Как продлить договор аренды земельного участка

Важная информация в статье: "Как продлить договор аренды земельного участка" с профессиональной точки зрения. Все вопросы можно задавать дежурному специалисту.

Продление договора аренды земельного участка

Аренда земли – это один из вариантов законного использования участка. Не имеет значения, кто является собственником – государственный или муниципальный орган, частное лицо или организация, продлить договор аренды земельного участка можно, если конкретный случай соответствует нормам права, условиям сделки и воле сторон.

Законодатель предусматривает разные случаи. Иногда речь идёт об автоматической пролонгации, то есть продлении, в других случаях отношения продолжаются после подписания дополнительного соглашения. Каждый случай нужно рассматривать индивидуально.

Что такое аренда и как её продлить

Аренда – это передача объекта во временное пользование. Договор на землю предполагает, что собственник или иное лицо, обладающее соответствующими полномочиями, передаёт арендатору участок, а тот обязуется оплачивать его использование в оговоренные сроки и в установленном размере.

Соглашение об аренде имеет срочный характер. Если срок прямо не указывается или сделка заключается с указанием на отсутствие точной даты окончания, отношения прекращаются по заявлению одной из сторон.

Продление срока соглашения может быть осуществлено одним из следующих способов:

  1. стороны заключают дополнительное соглашение, в котором указывается новый срок окончания отношений;
  2. заключается новый договор после окончания действия предыдущего;
  3. отношения автоматически продлеваются. Для этого в тексте должна быть отметка, что такой вариант возможен.

Если речь не идёт об аренде участков, полученных в результате аукциона, процедура полностью зависит от воли сторон. Частное лицо, будь то гражданин или организация, вправе самостоятельно решать, продолжать ли отношения или нет.

Правовое регулирование

Арендные отношения, как и любые другие договорные отношения, регулируются, в первую очередь, Гражданским кодексом РФ. Так, правила аренды установлены статьей 606, в статье 607 определена возможность передачи участка во временное пользование, а в статье 610 говорится о сроке сделки.

Любые вопросы, касающиеся земли, устанавливаются Земельным кодексом РФ. А конкретно аренде посвящена отдельная глава под номером 4.

Учитывая тот факт, что большая часть сделок касаемо аренды подлежит государственной регистрации, необходимо учесть также нормы ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Акт определяет порядок такой регистрации и моменты, когда это необходимо.

Скачать для просмотра и печати: Федеральный закон № 218-ФЗ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости»

Если договор заключен с частным лицом

В ситуации, когда соглашение об аренде заключалось с собственником – физлицом или организацией, сделка может быть продлена в любой момент. Вариантов в этом случае два:

  1. заключить дополнительное соглашение. Такой документ может предусматривать новый срок окончания арендных отношений, а также возможность откорректировать иные моменты, в том числе и цену;
  2. заключить новое соглашение.

Дополнительное соглашение или новый договор также подлежат государственной регистрации, если срок его действия составляет от одного года или хотя бы одной из сторон выступает организация, независимо от срока.

Отношения также могут быть пролонгированы автоматически. Для этого в тексте сделки должно быть указано такое условие.

Если договор заключен с государством или администрацией муниципалитета

Аренда государственной и муниципальной земли требует особого порядка. Чаще всего земельный надел выдаётся после аукциона, соответственно, его продление будет реализовано на тех же условиях. Однако Земельный кодекс предусматривает случаи, когда проведение торгов не потребуется.

Так, в соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, арендаторы могут рассчитывать на заключение повторного договора без проведения торгов в следующих случаях:

  • изначально участок был предоставлен без проведения торгов;
  • участок предоставлялся через аукцион, но его назначение – ведение садоводства.

На практике нередко встречаются ситуации, когда чиновники отказывают в предоставлении земельных наделов в дальнейшую аренду без проведения торгов. Если у заявителя имеются законные основания, он может оспорить отказ. Именно поэтому все обращения должны подаваться письменно.

Следующий пункт этой же статьи устанавливает условия, при которых арендатор может рассчитывать на заключение нового договора:

  • заявление о заключении новой сделки подано до истечения срока предыдущей;
  • правами на приобретение такого надела не обладает иное лицо;
  • предыдущая сделка не была расторгнута;
  • есть основания для заключения договора без торгов.

