Как продать квартиру банку

Важная информация в статье: "Как продать квартиру банку" с профессиональной точки зрения. Все вопросы можно задавать дежурному специалисту.

Как купить залоговую квартиру у банка?

Что такое залоговая квартира?

Залоговая квартира – это квартира «ипотечника», который не смог расплатиться по своему кредиту. К сожалению, в последнее время такая ситуация – не редкость. При этом продавцом может выступать как незадачливый должник, который вынужден выбираться из долговой ямы, так и банк, который получил имущество через суд.

Покупка залоговой квартиры у должника

В этом случае при непогашенном кредите продавцу потребуется разрешение банка на продажу заложенной квартиры (о том, что квартира находится в залоге можно узнать из свидетельства о собственности или из выписки ЕГРП). В большинстве ситуаций, банк такое разрешение дает. Мотив тут понятен – передача залоговой квартиры в собственность банка может состояться только через суд, который, скорее всего, растянется на многие месяцы, после чего объект еще придется и реализовывать с дисконтом.

Право собственности здесь оформляется с обременением, снимать которое придется новому собственнику. Чтобы добросовестному покупателю застраховаться от возможных притязаний третий стороны (ведь квартира находится в залоге у банка) можно проводить сделку через банковскую ячейку. В этом случае деньги поступят на счет продавца только после оформления свидетельства о собственности без обременения в виде кредита.

Покупка квартиры через переоформление ипотеки

Существует схема, при которой квартира не продается, а передается сам кредит. В этом случае также понадобиться разрешение банка. Решение принимается индивидуально. Если новый заемщик по кредитоспособности лучше старого – то разрешение получить вполне реально. Сумма долга, выплаченная первоначальным заемщиком банку, компенсируется ему новым кредитором, а ипотечный договор переоформляется на новое лицо. Стоит учесть, что в любом случае такие сделки хоть и обходятся покупателю дешевле, требуют гораздо больше усилий по их оформлению.

Покупка залоговой квартиры у банка

Залоговые квартиры попадают к банкам через суд и являются к моменту продажи их собственностью. В связи с тем, что квартиры – это не профильный актив для банка, такое имущество подлежит реализации. Продажей залоговых квартир занимается большинство кредитных организаций, ориентированных на ипотеку: Сбербанк, ВТБ 24, Дельта-Кредит, АИЖК и др.

В связи с тем, что «судебный шлейф» квартиры нельзя назвать достоинством, цена на такие квартиры, как правило, ниже рыночных. Размер скидки зависит от того, насколько долго эта залоговая квартира продается. Оценочная комиссия в рамках суда может ставить на реализацию объект с 5-10% скидкой.

Где искать залоговые квартиры?

Реализуются залоговые квартиры как через обычные объявления или через специальные разделы сайтов банков (например, «Витрина залоговых квартир» у ВТБ 24), так и в рамках открытых аукционов. Проводит эти аукционы Федеральная служба судебных приставов, публично анонсируя их в местных СМИ не менее чем за 30 дней до их начала. Сайт федеральной службы судебных приставов – http://fssprus.ru/.

Как попасть на торги?

Для участия в торгах нужно подать заявку и внести аванс. Если торги не состоялись, что бывает в случае, если на аукцион заявилось менее 2-х участников или не была предложена стартовая цена, то цена снижается на 15% и следующие торги проводятся через месяц.

Насколько безопасно покупать залоговую квартиру?

Любая сделка безопасна, если вы получаете свидетельство о собственности, а в платежных документах прописана полная сумма сделки. В любых спорных моментах, даже если таковые всплывут со временем, вы сможете подтвердить свою добросовестность и получить назад свои деньги, хотя и не скоро.

