Содержание
Как самостоятельно продать квартиру без посредников: пошаговая инструкция
Самостоятельная продажа квартиры — для кого покажется делом трудоемким и рискованным. Однако не стоит этого бояться, тем более что агентства все равно не несут ответственности за покупателя. Вы сможете сами видеть все этапы продажи недвижимости и сэкономите приличную сумму денег.
Статья поможет разобраться в юридической стороне вопроса и даст подсказки, каких подводных камней стоит остерегаться, какие документы нужно собрать, как найти покупателя и к какому юристу лучше обратиться.
Чтобы быть юридически подкованным в этом вопросе, не помешает прочесть законы об этой сделки. (Федеральный закон 122-ФЗ, статьи Гражданского кодекса РФ №№ 550, 555, 554, 420, 421 и прочие).
Основные шаги:
- Сбор всей документации;
- Поиск покупателя;
- Оформление договора купли-продажи (предварительного);
- Сделка по передаче денег;
- Составление окончательного договора;
- Регистрация прав собственности в Росреестре.
Сбор документов
Это самый ответственный момент. Он влияет на быстроту продажи и юридическую чистоту купли-продажи.
В регистрирующем центре выясните все требования по заполнению бланков документа. Чтобы не пришлось в последний момент переписывать документ, и терять время или даже покупателя.
Если сомневаетесь в своих силах – получите консультацию у юриста. Специалисты составят вам полный список нужных документов.
Перечень документов:
- Документ, подтверждающий, что вы являетесь владельцем жилья. Это может быть свидетельство о регистрации права на недвижимость;
- Паспорта всех собственников квартиры. В случае если есть несовершеннолетние собственники – свидетельство о рождении;
- Технический или кадастровый паспорт на квартиру. Его можно взять в БТИ. Срок действия 5 лет, поэтому если он у вас просрочен, то необходимо заранее позаботиться о вызове инспектора БТИ. Если в помещении есть неузаконенные перепланировки, их необходимо оформить. Помните, что обновление паспорта занимает 2 недели минимум;
- Свидетельство о браке;
- Согласие мужа (жены) на продажу, заверенное у нотариуса. Но если по решению суда недвижимость – не совместно нажитое имущество, то согласие не нужно. Оно также не требуется, если имущество перешло одному из супругов по наследству;
- Если собственник квартиры не достиг совершеннолетия, то необходимо разрешение от органов опеки и попечительства;
- Выписка из домовой книги. В ней должны быть сведения обо всех прописанных людях. Не берите её заранее, так как она имеет срок действия 1 месяц. Начать её оформлять можно, когда уже есть покупатель и имеются все другие необходимые документы;
- Справка, подтверждающая отсутствие долгов по коммунальным платежам;
- Если квартира была в долевой собственности, то потребуется отказ совладельцев.
Хорошо проверяйте правильность и достоверность документов. Сведения в документации должны быть написаны разборчиво, не допускаются вычеркивания, помарки, повторный обвод букв.
Продажа доли
Даже опытные риелторы называют сделку по продаже доли в квартире самой сложной процедурой. Но давайте разберемся в этом вопросе по порядку.
Это та же самая продажа недвижимости, только речь идет о части квартиры. Трудности возникают из-за того, что не всегда можно установить точные границы где начинается доля того или иного владельца.
Как найти покупателя
Перед подачей объявления необходимо самостоятельно оценить стоимость недвижимости. Для этого нужно изучить рынок недвижимости в своем регионе.
В современный век информатизации нахождения покупателя не составит труда. Есть множество сайтов в интернете, где можно поместить объявление о продаже без посредников.
Предварительно сделайте несколько качественных фотографий (чем больше, тем лучше). Сфотографируйте все комнаты, туалет и ванную. Сделайте снимки не только внутри, но и снаружи здания. Покупателям нравится, когда все показано как на ладони. Это значит, что вы ничего не скрываете.
Подробно опишите не только квартиру, но и инфраструктуру (сады, школы, остановки, парки, места парковки).