Также пункт 5 данной статьи указывает, что новый договор может быть заключен однократно, если на нём располагается объект незавершённого строительства. Это будет возможно в следующих случаях:

  • гражданин приобрёл право на объект, возведённый иным лицом, в результате проведения публичных торгов, а участок был изъят у предыдущего собственника после окончания срока;
  • лицо является собственником объекта незавершённого строительства, участок изначально находился у него в аренде, при этом после окончания срока сделки по предоставлению земли в течение полугода администрация не обратилась в суд за изъятием.

Если на аукцион подавалась всего одна заявка, при этом лицо соответствует всем требованиям, договор заключается с ним.

Как оформляется продление аренды

По общему правилу, соглашение о продлении аренды нужно будет зарегистрировать, как и первоначальное. В целом, процедура продления выглядит следующим образом:

  1. стороны договариваются об условиях новой сделки. Могут быть изменены некоторые моменты, например, размер оплаты;
  2. договор подписывается сторонами. Подписание может быть реализовано и в момент регистрации, и заранее;
  3. сделка регистрируется в Росреестре или через МФЦ. Нотариальное удостоверение не является обязательным и никакого преимущества не даёт.

Если для заключения новой сделки требуется проведение торгов, сначала нужно обратиться в администрацию и инициировать их проведение, затем принять в них участие и только после этого, если по результатам торгов будет заключен новый договор, обращаться в Росреестр.

Практические особенности продления договора

Чаще всего пролонгация договора производится через заключение новой сделки или дополнительного соглашения. Но если речь идёт об автоматическом продлении, важным моментом считается размер арендной платы. По общему правилу, если иное не указано в договоре, она остаётся прежней.

Читайте так же:  Какие документы нужны для открытия пекарни

Если изначально арендная плата не оговаривается (что не является существенным нарушением и не будет поводом для расторжения сделки), она определяется по рыночной стоимости, то есть в размере, подобной аренды в аналогичных ситуациях. Чаще всего речь идёт о какой-то устной договорённости между лицами.

На практике многие граждане заключают договоры сроком на 11 месяцев. Это делается для того, чтобы не производить государственную регистрацию сделки. Если проставить условие о пролонгации, договор будет автоматически продлён на неопределённый срок и его регистрация так и не потребуется.

Заключение

Договор аренды земельного надела требует государственной регистрации практически во всех случаях, исключением считаются сделки между физлицами сроком до одного года. По окончании срока действия договора, он может быть продлён через заключение дополнительного соглашения или автоматически, если это было предусмотрено действующим договором. Вопросы пролонгации отношений регулируются рядом правовых актов, процедура проводится в строгом соответствии с законом.

Особенности пролонгации договора аренды земельного участка

По завершении срока аренды стороны сделки имеют право продлить его. Законодательство предусматривает несколько способов пролонгации, каждый из которых имеет нюансы.

Вопросы, касающиеся предоставления земельных участков в аренду, регулируются Земельным и Гражданским кодексами.

Правила составления договора регламентированы статьей 22 ЗК.

Статья 610 Гражданского кодекса гласит, что договор найма считается заключенным на неопределенный период, если в нем не указаны сроки аренды. Способы продления соглашения обозначены в статье 621 ГК.

Продление использования арендуемой территории возможно при соблюдении условий.

К основным из них относятся:

  • Обоюдное согласие сторон;
  • Наличие административного решения при возникновении нюансов или по договоренности участников (когда владельцем выступает муниципальная власть);
  • Подача заявления за до завершения срока аренды;
  • Отсутствие нарушений пользования землей;
  • Наличие судебного постановления при возникновении разногласий.

Все условия пролонгации перечислены в п. 4 статьи 39.6 Земельного кодекса.

О намерении продлить найм арендатор должен оповестить арендодателя заранее путем подачи письменного заявления. Условия меняются в зависимости от способа пролонгации.

Независимо от выбранного варианта участниками сделки должны оставаться те же лица.

Способы продления

В соответствии с правилами гражданской законодательной власти, продление договора найма возможно тремя способами:
  • Подписанием нового соглашения (сторонами сделки выступают те же);
  • Заключением дополнительного договора (с поправками);
  • Автоматически (факт должен указываться в основном соглашении).