Приобретая залоговую квартиру у банка, вы имеете дело с юридическим лицом, которое проверяет множество контролирующих органов, а значит, с высокой степенью вероятности, защищаете свою сделку от мошенничества и признания ее ничтожной. Так что такая покупка вполне безопасна. Нужно лишь помнить об общих правилах приобретения обычной недвижимости. В списке того, что нужно проверить обязательно:

  • Отсутствие коммунальных долгов;
  • Отсутствие прописанных людей;
  • Отсутствие открытых судебных споров;
  • Выписку из ЕГРП.

Хотя сделки по приобретению залоговых квартир нельзя назвать высокорискованными, при любых сомнениях пользуйтесь помощью специалистов – профессиональных юристов или риэлторов.

Выгодно ли покупать залоговую квартиру?

Хороший объект вряд ли будет иметь большую скидку и наоборот, если скидка большая – значит сама недвижимость не сильно привлекательна. Однако рассчитывать на дисконт в 10-15% (например, на втором этапе конкурса) относительно рынка вполне можно, что для такой затратной категории инвестиций как недвижимость является неплохим вариантом экономии.

Может ли банк забрать ипотечную квартиру за долги и как это происходит? Стоит ли идти на выкуп такого жилья?

Страх потерять приобретенную по ипотеке квартиру сопровождает довольно большое число заемщиков.

Это неудивительно: обременение, которое в обязательном порядке накладывается на ипотечную квартиру, дает банку право в критических ситуациях реализовать недвижимость для возмещения и предотвращения убытков, а значит, заемщик теоретически может оказаться «на улице» в сложной финансовой ситуации.

Но не все так плохо — мы постараемся дать ответ на все вопросы, касающиеся данной темы, в настоящей статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Могут ли забрать ипотечное жилье за невыплаченный кредит?

Рассмотрим, могут ли ипотечный банк и судебные приставы забирать ипотечное жилье, если есть долги за нее. Да, банк имеет на это право. Оно возникает с момента, как на жилье оформляется обременение — а это происходит сразу же после переоформления прав на недвижимость.

Однако, у заемщика тоже имеются свои права. Так, например, статья 40 Конституции РФ прямо указывает, что у каждого гражданина Российской Федерации имеется право на жилье. Более того, банк имеет право забрать квартиру только при соблюдении статьи 235 ГК РФ. В ней перечислены основания для подобного взыскания:

  • использование недвижимости в ненадлежащем порядке;
  • принудительное отчуждение для государственных и/или муниципальных нужд — при этом собственнику назначается выплата материальной компенсации;
  • обращение взыскания по причине невыполненных обязательств (ч.2 п.1 ст. 235 ГК РФ).

Таким образом, законодательством установлено, что напрямую забрать недвижимость банк не имеет права, но он может подать в суд — и только на основании систематического и грубого нарушения обязательств.

Продажа квартиры по ипотеке невозможна в том случае, если банк обратился в суд, ипотечная квартира является единственной недвижимостью заемщика, и при этом:

  • У должника имеется другая ценная собственность, способная снизить размер долга (например, транспортные средства).
  • Размер заработной платы должника достаточно высокий для того, чтобы производить выплаты по исполнительному листу — его составляют судебные приставы в процессе разбирательств.

Более того, банки сами не желают доводить дело до суда, поэтому в ситуации, если заемщик обратился в банк, изъявив желание самостоятельно продать квартиру и тем самым погасить ипотеку, он пойдет навстречу — но для этого понадобится предоставить документы, подтверждающие необходимость продажи жилья (например, приказ об увольнении с места работы заемщика, свидетельство о смерти финансового помогавшего родственника и тому подобное).

Подробнее о том, как будет проходить сделка купли-продажи такой ипотечной квартиры, читайте тут.

Помимо этого банки предусматривают программы рефинансирования и реструктуризации долга, особенно в том случае, если заемщик предоставит документальное подтверждение необходимости такой процедуры.

Читайте так же:  Когда придут налоги

Таким образом, избежать взыскания квартиры достаточно просто, если у заемщика имеется желание решать проблему, а не «убегать» от нее.