Следите за объявлениями, чтобы они не затерялись во множестве других. Обновляйте его по мере необходимости. Если имеются платные услуги по выделению объявления из прочих, не жадничайте и пользуйтесь ими. Это ускорит поиск покупателя.
Можно повесить рекламный плакат на внешней части здании, рядом с окном. Расклейте объявления в районе о продажи квартиры.
Позаботьтесь о приобретении новой сим-карты специально для объявлений. Дело в том, что как только вы заявите о продаже недвижимости, агенты начнут одолевать вас своими звонками в любое время дня и ночи.
Способы расчета
Расчеты за квартиру можно осуществлять непосредственно наличными деньгами или с помощью перевода средств на расчетный счет в банк.
Наличный расчет
Передача наличных денег довольно небезопасна.
Во-первых, потому что сумма достаточно велика и пачки денег будут наверняка больших размеров, даже купюрами по 5000 рублей.
Во-вторых, где гарантия того, что покупатель кристально чистый человек и не передал информацию о передаче суммы злоумышленникам.
Банковская ячейка
Меньше риска при использовании банковской депозитной ячейки.
Эта процедура гарантирует, что продавец получит денежные средства за продажу квартиры, а покупатель осуществит право собственности на недвижимость.
Продавец имеет возможность посчитать и проверить на подлинность денежные купюры в присутствии сотрудника банка.
Далее купюры помещаются в конверт и запечатываются. На конверте продавец и покупатель ставят свои подписи.
Продавец сможет открыть ячейку после окончательно оформленного договора купли-продажи и регистрации прав в Росреестре нового владельца.
Плюсы данного метода расчета:
- В банке имеется охрана с оружием и камеры видеонаблюдения;
- Продавец может когда угодно забрать сумму денег, после подписания договора;
- Можно в этом же банке открыть счет, и перевести средства из ячейки на него;
- В ячейке можно хранить неограниченное количество денег.
- В документах об аренде ячейки банка – нет конкретной суммы находящихся в ней денег. В суде при возникновении споров, эти документы не будут являться доказательством;
- Для получения возможности открыть ячейку нужны определенные документы, но сотрудники банка не несут ответственности за подлинность этих документов.
Аккредитив
Можно воспользоваться аккредитивом. Это перевод денег на счет.
Он стоит гораздо дороже, к тому же времени на оформления требует больше, чем ячейка.
Безопасно и менее рискованно оформить получение денег после подписания договора. Не откладывайте этот процесс на потом, после регистрации прав нового жильца. Часто возникают такие ситуации, когда покупатели с документами о регистрации исчезают в неизвестном направлении. И тогда продавцу приходится приложить массу времени и сил по розыску мошенников.
Составление предварительного документа купли-продажи
Покупателю недвижимости нужен этот договор для бронирования жилплощади за собой.
Бывают следующие предварительные документы купли-продажи:
- Предварительный договор;
- Соглашение о задатке;
- Соглашение об авансе.
Эти документы нужны, чтобы отразить все особенности и пункты основного договора сделки.
Соглашение об авансе
Аванс – это некое количество денег, которое покупатель передает продавцу, до подписания основного договора.
Исходя из ст. 380 ГК РФ любые заранее переданные денежные средства признаются авансом, если эти средства ранее не числились как задаток.
Если произошел факт срыва договора любой стороной, то продавец возвращает аванс.
Соглашение о задатке
Статья 380 ГК РФ указывает на то, что задаток деньги, которые одна сторона сделки передает другой в счет причитающихся с нее платежей по основному договору.
Задаток является гарантом выполнения основного договора.
Если покупатель срывает сделку с продавцом недвижимости, то ему задаток не возвращается.
Если виновником расторжения сделки выступает продавец, то он должен выплатить покупателю сумму, равную двойному размеру суммы задатка.
Предварительный договор купли-продажи квартиры
Самый проверенный метод, гарантирующий выполнение договора.
Если ознакомиться со статьёй 429 ГК РФ, то станет понятно, что предварительный договор возлагает обязательства на стороны. Они обязаны заключить в будущем основной договор.
Если кто-то из участников сделки не желает заключать основной договор, то другая сторона обращается в суд с исковым требованием принудить сторону заключить его. При этом виновник оплачивает затраты на судебные тяжбы.