Вариант продления выбирают стороны.

Чаще срок действия продлевается автоматически, когда ни от одной из сторон не исходило инициативы. То есть, если договор не был расторгнут надлежащим образом, он считается автоматически продленным на тот же период и на тех же условиях.

Чтобы усилить гарантии использования, участники сделки составляют допсоглашение, в соответствии с которым условия аренды сохраняются (или вносятся несущественные изменения), появляется возможность сдачи территории в субаренду (при согласии собственника).

Дополнительное соглашение отдельно от основного договора самостоятельной юридической силой не обладает.

Сложности возникают при продлении договора аренды муниципальной или государственной земли. Если арендатор не выявляет инициативы в пролонгации, по завершении срока найма государство выставляет участок на аукцион.

Аренду муниципальных территорий продлевают по согласованию, посредством участия в торгах или через суд.

Перезаключение

Порядок оформления нового договора отличается в зависимости от того, кто является владельцем территории.

Если земля принадлежит государству или местной власти, придется участвовать в аукционе. Арендаторы, согласно п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, вправе пролонгировать договор без торгов в двух случаях:

  • Земля предоставлена в аренду физ- или юрлицу без проведения аукциона (искл. — случаи, предусмотренные п. 13, 14 или 20 ст. 39.12 ЗК РФ);
  • Земля предоставлена физлицу на торгах для ведения садоводства.

Порядок действий:

  1. Оповещение собственника участка о намерении оформить соглашение на новый срок. Уведомлять необходимо письменно, направив письмо-заявление с просьбой о продлении. В заявлении содержатся:
    • № и дата заключения предыдущего договора;
    • данные о земельном наделе (местоположение, площадь, кадастровый номер);
    • срок продления;
    • список прилагающейся документации.
  2. Согласование пунктов договора. Продление не означает, что должны быть сохранены предыдущие условия сделки. В случае с торгами арендатор принимает участие вместе с другими претендентами на участок. По завершении торгов у него имеется право перевести на себя роль нанимателя через суд. При отсутствии аукциона договор перезаключается, если арендатор не нарушал условия.
  3. Оформление соглашения. Обязательна письменная форма документа с указанием согласованных условий и реквизитов участников.
  4. Регистрация договора (если заключается на срок от 1 года).

Далее можете ознакомиться с фото договора:

Для обращения в Росреестр понадобятся:
  • Паспорт;
  • Договор в двух экземплярах;
  • Кадастровый паспорт на землю;
  • Учредительные бумаги (если одна из сторон юридическое лицо);
  • Квитанция об оплате пошлины.

Если справки подает доверенное лицо, предоставляется заверенная доверенность. За регистрацию физическому лицу придется заплатить 2 тысячи рублей, юридическому — 22 тысячи. Процедура занимает 1 неделю.

Перезаключение договора применяется, если срок действия арендных взаимоотношений превышает 1 год. Когда будет оформлено новое соглашение, старое теряет правовую силу.

Если собственником является частное лицо (гражданин или организация), для перезаключения соглашения потребуется лишь согласование условий.

В соответствии с гражданской законодательной властью арендатор, пользующийся землей, обладает преимущественным правом пролонгации. При этом территорию не выставляют на аукцион. При условии, что наниматель добросовестно исполняет условия соглашения. Для пролонгации документа арендатор должен подать заявление арендодателю и ожидать ответа.

Если арендатор использует территорию для индивидуального строительства, он имеет приоритетное право продлить договор найма.

Если арендодатель передаст права найма территории, на которой возведена постройка, другому человеку, подобное действие будет считаться противоправным.

Читайте так же:  Какой размер у новорожденного ребенка

Дополнительное соглашение

Порядок продления договора путем подписания дополнительного соглашения практически не отличается от предыдущего варианта, но процедура проходит быстрее и проще:

  1. Письменное обращение к собственнику участка с просьбой продлить наем посредством подписания допсоглашения. Главное, чтобы срок действия основного договора не завершился до этого момента.
  2. Согласование новых сроков и подписание дополнительного соглашения. Условия можно оставить прежними или внести поправки.
  3. Регистрация документа в Росреестре.