Условия и основания для выставления на продажу

Продажа квартиры может происходить по решению суда и во внесудебном порядке.

В судебном порядке квартиру могут взыскать только в том случае, если заемщик попадает под следующие основания:

  • Он допустил более трех просрочек в течение одного календарного года. В такой ситуации банковское руководство обычно выставляет заемщику требование досрочно погасить задолженность в связи с высокими для банка рисками, иногда вместо досрочной выплаты банк предлагает провести реструктуризацию или рефинансирование долга.
  • Невозможность или нежелание проводить реструктуризацию, рефинансирование или досрочно погашать задолженность, если таковые требования были выставлены банком.
  • Заемщик не желает продать какую-либо другую собственность, если она у него имеется, в счет задолженности, а также в принципе не желает разрешить ситуацию (не отвечает на звонки, не открывает дверь банковским сотрудникам, не вносит ежемесячные платежи и так далее).

Как банковское учреждение продает такое жилье?

  1. Банк в первую очередь всегда постарается найти решение до судебных разбирательств, а именно: он предложит заемщику реструктурировать долг, рефинансировать его или оплатить его в досрочном порядке. Однако, чаще всего те заемщики, что довели дело практически до суда своими просроченными платежами, попросту не желают идти на контакт с банком. В связи с этим банк буквально вынужден обратиться в суд.
  2. В течение двух-шести месяцев происходят судебные разбирательства, в течение которых должник имеет полное право продолжать жить в квартире.
  3. От лица суда к должнику приходят судебные приставы, выясняют, какая у него имеется ценная собственность помимо объекта ипотеки, уточняют размер его заработной платы и так далее; все это необходимо для объективного вынесения судебного решения.
  4. Если суд решил продать квартиру, он устанавливает, во-первых, сумму долга на основании тела кредита, процентов, пеня и судебных издержек; во-вторых, устанавливает ее начальную продажную цену с опорой на отчеты о проведенной оценке недвижимости и договора купли-продажи; стоимость жилья также может быть определена в процессе обсуждения между должником и банком.

В ситуации, когда первые торги не принесли никакого результата, проводится дополнительная сессия, на которой стоимость жилья снижается еще больше — на 15% от старой цены. И только при условии, что даже на повторных торгах жилье не было никем приобретено, суд объявляет торги несостоявшимися, а судебный пристав предлагает банковским уполномоченным лицам оформить недвижимость в собственность банка.

В таком случае банк принимает залоговую недвижимость в счет погашения задолженности, а права на недвижимость переоформляются на данную организацию.

Если квартира все же была продана, вырученная сумма денег идет на погашение задолженности перед банком. В ситуации, когда от продажи квартиры вырученная сумма денег превышает сумму долга, разница возвращается заемщику.

Можно ли купить такую недвижимость?

Разумеется, принять участие можно, причем как физическим, так и юридическим лицам.

Для участия в торгах необходимо подать заявку на участие — это можно сделать как с помощью интернета (https://torgi.gov.ru/lotSearch1.html?b >

Бланк заявки чаще всего прикрепляется к месту проведения торгов, ее также несложно найти на сайтах, аккумулирующих все проводимые в стране торги.

К заявке понадобится приложить следующие документы:

  • Для физических лиц — документ, удостоверяющий личность (как правило, принимается только внутренний паспорт РФ); для юридических лиц — паспорт, а также учредительные документы (устав или свидетельство о гос. регистрации).
  • Документ, подтверждающий оплату задатка по договору о задатке, заключаемому перед участием на торгах — квитанция, платежное поручение, расписка и так далее.
  • Если гражданин, желающий принять участие на торгах, состоит в браке, понадобится нотариально заверенное согласие супруга на приобретение недвижимости.
  • Опечатанный конверт с письмом внутри. В письме должна быть указана сумма, которую лицо готово отдать за данную недвижимость.
  • Для коммерческих организаций понадобится документ о бухгалтерском балансе предприятия за последний отчетный период.
  • Документ, удостоверяющий проведение описи всех предоставленных бумаг.