Заключение основного договора
Когда все документы на руках и дополнительные соглашения подписаны, нужно приступать к основному договору между сторонами.
Документ дает право собственности на имущество. Его обязательно необходимо заверить у нотариуса.
В регистрационной палате нужно пройти регистрацию и получить номер для договора.
Договор купли-продажи состоит из условий продажи, обязанностей, прав сторон.
Присутствие юриста при заключении необязательно, но желательно. Он поможет в дальнейшем избежать споров и конфликтов.
В договоре указываются следующие моменты:
- Место, дата;
- Паспортные данные сторон договора;
- Адрес, продаваемой недвижимости;
- Описание жилья (этаж, площадь);
- Документы на право собственности и их регистрационные данные;
- Вид собственности (единоличная, долевая);
- Стоимость и порядок передачи средств за жилье;
- Срок и порядок передачи недвижимости покупателю;
- Оплата пошлины;
- Прописанные граждане в жилом помещении на момент продажи и срок их снятия с регистрации;
- Участники сделки полностью пишут свои фамилию имя отчество и ставят подписи.
Регистрация прав покупателя на квартиру
Продавец и покупатель обращаются в Росреестр или любой его орган. Там они пишут заявление о том, чтобы этот орган зарегистрировал переход прав собственности. На основании паспортов они заполняют бланки собственноручно под присмотром специалиста.
Если кто-то из них не может явиться по уважительной причине, это заявление могут написать доверенные лица, которые доведут дело до конца. Они пишут его на основании доверенности, удостоверенной нотариусом.
Если покупатель или продавец не достиг возраста 14 лет, то за него пишет заявление родители или опекуны. Доверенность в этом случае не нужна.
23. 07. 2013 г. закон № 250-ФЗ внес изменения, которые дают дополнительную безопасность, каждой стороне сделки. Можно написать заявление в Росреестр, о том, чтобы документы по имуществу принимали только от него (а не от доверенных лиц).
Передача квартиры покупателю
Для окончательной передачи квартиры необходимо оформить акт приема – передачи.
Правила оформления могут быть разными, но содержание документа в основном одинаковое. Он содержит следующую информацию:
- Дата, место;
- Ф.И.О. сторон акта;
- Описание недвижимости;
- Местонахождение квартиры, дома;
- Площадь помещения;
- Состояние квартиры.
Дополнительно акт содержит пункт о том, что у покупателя нет претензий к продавцу.
Если претензии имеются, а акт необходимо подписать, то они прописываются отдельно в документе. Там же указываются сроки исправления недочетов.
Консультация юриста
Вы решили обратиться к опытному юристу? Найдите независимого, не заинтересованного в результате предстоящей сделки, специалиста.
Агентства недвижимости имеют своих юристов, которые не будут разбираться во всех аспектах сделки, им важно быстро заключить договор.
Независимый юрист предоставит следующую информацию:
- Перечень документов необходимых для сделки;
- Рекомендации, в случае особых обстоятельств;
- Этапы сделки.
Помощь профессионального юриста трудно оценить. Он даст консультацию по любому вопросу. Поможет избежать неприятных ситуаций, предусмотрит все нюансы оформления документов.
Как купить квартиру без риэлтора?
Актуальность статьи: март 2019 г.
Следует знать, что риэлторы обычно берут за покупку квартиры около 1-3% от её стоимости в качестве платы за их труд. Если есть желание сэкономить, то можно купить жилье самостоятельно, существенно не увеличивая время поиска нужной покупки. Главное знать всю нюансы, чтобы не потерять деньги и оказаться ни с чем. Для того чтобы узнать, как купить квартиру без риэлтора и при этом обезопасить себя, нужно внимательно рассмотреть все этапы этого процесса. Правильная пошаговая инструкция самостоятельной покупки жилья без агентства поможет вам справиться с этой задачей.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !
Где искать варианты квартир?
Специалисты советуют искать актуальные предложения в газетах, ведь много кто пользуется именно старыми способами продажи жилья. Также следует просматривать различные сайты, где каждый желающий может выставить своё предложение на так называемой доске объявлений. На таких ресурсах данные о продаже, как правило, предоставляют владельцы, а не посредники в виде риэлторов.