В службу регистрации с заявлением обращается один из участников сделки.

Размер государственной пошлины составляет 350 рублей для физлиц и 1 тысячу рублей для организаций.

Дополнительное соглашение должно иметь письменную форму. В структуре документа фигурируют данные сторон, предмет сделки, новые сроки и пункты об изменившихся условиях (при наличии таковых).

Составление дополнительного соглашения неприменимо к муниципальным и государственным территориям — продлить наем таким путем не удастся.

Как продлить автоматически?

Если срок действия аренды истек, а стороны сделки не изъявили желания расторгнуть ее, договор считается автоматически продленным. Старое соглашение продолжает иметь силу в течение того же периода, пункты остаются прежними. Заново регистрировать документ не нужно.

Чтобы расторгнуть автоматически продленное соглашение в одностороннем порядке, потребуются весомые причины.

Основания для отказа

Рассматривая заявление нанимателя, собственник может отказать в пролонгации.

Причины отказа:

  • Изъятие территории из оборота;
  • Нахождение земли в резерве;
  • Использование не по назначению;
  • Наложение обременения на участок;
  • Наличие долгов по арендной плате.

Отказ оформляется письменно и вручается заявителю.

Если собственник отказал в продлении на законных основаниях, но сдал надел снова в течение года, или же у арендатора имеется приоритетное право на продление соглашения, решение можно обжаловать в районном суде.

В исковом заявлении указывается, на каких основаниях получен отказ в пролонгации. К иску приложить выписку из решения и доказательства добросовестного исполнения пунктов договора.

Если судья одобрит заявление, оно станет основанием продления аренды.

Полезное видео

Смотрите интересный видеоматериал, в котором рассказано о правильном написании условий пролонгации в договоре.

Заключение

Таким образом, продление договора найма требуется, если завершился срок его действия или сменился собственник участка. Законодательство выделяет 3 способа пролонгации. Какой выбрать — решают стороны сделки по итогам договоренности.

Как продлить договор аренды земельного участка

Оказывая услуги по юридическому сопровождению строительства юристы нашей компании очень часто сталкиваются с ситуацией, когда срок действия договора аренды истекает, а строительство объекта еще не закончено. Перед застройщиком земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного под строительство, в указанной ситуации встает вопрос о необходимости продления договора аренды земельного участка.

Юридическое сопровождение аренды

В указанной ситуации в первую очередь следует провести юридическую экспертизу документов по земельному участку, которая должна включать в себя изучение всех условий договора аренды, срок его действия, дату заключения, цели предоставления земельного участка и так далее.

В настоящее время следует учитывать, что с 01 марта 2015 года договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, можно продлить только в соответствии с пунктами 3 — 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на продление договора аренды земельного участка путем заключения нового договора аренды без проведения торгов в следующих случаях:

  • земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ, в указанных пунктах речь идет о заключении договора аренды, когда аукцион признан несостоявшимся);
  • земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.
Видео (кликните для воспроизведения).

Если арендатор земельного участка подпадает под указанные условия, то услуги по юридическому сопровождению продления договора аренды должны основываться на строгом соблюдении совокупности следующих условий (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ):

1) заявление о заключении нового договора аренды земельного участка необходимо подать до дня истечения срока действия договора, который следует продлить;

2) необходимо предварительно проверить, чтобы исключительным правом на приобретение земельного участка не обладало иное лицо;

3) необходимо также проверить не был ли договор аренды земельного участка расторгнут, кроме того, если есть основания для такого расторжения перед началом процедуры продления договора аренды земельного участка их следует свести к минимуму;

4) до начала процедуры продления, следует удостовериться, что на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 — 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления такого земельного участка без проведения торгов.

Перечень оснований, указанных в подпунктах 1 — 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ достаточно широк, но при этом может получиться так, что застройщик не подпадает ни под одно основание, в этом случае продлить договор аренды земельного участка можно в соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ. Указанным пунктом предусмотрена возможность однократного продления договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершённого строительства, без торгов в целях завершения строительства.

Пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусматривает, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Читайте так же:  Взыскание долга при отсутствии расписки

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Продление договора аренды земельного участка по иным основаниям и в ином порядке, по сравнению с тем, который установлен ЗК РФ, может впоследствии привести к признанию такого продления недействительным и утрате прав аренды на земельный участок застройщиком.

Положения статьи 39.6. ЗК РФ необходимо учитывать не только при юридическом сопровождении строительства, но и при проведении правовой экспертизы земельных участков, перед их приобретением новым застройщиком.

Другие статьи по теме:

ООО «Дикес Консалтинг» оказывает юридические услуги по земельным вопросам, в том числе имеет большой опыт юридического сопровождения строительства недвижимости на территории Москвы и Московской области, юридическое сопровождение сделок с объектами недвижимости подробнее

Можно ли продлить договор аренды земельного участка

Сделка, касающаяся найма имущества, заключается на ограниченное время, поэтому ее участников часто интересует ввозможность продлить договор аренды земельного участка. Данный документ наделяет определенными правами арендатора. Землю передают во временное владение с разными целями — для строительства или открытия бизнеса. Когда срок действия документа подходит к концу, возникают спорные моменты, чаще всего связанные с тем, что деятельность арендатора на земле не окончена. Поэтому, уже при заключении первичного договора, нужно быть особенно внимательным, чтобы впоследствии его можно было легко продлить.

Причины пролонгации договора

Необходимость продлевать соглашение аренды может быть разовая или регулярная.

  • Потребность в регулярной пролонгации возникает, когда участок оформляется в аренду у частного лица с целью осуществления сельскохозяйственного бизнеса. Данный договор действует 2-3 года, периодически продлевается при соблюдении всех условий его участниками. Если в договоре прописана возможность автоматического продления, такое соглашение подлежит пролонгации ежегодно при условии соблюдения участниками всех пунктов договора.
  • Одноразовая пролонгация происходит, когда:
  1. нужно закончить строительство (в данном случае договор продлевается еще на 3 года, если другое не оговорено сторонами).
  2. нет оснований для оформления собственности на землю.
  3. когда есть другая необходимость в использовании участка непродолжительное время.

Виды продления аренды

В договоре найма земли указываются сроки его действия. Если ограничений по времени не установлено, то владение участком считается бессрочным. Датой окончания такого документа можно считать его расторжение по соглашению сторон или одним из участников.

Виды пролонгации аренды земли различаются в зависимости от статуса ее владельца.
Собственником может быть:

  1. муниципалитет,
  2. юридическое лицо,
  3. физическое лицо.

Договор аренды, заключенный физическим и юридическим лицом, продлевается по взаимному согласию. Чаще всего это происходит автоматически, если ни одна из сторон не пожелала расторгнуть его.

При найме муниципальных земель возникают более сложные отношения. Арендатор должен сам побеспокоиться о продлении договора, так как муниципалитет может выставить свой участок на аукцион. Таким образом, арендатор может потерять права на пролонгацию договора. Для увеличения сроков его действия необходимо согласование с арендатором, участие его в торгах или обращение в судебные органы.

Порядок пролонгации договора

Необходимо заблаговременно (за 3 месяца) прийти в администрацию муниципального образования, которому принадлежит арендуемая земля.

  • При себе нужно иметь паспорт и договор (копия). Если паспортные данные менялись, понадобится документ, на основании которого это было сделано. Сведения, указанные в договоре, должны полностью совпадать с паспортными данными.
  • В случае, когда вопросами продления договора найма занимается уполномоченный представитель, понадобится нотариально заверенная доверенность от арендатора.
  • В администрации пишется заявление о своем желании продлить действие договора, указываются сведения, относительно будущих намерений арендатора по распоряжению участком или об отказе от него. Такие планы должны совпадать с разрешенным использованием земли в данной местности. Сюда же вносятся сведения о договоре аренды, дате его регистрации и сроке действия. Обязательно указывается преимущественное право арендатора на пользование землей и его освобождения от аукциона. На основании статьи 621 такой участок нельзя выставить на аукцион, арендатор продлевает срок действия соглашения на льготных условиях по прежней цене.

Обратите внимание! Льготные условия действуют только в трех случаях, если участок:

  1. взят в аренду без предварительного аукциона,
  2. предоставлен арендатору на правах победителя аукциона для дачного строительства или садоводства,
  3. предоставлен для осуществления сельскохозяйственного бизнеса.