Стоит ли покупать?

У выкупа ипотечного жилья имеются как значительные плюсы, так и минусы.

Плюсы:

  • Практически всегда недвижимость, выставленная на государственный аукцион, существенно менее дорогая, чем ее обычные аналоги. Благодаря этому покупатель может сэкономить значительную сумму, порой превышающую 500 тысяч рублей.
  • Процедура регистрации прав происходит очень быстро, т. к. государство напрямую заинтересовано в скорейшем регулировании данного судебного дела.

Минусы:

  • К сожалению, существует категория бывших должников, не согласных с решением суда. Такие заемщики могут попросту отказаться выезжать из квартиры — и с этой проблемой заемщику придется разбираться самостоятельно, т. к. торги кончились и банк выполнил все свои обязательства.
  • Есть небольшой шанс, что бывший владелец попытается оспорить решение суда о взыскании квартиры; если ему удастся выиграть суд — а это происходит совсем не часто — новому владельцу недвижимости придется вернуть квартиру.
  • Имущество может быть заложено несколько раз в разных кредитных организациях, при этом основной банк-кредитор может об этом не знать — в результате сразу несколько банков уже после проведения торгов могут обратиться в суд за компенсацией ущерба.
  • Возможна ситуация, когда в квартире прописан не только бывший владелец недвижимости, но и несовершеннолетние лица и/или люди с инвалидностью. Выселить таких людей крайне сложно.

Более того, необходимо ознакомиться с документами, подтверждающими, что имущество у должника забрали по решению суда. Не лишним было бы выяснить, были ли поданы со стороны бывшего владельца ходатайства, пытался ли он оспорить данное решение – от этого зависит дальнейшее пользование квартирой.

Как можно заметить, у купли-продажи квартиры, взысканной по долгам, имеются как существенные плюсы, так и минусы; в связи с этим покупателю нужно тщательно проанализировать все выгоды и возможные риски. Только в таком случае можно обезопасить себя от внезапных и утомительных проблем.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

Может ли банк купить квартиру у физ. лица?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Ни ГК, ни закон о банковской деятельности и никакие нормативные акты не запрещают банкам владеть такими активами, как жилая недвижимость. Не путайте банковскую деятельность с владением активом. Это все равно что спрашивать, зачем банк покупает автомобиль, он же не таксопарк.
Мое мнение таково, что, продавая квартиру юридическому лицу, да еще и с лицензируемой деятельностью Вы даже снижаете риски по сравнению с продажей физлицу.
Просто внимательно читайте договор. Скорее всего банк Вам предложит свою форму, а все изменения будет долго согласовывать через юридеческую службу.
Удачи!

Спасибо. А если в дальнейшем с банком будет что-то не так, например, отберут лицензию. Сделка может быть признана недействительной?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Если в момент покупки квартиры банк в лице подписанта договора действовал законно (т.е. все в порядке с уставными документами, доверенностями и лицензией), то поводов для расторжения сделки нет.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Может, конечно.. а зачем ему Ваша квартира?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Вы непременно банку хотите продать? Или банк ее непременно хочет купить? Или все же Ваши покупатели — ипотечники?

банк-это прежде всего финансовый институт)) покупка недвижимости как-то не по профилю. А что у Вас за квартира? Где?

согласна , что не по профилю.. поэтому и интересуюсь.. на сколько часты такие сделки и в чем может быть подвох.. у меня 4хк квартира в Москве

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Такие ситуации случаются. Но оооочень редко. За свою практику пришлось с таким работать только два раза — когда именно собственность банка продавалась, а не обычная ипотечная квартира.
Если уж банк покупает у Вас квартиру, то последующая судьба банка (как0то — отзыв лицензии) — Вас не коснется. Конечно же, при грамотно составленном договоре. ;-))

Читайте так же:  Заявление об увольнении в порядке перевода образец

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Если цена привлекательная, то у Вас ее может купить не только банк. Может быть нет смысла усложнять? Или Вам интересны история появления выставленной на продажу в каком-либо банке квартиры с обременением? Можно полюбопытствовать: а чем вызван подобный вопрос.