Существуют платные базы, но это уже ваше решение, каким способом нужно проводить поиски квартир. Бесплатные базы позволяют найти жилище за более длительный срок, но все же это возможно. Бывает, что там размещено несколько предложений об одной квартире. В таком случае некоторые объявления были созданы риэлторами, но все же владелец там тоже имеется.
Довольно популярным методом поиска квартиры является расклейка объявлений в интересующих районах и даже на подъездах конкретных домов. Объявления, которые оформлены в смешной и оригинальной форме смогут привлечь внимание многих прохожих. Советуем вам воспользоваться этим. Также вы можете обходить консьержей в поиске желаемого предложения, они могут подсказать нужную информацию.
Спрашивать друзей, продаёт ли кто-то из их знакомых квартиру тоже можно, но не стоит сильно рассчитывать на такой способ поиска вариантов.
Советы при поиске:
- консьержи могут знать довольно много о жильцах домов и следует спрашивать у них дополнительную информацию;
- если квартира нуждается в срочной продаже, то следует обратить внимание на наличие всех нужных документов, чтобы избежать неприятностей в дальнейшем;
- если вы имеете денежные средства на покупку новой квартиры, не следует распространяться об этом, ведь мошенники могут воспользоваться этим;
- не стоит рассчитывать на предложения, где стоимость квартиры занижена на 10-20% в сравнении с рыночной ценой. При помощи такого объявления риэлтор привлекает внимание клиентов. Если на рынке и появляются подобные уникальные предложения, то их, как правило, трудно найти самостоятельно.
к содержанию ↑
Плюсы и минусы самостоятельного приобретения квартиры
- вы экономите свои деньги, отказываясь от услуг посредников;
- вы не подвергаетесь риску, когда недобросовестный риэлтор может обокрасть вас;
- посредник может не оправдать желаемого результата;
- у вас есть возможность самостоятельно отыскать то, что вам нужно под ваши требования и запросы;
- это позволяет приобрести новые знакомства, что поможет вам в поиске.
- на поиски квартиры может потребоваться гораздо больше времени, чем ожидается;
- надёжный риэлтор способен найти жильё именно по вашим требованиям гораздо быстрее при помощи собственных баз;
- посредник может защитить вас от риска встретить мошенников.
На что нужно обращать внимание при первичном осмотре квартиры?
Жильё может быть гораздо лучше или хуже, чем первое впечатление о нём. Если вы уже пришли осматривать, то следует проверить квартиру как следует. Иногда владелец желает продать жилье с некоторыми изъянами по выгодной цене, поэтому желательно осматривать жильё при дневном освещении. Так вы сможете увидеть все дефекты, связанные с неровными стенами, полом. Ведь ремонт квартиры может заставить вас израсходовать кругленькую сумму.
Так же рекомендуется проверить работу всех коммуникаций в квартире: включать холодную и горячую воду во всех кранах, включать свет в комнатах (проверка проводки), зимой проверять температуру батарей. Можно проверить наличие счетчиков на воду, посмотреть в окна (иногда точечные застройки загораживают дневной свет).
 |
Видео (кликните для воспроизведения). |
Местоположение квартиры также для многих имеет большое значение. Жильё может полностью вас устраивать, но, вследствие того, что оно может находиться далеко от продуктового магазина, школы или иметь плохой пейзаж, ваше мнение может измениться. Отсутствие парковки или удаленность детской площадки тоже для многих важно. Такие случаи бывают достаточно часто. Следует пройтись по району, где будете покупать жилище и обдумать всё как следует перед выбором квартиры.
Аванс при покупке квартиры
Благодаря задатку, владелец и покупатель смогут быть более дисциплинированы в отношении друг к другу. В таком случае пострадавшая сторона может получить компенсацию при разрыве сделки. Если покупатель передумал приобретать жильё, то задаток остаётся у продавца. Предполагается, что и владелец квартиры обязан выплатить пострадавшему покупателю стоимость задатка и такую же сумму сверху, если он пытается продать своё жилище третьим лицам.