К заявлению нужно приложить:

  • основной договор (копия),
  • предварительное согласование (копия),
  • кадастровый паспорт,
  • ситуационный план (выдается в администрации),
  • справка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие обременений,
  • справка из БТИ о наличии строений (можно заказать в МФЦ или напрямую в Росреестре),
  • паспорт (копия).

Если арендатор хочет выкупить участок, вместо права на пролонгацию указывается его намерение. Это дает ему право на льготные условия выкупа земли по кадастровой стоимости и освобождает от участия в аукционе.
Администрация в течение месяца может рассматривать данное заявление. Оплаты госпошлины для этого не требуется. Заявитель по прошествии указанных сроков получает административное решение. Именно оно служит основанием для перерегистрации прав собственности в Росреестре. Для оформления новой собственности придется заплатить госпошлину.

Дополнительное соглашение

Можно ли продлить договор аренды земельного участка, если у его участников возникло желание изменить условия сделки? Можно, но для этого необходимо заключить дополнительное соглашение. Это делается в случаях, когда:

  1. изменилась стоимость аренды,
  2. поменялся тип разрешенного использования,
  3. изменились правила сервитута,
  4. возникли новые обременения на участок, не указанные в основном договоре,
  5. сменился собственник в результате продажи участка,
  6. арендатор решил сдавать участок в субаренду или переуступить права найма другим лицам.
Читайте так же:  Аудит кассовых операций

Документ, составленный по стандартной форме, необходимо зарегистрировать в Росреестре.

В вводной части соглашения указываются данные сторон сделки. В основной части прописывают, в какие пункты старого договора вносятся изменения, излагается их суть. Например, “Пункт 4.1. соглашения нужно изложить в следующей редакции…”. Документ в конце заверяется подписями и печатями (при наличии) сторон.

После составления документа, необходимо передать бумаги в МФЦ. Для этого понадобится составить заявление о регистрации соглашения, приложить к нему:

  1. дополнительное соглашение (3 экземпляра),
  2. основной договор (копия),
  3. кадастровый паспорт на землю (копия),
  4. паспорт заявителя (копия),
  5. квитанцию об уплате госпошлины.

После проверки сведений, в правовой реестр вносится информация о новом соглашении. Один оригинал дополнительного договора отправляют в Россреестр, а два других отдают собственнику и арендатору.

Перезаключение договора

В отдельных случаях, когда требуется внести слишком много изменений в существующий договор аренды, вместо продления соглашения, допускается его перезаключение.

В этом случае новый договор подлежит обязательной регистрации, а старый теряет свою силу. Документ перезаключается с теми же участниками. Новые данные можно внести по всем остальным вопросам, включая новые сроки. Здесь указываются новые условия оплаты, регулярность ее внесения, о разрешении (запрете) на субаренду, о расторжении, условиях использования земли. Перезаключая договор, можно предусмотреть другие нюансы.

К такому способу продления обычно обращаются при заключении соглашений на долгий срок, которые утратили свою актуальность из-за стремительно развивающихся событий, не предусмотренных ранее.

Порядок действий при отказе администрации

Отказ от администрации можно получить в следующих случаях:

  • предоставление ошибочных или неподтвержденных документально данных в налоговый орган,
  • отсутствие одного из необходимых документов,
  • отсутствие прав на продление договора на условиях, указанных в заявлении,
    изъятие земли из оборота.

Исковое заявление предоставляется в суд в течение 10 суток с момента получения решения. В нем указывается основание для отказа, прикладывается выписка из решения администрации. Арендатор должен подтвердить правомерность и добросовестность своих действий и доказать, что при использовании участка не нарушались условия договора, санитарные нормы. Если суд встанет на сторону истца и вынесет решение в его пользу, это будет основанием для пролонгации договора найма.

Получение отказа от физического лица

Если арендодатель является физическим лицом и отказывает в продлении аренды без объяснений или сдает участок другому лицу, его можно привлечь к ответственности. В данном случае нарушается право первоочередной аренды, которое предоставляется последнему арендатору. Такое право сохраняется за ним еще на протяжении ближайшего года, затем теряет свою силу. Суд в данном случае примет решение о возвращении прав на продление аренды и возмещении убытков.