Евгений Морозов, мне тоже , как и Вам, любопытно, чем вызван подобный вопрос.
Рискну предположить ( извините, Уважаемый Автор вопроса,если ошибаюсь) причину интереса Автора вопроса:
или есть Объявление о выставленной в продажу квартире от лица банка ( бывает такое, например от должников);
или прочитали объявление, одно из тех, коими вся Москва, все столбы и подъезды уклеены :» Банк ( или нефть-газ-холдинг, или Зарубежная компания) КУПИТ ( или СНИМЕТ) для своих сотрудников квартиру, купим быстро, на хороших условиях. и тд и тп»
На самом деле ЕСЛИ какой-то юридической организации необходимо купить ( или арендовать) объект, так они всегда нанимают профессионального специалиста на осуществление поиска, и риэлтор -специалист ищет для них в общих базах.
Сами банки или компании подобные объявление не развешивают.
На самом деле это начинающие риэлторы, не имеющие конкретных клиентов и объектов, ищут РАБОТУ, что бы помочь продавать , ставить в рекламу.
Стоит ли обращаться к услугам этих специалистов, это решать собственникам,
мое личное мнение- специалиста лучше искать по рекомендации,
тем более есть народная мудрость » маленькая ложь рождает большое недоверие»

на практике, согласна с Натальей Мишиной, очень редко встречается, что бы от банка соб-ть продавалась , а не от ипотечников.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Любое юридическое лицо может купить Вашу квартиру.

Как продать ипотечную квартиру

Продать квартиру вроде бы просто: нужно найти покупателя, согласного на вашу цену, и собрать документы, подтверждающие право собственности и отсутствие обременений. Но что делать, если квартира, которую вы намерены продать, приобретена по ипотеке и находится в залоге у банка? «Кредиты.ру» изучили способы решения этой проблемы.

Продать квартиру вроде бы просто: нужно найти покупателя, согласного на вашу цену, и собрать документы, подтверждающие право собственности и отсутствие обременений. Но что делать, если квартира, которую вы намерены продать, приобретена по ипотеке и находится в залоге у банка? Credits.ru изучили способы решения этой проблемы.

«Пиратский» способ: продажа без согласия банка

Для осуществления этого способа необходимо, чтобы сумма личных (не заемных!) средств покупателя, которые он намерен вложить в приобретение жилья, превышала ваш ипотечный долг. Тогда, в соответствии с гражданским законодательством, вы можете заключить с покупателем договор задатка (относительно задатка Credits.ru советуют внимательно ознакомиться со статьями 380 и 381 Гражданского кодекса РФ).

Получив от покупателя квартиры задаток в размере остатка ипотечной задолженности, вы отправляетесь в банк и заявляете о намерении досрочно рассчитаться по кредиту. На формальное закрытие банком кредитного договора и снятие с квартиры обременения (залога) в среднем уходит 5-7 дней. После этого вы получаете полное право распоряжаться квартирой и оформляете сделку с покупателем. Естественно, в договоре будет указана цена за вычетом той суммы, которую покупатель уже внес вам в виде задатка.

У этого способа есть ряд недостатков.

1. Снятие залога подразумевает полный расчет с банком до истечения срока ипотеки по договору. Но если в кредитном договоре предусмотрен «мораторий» на досрочное погашение, то банк может на законных основаниях отказаться от принятия денег. И в этом есть свой резон: для банка гораздо выгоднее получать ежемесячные взносы и проценты, чем досрочно «освободить» заемщика и лишиться залогового имущества. Правда, ограничительный период на погашение кредита редко превышает 6-12 месяцев.

