, а все 30! Эти правила применяются к лицам, которые не являются резидентами Российской Федерации. Зачастую речь об иностранцах, нерезидентом может быть признан и гражданин России.

    Внимание! Статус нерезидента РФ присваивается любому человеку, который находился за пределами России меньше 183 дня в году вне зависимости от того, есть ли у него национальное российское гражданство.

    Важно также учесть, что нерезидент не может использовать налоговый вычет и с его помощью компенсировать обязательный платеж государству. При этом срок выплаты и порядок отчетности при уплате налога остаются неизменными, как и для резидентов РФ.

    Правила уплаты НДФЛ для пенсионеров

    Миф о том, что пенсионеры не должны ничего платить государству, если получили прибыль от реализации квартиры, пользуется большой популярностью. Несложно догадаться, что правдой он от этого не становится.

    Налоговое законодательство расценивает доход, полученный от сделки с жильем, как зарплату. У пенсионеров нет никаких особых льгот при расчете процента с продажи жилья. Условия подачи декларации, сроки уплаты начисленной суммы и прочие правила распространяются на них в той же степени, что и на работающих людей. При этом действует и правило, освобождающее продавца недвижимости от уплаты процентов государству, если владел он собственностью больше трех (стал собственником до 2016 года) или пяти (стал собственником после 2016 года) лет.

    3 способа подачи декларации

    Предоставить форму 3-НДФЛ, в которой отражены цифры по сделке с жильем, в территориальный орган ФНС можно тремя способами:

    1. Подать декларацию лично (предварительно скачать и распечатать форму с сайта ФНС).
    2. Отправить вместо себя другого человека, предварительно написав доверенность, завизированную нотариусом. Чаще всего такую доверенность пишут, когда пользуются услугами посредников. Ранее мы обсуждали, как не попасться мошенникам и найти надежное агентство по продаже недвижимости.
    3. Зарегистрироваться на сайте Госуслуги, отправить электронную декларацию.

    Несоблюдение Налогового кодекса

    Непредставление декларации

    Если в указанный срок ФНС не получает от продавца налоговую декларацию, в которой прописана сумма, полученная от сделки, то ему придется понести наказание.

    • Неподача нулевой декларации (декларировать отсутствие дохода тоже необходимо) грозит минимальным штрафом в 1 000 рублей.
    • Несоблюдение сроков подачи декларации предполагает штраф, размер которого составляет 5 % за каждый просроченный день (максимум 30 % от суммы налога).
    • Ошибки в расчетах и неправильное заполнение декларации обойдутся вам штрафом в 200 рублей.

    Если вы вообще не подали декларацию, но доход получали, это значит, что налог вы не платили. О наказании за уклонение от налогов читайте далее.

    Неуплата налога

    Если продавец не уплатил налоги в полном объеме, то налоговая служба должна выставить требование о том, чтобы он внес соответствующую сумму, а также начислить штраф в размере 20 % от суммы налога и пени в процентах (1/300 от рефинансирования Центрального банка, начисляемые ежедневно, пока долг не будет погашен).

    В том случае, когда вы специально уклонялись от уплаты НДФЛ, придется заплатить полную сумму + 40 % штрафа. При этом если сумма налогов превышает 600 000 рублей, то это уже уголовное дело (статья 198).

    Проведение «серых сделок»

    Если вы пытаетесь обмануть государство, уменьшая полученный доход в договоре купли-продажи, то не думайте, что это легко сойдет вам с рук. Несмотря на то, что налоговая служба не разработала пока эффективного алгоритма, который помог бы обнаруживать подобные сделки.

    Обычно схема следующая: продавец вместе с покупателем подписывают два разных и вполне законных договора. В первом (основном) – указывают сумму продажи квартиры, равную подтвержденной стоимости покупки текущим владельцем. Выходит, что выгода от сделки равна нулю, налог не начисляется.