Вроде бы все достаточно просто, но перед тем, как купить квартиру без опыта, следует знать о некоторых особенностях такой сделки с авансом. По гражданскому кодексу РФ соглашение о задатке не имеет последствий, что указаны выше. Оно не будет действовать, если было заключено до заключения договора о купле-продаже. Все это потому что сделка отчуждения жилья считается заключённой только после её государственной регистрации. Из-за действующего законодательства подобные соглашения на рынке недвижимости просто недействительны, хотя не запрещает выплат аванса.
Возможные встречи с мошенниками
При приобретении квартиры в новостройке, у вас будет минимум проблем с поиском надёжной фирмы, которая занимается продажей жилья. Однако, при самостоятельном приобретении вторичного жилья, у вас могут возникнуть некоторые проблемы с аферистами. Существует множество подводных камней при оформлении подобной сделки.
Предварительный договор купли-продажи может защитить вас в том случае, если продавец будет искать более выгодного покупателя (образец предварительного договора). При оформлении договора о задатке следует обговорить цену квартиры, крайний срок составления документов о купле-продаже, а также размер задатка. Дата выселения прежнего владельца также немаловажна.
Перед оформлением сделки следует проверить документацию на юридическую чистоту. Имеется ввиду проверка жилья на законность основания продажи недвижимости. В случае если такой возможности нет, вас могут обдурить. Особое значение имеет жилая площадь, где имело место ущемление прав несовершеннолетних. В случае обнаружения такого факта суд может признать сделку недействительной.
Довольно распространённой махинацией является продажа жилья после того, как его владелец умер. В этом случае сделка недействительна с момента заключения. Следует также тщательно отследить моменты, когда некоторые граждане могут иметь право претендовать на долю в этой квартире после продажи (вернувшиеся из мест заключения и т.д.). В этом может помочь домовая книга паспортного стола.
При передаче денег следует быть очень внимательным. Для этого довольно часто арендуют ячейки в банках. Это позволяет максимально обезопасить себя. Довольно часто банки дают доступ владельцам квартиры к ячейке только после заключения государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости. Мера является вполне приемлемой и пользуется большой популярностью среди покупателей.
Если Вы не уверены в избежании всех неприятностей, связанных с мошенниками, то следует обратиться к надёжному агентству, которое обеспечит оформление сделки с определёнными гарантиями.
Оформление сделки купли-продажи недвижимости
На этом этапе следует прежде всего ознакомиться с правоустанавливающими документами на квартиру и сверить их с паспортами собственников. Владельцев может быть несколько и нужно получить согласие каждого из них. Желательно увидеться лично с продавцом для того, чтобы сверить подпись на доверенности. При помощи органов опеки можно удостовериться в дееспособности всех владельцев квартиры.
Продавец вам должен предоставить весь пакет документов для оформления купли-продажи:
- свидетельство о государственной регистрации права собственности;
- паспорта всех владельцев недвижимости;
- документ, подтверждающий права владельцев на квартиру (договор купли–продажи, приватизации, дарения, свидетельство о вступлении в наследование или решение суда);
- разрешение органов опеки (если ребенок владеет долей в квартире);
Без вышеуказанных документов сделка не сможет быть зарегистрирована. Также нужно знать следующие моменты:
- все документы вам должны предоставить в подлинном виде;
- если владелец квартиры состоит в браке, нужно нотариально оформленное согласие супруга на продажу квартиры или решение суда о разделе совместного имущества;
- продавец должен предоставить вам кадастровый и технический паспорта на квартиру;
- имеет смысл запросить выписку из ЕГРП о том, что нет обременений на квартиру и она не является предметом судебного спора;
- не забудьте попросить у владельцев справку об отсутствии задолженности по уплате услуг ЖКХ;
При подписании договора следует внимательно проверить правильность паспортных данных участников сделки и удостовериться в правильности реквизитов квартиры. Должна быть указана стоимость квартиры и соблюдены все условия передачи денег.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
|
Видео (кликните для воспроизведения). |
Это быстро и бесплатно !