2. Покупая ипотечную квартиру по данной схеме, покупатель сильно рискует. Ведь он отдает продавцу солидную сумму, а залог, между тем, пока не снят, и сделка не заключена. В самом деле: если продавец выплатит долг банку, а затем откажется продавать квартиру, возвращать задаток придется через суд. И хорошо еще, если продавец не исчезнет, за несколько дней продав освобожденную от залога квартиру кому-нибудь другому. Так что соблазнять покупателя приходится выгодной для него ценой: обычно на 10-15% ниже рынка. И это при том, что значительная часть вырученных денег все равно отойдет банку. Но если ваша основная цель – рассчитаться с банком и не попасть в «черный список» заемщиков, не выплативших ипотеку, этот способ вполне приемлем.

При сделке с «пиратской» продажей ипотечной квартиры основные риски ложатся на покупателя. Но для продавца потеря в цене составит 10-15 %.

Способ «Две ячейки»: эффектно и не очень дорого

Для осуществления этого способа необходимо, во-первых, официальное согласие банка на продажу квартиры заемщика, вторых – наличие в банке отработанной схемы продажи такого типа.

Найдя покупателя на квартиру, вы заключаете с ним договор купли-продажи. Когда договор отправляется на регистрацию в Государственную регистрационную палату, вам необходимо арендовать в банковском депозитарии две ячейки. В одной из них будут находиться деньги покупателя в размере вашего ипотечного долга, предназначенные банку. Во второй – остаток денег покупателя, которые вы сможете получить после погашения ипотеки. Все время регистрации договора (обычно 14 дней) деньги остаются в ячейке. Но это не равнозначно их зачислению на счет.

Видео (кликните для воспроизведения).

После того, как договор будет зарегистрирован, покупатель становится собственником квартиры, находящейся в залоге. Что происходит дальше? Представитель банка открывает первую ячейку и переводит деньги на расчетный счет. Затем оформляет погашение ипотеки и выдает покупателю необходимые документы для снятия обременения (залога). И только после этого открывается вторая ячейка, чтобы свои деньги мог получить продавец.

У этого способа существенных недостатков нет. Все стороны довольны: продавец получает свободу от долговых обязательств и остаток денег, банк – возвращает свои деньги, покупателю достается квартира и… хлопоты по снятию залога. Но хлопоты эти скорее приятны, поскольку не влекут риска лишиться нового имущества: ведь сделка проведена официально. Главное – добиться согласия банка.

Способ с аккредитивом: громоздко, но надежно

Как и в предыдущей схеме, прежде всего необходимо получить согласие банка и найти покупателя, который согласиться приобрести квартиру в залоге.

Затем в банке открывается аккредитивный счет. Именно через него будут производиться все расчеты по сделке. При этом заранее оговаривается круг лиц, имеющих доступ к счету, суммы, которые могут быть сняты, документы, которые необходимо предъявить и все дополнительные условия.

Деньги покупателя зачисляются на аккредитивный счет перед началом сделки купли-продажи. Пока договор проходит регистрацию, банк осуществляет подготовку к процедуре снятия залога.

Таким образом, снятие залога происходит одновременно с переходом права собственности от продавца к покупателю. По итогам, банк забирает свою часть денег, равную ипотечному долгу, а после этого доступ к счету получает продавец и снимает остаток.

Недостаток этого способа в том, что расчеты через аккредитив обходятся значительно дороже, чем аренда банковской ячейки. По сложившейся практике, их оплачивает покупатель, однако на данном этапе зачастую начинается самый бешеный торг, и сделка может развалиться из-за «пустяковых» нескольких тысяч рублей. Поэтому очень важно заранее выяснить все предстоящие расходы и договориться, кто за что платит. Кроме того, за обналичивание аккредитива (снятие средств со счета) банк удерживает процент (размер его индивидуален в каждом банке).