    Во втором договоре речь идет не о сделке купли-продажи жилья, а о том, что покупателю необходимо компенсировать продавцу все издержки, которые связаны с улучшением состояния жилья. Или это может быть просто письменное подтверждение передачи определенной суммы покупателем продавцу.

    Чисто технически второй договор – это просто расписка о приеме-передаче конкретной суммы. У налоговой нет оснований требовать этот договор и учитывать указанные в нем средства. При этом структуры ФНС ведут непубличную работу по этому направлению махинаций.

    К примеру, территориальные подразделения налоговой службы получили распоряжение о создании особых функциональных единиц для обнаружения подобных «серых сделок» и выплат НДФЛ от граждан при сделках с жильем в полном объеме.

    Также представители некоторых российских СМИ утверждают, что изучили одно из таких распоряжений. В нем идет речь о том, что региональные структуры ФНС должны заняться изучением договоров купли-продажи, проверками в форме посещения налогоплательщиков по адресам их проживания для проведения бесед. При выявлении использования «серых схем» ФНС может начислить штрафы и действительную сумму НДФЛ, опираясь на данные, полученные в результате независимой оценки стоимости жилья.

    В заключение

    Итак, если вы собрались продавать жилье и не хотите иметь проблем с ФНС, то помните:

    1. Если вы владели жильем менее трех или пяти (для тех, кто стал владельцем жилья после 2016 года) лет, надо заплатить 13 % от прибыли, даже если дом или квартира находятся в долевом или совместном владении (для нерезидентов РФ – 30 %).
    2. Размер налогового вычета на человека составляет 1 миллион рублей, с его помощью можно уменьшить налог даже до нуля.
    3. Декларацию при продаже жилья необходимо подавать в любом случае, даже если ничего платить не надо.
    4. При несоблюдении правил подачи декларации, несоблюдении законов и использовании «серых схем» последствия будут плачевны – штрафы и пени.
    Читайте так же:  После продажи квартиры нужно ли платить налог

    Если вы отнесетесь к продаже квартиры или дома с должным вниманием и честно оплатите НДФЛ в нужном размере, опасаться вам нечего.

    Совсем скоро мы обсудим еще одну тему, которая беспокоит владельцев недвижимости. Какую? Подпишитесь на обновления, чтобы узнать. А если эта статья была для вас полезной, поделитесь с друзьями!

    Сколько нужно владеть недвижимостью, чтобы продать ее без налога?

    Согласно Налоговому Кодексу, если Вы владели квартирой (или другой недвижимостью) больше минимального срока, то Вы освобождаетесь от налога при ее продаже (а также необходимости подавать налоговую декларацию). При этом минимальный срок владения может составлять три года или пять лет в зависимости от того, когда и как было приобретено жилье (новые правила были введены ФЗ №382-ФЗ и вступили в силу с 1 января 2016 года). В данной статье мы рассмотрим, как определить, после какого периода владения недвижимостью, Вы будете полностью освобождены от налога при ее продаже.

    Если жилье приобретено до 1 января 2016 года

    Если жилье приобретено до 1 января 2016 года (любым способом), то применяются «старые правила» (действовавшие до последних изменений в Налоговом Кодексе): Вы освобождаетесь от налога (и необходимости подавать налоговую декларацию), если на момент продажи недвижимость находилась в Вашей собственности более трех лет.

    Пример: в 2012 году Васильев К.К. купил квартиру. В 2018 году Васильев продал эту квартиру за 3 млн. руб. Так как квартира была куплена до 2016 года, и на момент продажи Васильев владел ей более трех лет, ему не нужно ни платить налог от доходов, ни подавать декларацию в налоговый орган.

    Если жилье приобретено после 1 января 2016 года

    Если Вы приобрели жилье после 1 января 2016 года, то минимальный срок владения для безналоговой продажи составляет три года в следующих ситуациях (для всех остальных случаев — 5 лет):

      Если Вы получили недвижимость в наследство от близкого родственника.