Заключение

Чтобы не иметь проблем при пролонгации договора, лучше на стадии подписания первичного документа предусмотреть все нюансы, касающиеся времени действия.

Если срок договора составляет год или больше, действие документа начинается с момента государственной регистрации.
Когда срок меньше или не указан, то в государственной регистрации нет необходимости, а документ действует после подписания сторонами.

Договор без определенного срока действия обладает некоторыми преимуществами:

  1. он не требует регистрации,
  2. любая из сторон по своему желанию может его расторгнуть, даже если это право не прописано в документе.

Как правильно продлить аренду земли под ИЖС?

Арендные отношения, касающиеся пользования земельным участком под строительство – одни из самых распространенных. Для того чтобы осуществить продление аренды земли под ИЖС, необходимо следовать определенным правилам, установленным законодательно. Об этом и пойдет речь в статье.

Аренда земельного участка под ИЖС – что изменилось?

В 2015 году земельное законодательство РФ потерпело существенные изменения, которые коснулись, в том числе, и продления аренды земли под ИЖС. Пользователи участков, не успевшие достроить объект недвижимости, теперь рискуют их лишиться.

Согласно изменениям, невозможно продлить срок действия арендных отношений, если на объект строительства не было оформлено право собственности. Чтобы это сделать, потребуется обратиться в Росреестр с подготовленным техническим планом и разрешением на проведение строительства (если оно должно быть по закону).

Важный момент. Собственник должен обратиться в муниципалитет с оформленным правом собственности на незавершенный объект строительства до истечения срока действия договора аренды.

Если аренда земли под ИЖС не будет продлена в установленный срок или, если после пролонгации права пользования участком строительство не будет завершено в течение трех лет, то объект застройки будет продан на аукционе. В этом случае собственник сможет рассчитывать только на выручку (с вычетом затрат на аукцион). Кроме того, не отменено права его участия в торгах за собственный объект незавершенного строительства.

Как продлить аренду земли под ИЖС?

Продление договора аренды участка под ИЖС с администрацией возможно после проведения торгов или без аукциона. Пользователь надела может рассчитывать на второй вариант только тогда, когда участок был получен во временное владение аналогичным способом – без проведения публичного аукциона. В этом правиле есть одно исключение – торги не проводились, так как не было зарегистрировано заявок на аукцион, и участок был получен в аренду конкретным лицом по причине отсутствия конкуренции.

Своевременная подача заявления о пролонгации в администрацию – обязательное условие для возможного продления. Оно подается до момента истечения срока существующих арендных отношений. В этом случае у действующего пользователя сохраняется преимущественное право на приобретение земли, и договор аренды оформляется повторно.

Если арендатор не предоставил в муниципалитет заявления о пролонгации, то преимущественное право им утрачивается. В такой ситуации его права в отношении конкретного участка земли будут равны с другими лицами, изъявившими желание арендовать этот земельный надел.

Читайте так же:  Как получить загранпаспорт военнослужащему в россии

Согласно ст.39.8 ЗК РФ, договоры аренды земли под индивидуальную жилищную застройку оформляются на срок до 20 лет. Арендатор вправе выбрать срок действия, но с учетом законодательных требований.

Подать заявление на продление срока аренды можно несколькими способами:

  1. Лично посетить администрацию по месту нахождения надела.
  2. Передать документы через уполномоченного представителя на основании доверенности.
  3. Отправить посредством заказного письма с описью вложений и уведомлением о получении.
  4. Лично посетить территориальный МФЦ.

Продление будет возможным, если арендатор не нарушал условия договорных отношений и продолжает пользоваться землей, согласно установленному виду разрешенного использования и целевого назначения. Если на заявление о пролонгации будет вынесен отказ, но собственник надела в течение года передаст землю в пользование другому лицу, прежний владелец вправе обратиться в суд для восстановления арендных отношений и возмещения причиненного ущерба.

Существует два варианта пролонгации:

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

+7( 812) 317-67-20 (Санкт-Петербург)

8 (800) 222-76-65
(бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

  1. Заключение нового договора аренды земли под ИЖС.
  2. Оформление дополнительного соглашения к существующему документу.