    Если право собственности на объект недвижимого имущества получено Вами в порядке наследования от члена семьи или близкого родственника (в соответствии со ст.14 Семейного Кодекса РФ, к ним относятся: родители, дети, дедушки/бабушки, внуки, полнородные/неполнородные братья и сестры), то минимальный срок владения для безналоговой продажи составляет три года.

    Пример: в 2016 году Синицын С.С. получил в наследство от отца квартиру. В 2020 году он собирается ее продать. Поскольку жилье получено по наследству от близкого родственника, то минимальный срок владения таким жильем составляет 3 года. Таким образом, Синицыну не нужно будет платить налог с продажи квартиры в 2020 г. и подавать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию (ведь к моменту продажи квартира будут находиться в его собственности более трех лет).

    Пример: в 2016 году Воронов В.В. получил в наследство от дяди квартиру. В 2020 году он собирается ее продать. Поскольку квартира получена в наследство после 1 января 2016 года не от близкого родственника (согласно ст.14 СК РФ, дядя не относится к близким родственникам), то минимальный срок владения таким жильем составляет 5 лет. Таким образом, при продаже квартиры в 2020 году, Воронову В.В. нужно будет отчитаться перед налоговым органом и заплатить налог.

    Недвижимость получена в дар от близкого родственника

    Если право собственности на объект недвижимого имущества получено Вами в дар от члена семьи или близкого родственника (в соответствии со ст.14 Семейного Кодекса РФ, к ним относятся: родители, дети, дедушки/бабушки, внуки, полнородные/неполнородные братья и сестры), то минимальный срок владения для безналоговой продажи составляет три года.

    Пример: В июне 2016 года отец подарил Гарелину Я.И. квартиру. Для улучшения своих жилищных условий Гарелин планирует продать эту квартиру в конце 2019 года. При продаже квартиры в 2019 году Гарелину Я.И. не придётся платить налог и подавать декларацию в налоговый орган, так как квартира была подарена близким родственником и на момент продажи будет находиться в собственности более 3-х лет.

    Жилье было приватизировано

    Если Вы получили право собственности на жилье в результате приватизации, то минимальный срок владения для безналоговой продажи составляет три года.

    Пример: Супруги Ивановы приватизировали квартиру, в которой проживали, в августе 2016 года. Через три года (в августе 2019 года) они смогут продать данную квартиру, не уплачивая налога с продажи.

    Имущество получено по договору пожизненного содержания с иждивением.

    Если право собственности на объект недвижимого имущества получено в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением, то минимальный срок владения для безналоговой продажи также составляет три года.

    Как мы указали выше, если Ваш случай не попал ни в одну из категорий, то для продажи жилья без налога оно должно находится у Вас собственности не менее 5 лет.

    Пример: в мае 2016 году Яблоков В.В. купил квартиру по договору купли-продажи. В 2020 он собирается продать эту квартиру. Яблоков В.В. должен будет подать в налоговый орган декларацию 3-НДФЛ и заплатить налог, так как в данном случае минимальный безналоговый срок владения составляет 5 лет.

    Пример: в 2016 году Красильников В.В. получил в дар от дяди квартиру. В 2020 году он собирается продать указанную квартиру. Поскольку квартира была получена не от близкого родственника, и на момент продажи будет находиться в собственности Красильникова менее пяти лет, то при ее продаже Красильникову В.В. необходимо будет подать в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ и заплатить налог на доходы физических лиц по ставке 13%.

    Как рассчитать срок владения?

    Мы рассмотрели, как определить минимальный срок владения для безналоговой продажи в различных ситуациях, но, в тоже время, не всегда понятно, с какого момента отсчитывается срок владения.

    В общем случае действуют следующие правила:

    • при покупке жилья (по договору купли-продажи или долевого строительства) срок владения исчисляется с даты регистрации права собственности на недвижимость;
    • при получении недвижимости в наследство срок владения исчисляется со дня смерти наследодателя (открытия наследства).

    Более подробно вопрос исчисления срока владения рассмотрен в нашей статье С какого момента считать срок владения квартирой при продаже?

    Личный консультант заполнит
    за вас декларацию за 3%
    от суммы вычета

    Сумма, с которой платится налог во время продажи дома

    Зная, с какой суммы платится налог при продаже дома в 2019 году, продавец может рассчитать сумму самостоятельно. Конечно, некоторые изменения в налоговом законодательстве затрудняют эту процедуру. Но если разобраться со всеми нюансами, то можно даже сэкономить при оплате.

    Читайте так же:  Повторно попался за рулем в нетрезвом виде - что грозит

    Общие сведения

    Продажа недвижимости с 2016 года осуществляется по новым правилам. Изменения в первую очередь коснулись налогообложения. Известно, что с дохода, получаемого продавцом от сделки, берется так называемый налог на прибыль. Его размер, фиксированный, и составляет 13% для граждан РФ. А вот 30% от сделки должны платить иностранцы.

    Ранее прибыль могла облагаться НДФЛ только тогда, когда продаваемая недвижимость находилась в собственности продавца менее 3 лет. Это правило еще действует по отношению к имуществу, полученному по наследству, дарственной или договору ренты. Для всех остальных собственников срок владения недвижимостью продлен до 5 лет.

    Важно! Если дом был приобретен владельцем до 1 января 2016 года, то продать его без оплаты НДФЛ можно в 2019 году. Собственникам, купившим недвижимость позднее, придется ждать 5 лет.

    Итак, налог с продажи дома нужно платить обязательно, если продавец был собственником совсем недолго. НДФЛ берется с суммы, которая указана в договоре купли-продажи. К примеру, дом стоит 1 млн 200 рублей. Значит, продавец должен заплатить налог на прибыль не менее 156 тыс. рублей (1 200 000 * 13%).

    Платеж осуществляется после регистрации сделки и получения денег. Для этого плательщику необходимо заполнить соответствующую декларацию и перечислить средства на банковский счет налоговой службы. Заплатить можно и онлайн, зарегистрировавшись на официальном сайте.

    Сдавать декларацию необходимо не позднее 30 апреля, а заплатить – до 15 июля. Если плательщик проигнорирует это правило, то за каждый просроченный месяц подачи документа налоговая инспекция будет начислять не менее 5% от суммы. А вот за просроченный платеж начислят уже 20% от суммы. Так как суммы при сделках с недвижимостью достаточно велики, то и штрафы будут соответствующие.

    Уменьшение суммы

    Налогообложение физических лиц предусматривает возможность получения некоторых льгот. Продавец дома может воспользоваться послаблением, что позволит ему сэкономить на уплате налогов. Предлагается два варианта:
    • налоговый вычет;
    • учет расходов.

    Вычет – это уменьшение налоговой базы на определенную фиксированную сумму. На данный момент она составляет 1 млн рублей. Это ответ на опрос, какая сумма не облагается налогом при продаже. Плательщик может воспользоваться вычетом вне зависимости того, сколько стоит недвижимость

    Допустим, жилье продается за 1 млн. 300 рублей. Без использования льготы продавцу необходимо заплатить 169 тыс. рублей. Но если он обратится в налоговую службу и воспользуется вычетом, то 1 млн рублей не будет облагаться НДФЛ. А значит, ему придется заплатить только 39 тыс. рублей (300 000 * 13%).

    Вычет применятся и в том случае, если налоговая база меньше. Это позволяет получить освобождение от перечисления налога на прибыль. Например, стоимость дома составляет 980 тыс. рублей. Собственник, который для оплаты использовал установленный вычет, может не платить НДФЛ (980 000 – 1 000 000 = -20 000).

    Важно знать, что плательщик может получить льготу только 1 раз за налоговый период, то есть за год. В случае, когда он продает несколько видов недвижимости, то следует выбрать, когда лучше использовать вычет. Если семейная пара продает несколько домов за это время, то каждый из них может воспользоваться вычетом. Но только для разной недвижимости.