Кроме того, согласно нормам законодательства, если ни одна из сторон арендных отношений не изъявила желания их прекратить, договор будет считаться продленным автоматически. При этом срок будет не определен, а условия аренды останутся прежними.

При документальном продлении оформить соглашение или новый договор необходимо на следующий день после истечения срока предыдущих арендных отношений. При оформлении дополнительного соглашения в документе прописываются следующие данные:

  • подробное описание земельного участка (площадь, кадастровые данные, адрес местонахождения, вид разрешенного использования и др.);
  • срок, на который продляется договор аренды;
  • размер арендного платежа;
  • информация о сторонах договора.

Если арендный договор был зарегистрирован в Росреестре, то дополнительное соглашение к нему также подлежит обязательной регистрации, иначе документ не будет считаться вступившим в юридическую силу.

Для регистрации, кроме самого соглашения, нужно предоставить:

  • общегражданский паспорт РФ;
  • договор аренды, заключенный ранее;
  • заявление о проведении регистрации прав;
  • кадастровый паспорт надела;
  • техническую документацию;
  • квитанцию, подтверждающую факт оплаты государственной пошлины.

Этот перечень может быть изменен. Уточнять точный список бумаг необходимо у сотрудника Росреестра или МФЦ. Рекомендуем записаться на прием к специалисту заранее. Это можно сделать на официальном сайте Росреестра или по бесплатному телефону 8 (800) 100 34 34.

Аренда земли под ИЖС с последующим выкупом

Основная цель, с которой граждане оформляют земельный участок в аренду под ИЖС, – возведение жилого дома. Согласно ЗК РФ, а именно ст.39.20, преимущественным правом покупки этой земли будет обладать собственник строения. Это значит, что после того, как строительство дома завершится, собственник возведенной постройки вправе приобрести землю, находящуюся в его пользовании на правах аренды.

Граждане и организации, чья деятельность не попадает под определение коммерческой, могут выкупить землю под ИЖС без проведения торгов (ст. 39.3 ЗК РФ). Алгоритм действий будет следующим:

  1. Обращение в муниципалитет с заявлением о приобретении права собственности на землю путем выкупа.
  2. Получение согласия администрации.
  3. Оформление договора купли-продажи надела.
  4. Регистрация права собственности в Росреестре.

Если при оформлении арендных отношений вся документация была составлена правильно – проблем с отчуждением имущественных прав не возникнет. Однако, зачастую, гражданами не учитываются некоторые нюансы, которые в дальнейшем могут создать сложности.

Одной из ошибок может стать некорректное определение арендодателя. К примеру, земельный надел располагается на границе между населенными пунктами. В этом случае может произойти ошибка, и земля по факту будет являться собственностью другого государственного учреждения.

Еще одна распространенная ошибка – неверное определение целевого назначения надела. Если такое произойдет, то возможно не только аннулирование договора аренды, но и снос построенного дома.

Видео (кликните для воспроизведения).

При возникновении сложностей с продлением аренды земли под ИЖС обращайтесь за консультацией к юристу по земельно-имущественным отношениям. Специалист сможет проанализировать ситуацию с точки зрения права и предложить оптимальное решение проблемы.

Источники


  1. Кутафин, О. Е. О. Е. Кутафин. Избранные труды. В 7 томах. Том 6. Субъекты конституционного права Российской Федерации как юридические и приравненные к ним лица / О.Е. Кутафин. — М.: Проспект, 2011. — 336 c.

  2. Старков, О. В. Теория государства и права / О.В. Старков, И.В. Упоров. — М.: Дашков и Ко, 2012. — 372 c.

  3. Суворов, Н. Об юридических лицах по римскому праву / Н. Суворов. — М.: Книга по Требованию, 2011. — 362 c.
  4. Марченко, М.Н. Теория государства и права в вопросах и ответах. Учебное пособие. Гриф МО РФ / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2017. — 535 c.
  5. Андреева, Ю. С. Квалификационный экзамен на присвоение статуса адвоката / Ю.С. Андреева. — М.: Проспект, 2016. — 48 c.
Как продлить договор аренды земельного участка
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here