    Еще один способ уменьшения суммы сбора – это отсутствие прибыли при заключении сделки. Такие доходы не облагаются НДФЛ. Основаниями для освобождения от уплаты являются:

    1. Продажа дома за меньшую стоимость.
    2. Траты на восстановление и ремонт.
    3. Расходы на ипотеку.

    Допустим, стоимость купленной ранее недвижимости составляла 800 тыс. рублей. Но хозяйка, которая купила дом за эту цену, продает его за 720 тыс. рублей. Естественно никакой прибыли она не получает, поэтому налоговой базы для расчета нет. Налоговым органам потребуются документы, подтверждающие отсутствие дохода от сделки.

    Расходы на восстановление недвижимости перед продажей тоже могут стать причиной освобождения от уплаты. Естественно, речь идет о больших тратах. Для подтверждения следует предоставить чеки и квитанции. Если недвижимость приобреталась в ипотеку, это также может стать основанием для освобождения от налога.

    Продажа доли

    У дома, выставленного на продажу, может быть несколько владельцев. Чаще всего это близкие или дальние родственники. Поэтому способ расчета налога зависит от того, были ли выделены доли. Если дом является просто общей собственностью нескольких лиц, то НДФЛ платится на общих основаниях. Другое дело, когда недвижимость была разделена юридически. Тогда оба собственника платят налог.

    Для примера можно взять частный дом стоимостью 2 млн 250 тыс. рублей. Оба владельца, если доли не выделены, платят 162 тыс. 500 рублей налога (с учетом вычета). Но если дом разделен поровну официально, то расчет осуществляется таким образом: (2 250 000 : 2 – 1 000 000) * 13% = 16 тыс. 250 рублей.

    Это сумма налога, которую должен перечислить каждый из совладельцев. Многие продавцы пользуются этим, разделяя недвижимость на доли перед продажей. Это, действительно, позволяет сэкономить, к тому же, никак не влияет на процедуру оформления сделки купли-продажи.

    Льготы для покупателя

    Новый владелец дома также может рассчитывать на получение льготы. Налоговое законодательство позволяет некоторым гражданам возвращать 13% от потраченных средств. Для этого у покупателя должен быть официальный доход, который он может подтвердить с помощью соответствующей справки.

    Помимо этого, государство возвращает 13%, только если стоимость недвижимости не превышает 2 млн рублей. Поэтому вернуть можно не более 260 тыс. рублей. Для получения средств покупателю следует обратиться в налоговую инспекцию и представить все необходимые документы.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Выяснив, с какой суммы платится подоходный налог при продаже частного дома в 2019 году, и когда нужно подавать декларацию, следует соблюдать эти правила. Закон разрешает гражданам пользоваться всевозможными льготами и снижать тем самым размер налога. Даже покупатели остаются в выигрыше, так как могут вернуть часть потраченных средств

    Источники


    1. Лившиц, Р.З.; Чубайс, Б.М. Трудовой договор; М.: Наука, 2011. — 174 c.

    2. Скворцова, М.В. Англо-русский словарь сокращений. Бизнес, банки, финансы, статистика, экономика, юриспруденция / М.В. Скворцова. — М.: Филоматис, 2014. — 527 c.

    3. Косаренко Н. Н. Валютное право. Курс лекций; Wolters Kluwer — Москва, 2010. — 144 c.
    4. Краев, Н. А. Комментарий к Федеральному закону «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц» (постатейный) / Н.А. Краев, А.Н. Борисов. — М.: Деловой двор, 2015. — 160 c.
    5. Гриненко А. В., Костанов Ю. А., Невский С. А., Подшибякин А. С. Адвокатура в Российской Федерации. Учебник; ТК Велби, Проспект — М., 2016. — 208 c.
    Когда платится налог с продажи недвижимости
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here