Аккредитив – обязательство банка, предоставляемое по просьбе клиента, произвести платеж в пользу третьего лица. При этом получатель платежа (бенефициар) должен предоставить в банк документ или документы, предусмотренные условиями аккредитива.

Читайте так же:  Можно ли продать квартиру с материнским капиталом

Вместо эпилога

Продажа ипотечной квартиры чаще всего связана с утратой возможности выплачивать кредит. Попасть в подобные печальные обстоятельства рискует каждый заемщик, взявший ипотеку «под зарплату»: увы, российский рынок труда нестабилен. Самое главное – принять решение о продаже самостоятельно, не дожидаясь, пока банк предъявит претензии и сам выставит квартиру на торги. В этом случае определять правила игры будет кредитор. Но даже если вы уверены, что безработица вам не грозит, лучше заранее продумать отходные пути и подыскать схему реализации заложенного имущества.

Можно ли продать квартиру, которая в залоге у банка?

В последнее время все чаще стали происходить такие случаи, когда заемщики продают недвижимость, которая находится в залоге у кредитора. Чаще всего это связано с непредвиденными обстоятельствами, требующими крупных расходов. Обычно у людей, планирующих продажу залогового имущества, возникает два основных вопроса: возможна ли законная реализация такой недвижимости? А если да, то какие существуют способы? Сразу отметим, что продать залоговую недвижимость можно, причем на вполне законных основаниях. Мы рассмотрим четыре главных варианта.

Традиционный вариант

Причин, по которым заемщики решаются на продажу залоговой квартиры или дома, достаточно много. Но в любом случае первым делом следует сообщить о своих планах кредитору. Конечно, каждый банк может отнестись к этому по-своему, но большинство кредитных организаций идут навстречу заемщикам и дает свое согласие на реализацию залога, но с одним условием – кредит должен быть погашен досрочно. Традиционный вариант продажи залогового имущества представляет собой следующую схему: независимый оценщик определяет стоимость недвижимости, затем она выставляется на продажу по этой цене и начинается поиск покупателя (либо самим заемщиком, либо с помощью банка). Когда покупатель находится, то во время оформления соответствующей сделки, он делит полную стоимость приобретаемой недвижимости на две части, одна из которых – это сумма оставшегося кредитного долга заемщика. Именно эту часть он перечисляет на счет кредитной организации, а вторую непосредственно на счет продавца, то есть заемщика. После получения всех денежных средств кредитор снимает обременение с залоговой недвижимости, а затем уже подписывается договор купли-продажи.

Реализация со сменой заемщика

Этот вариант используется в тех случаях, когда и сам покупатель жилья не имеет необходимой суммы денежных средств для ее приобретения. В такой ситуации покупка возможно только лишь посредством замены заемщика. Будущий владелец недвижимости отдает продавцу только определенную сумму, которая представляет собой разницу между полной стоимостью квартиры или дома и суммой кредитного долга. Погашение займа осуществляется уже новым заемщиком в виде оформления нового ипотечного кредита. Хотя стоит отметить, что банки редко соглашаются на такой вариант, поскольку смена должника – это процесс довольно длительный и рискованный. Ведь надо проводить снова проверку благонадежности и, соответственно, платежеспособности заемщика. Ко всему прочему если новый заемщик планирует получить займ в каком-то другой кредитной организации, то залогодержатель может и вовсе не согласится на продажу недвижимости.

Продажа после досрочной выплаты ипотеки

Данный способ для тех, кто на момент продажи уже погасил значительную часть кредита. Если, к примеру, ипотека была получена в размере 2 миллионов рублей, а остаток составляет около 300-500 тысяч, то заемщик может досрочно погасить кредит и продавать недвижимость на правах полноценного собственника. Для выплаты оставшихся заемных средств можно оформить займ в каком-либо другом банке, или занять деньги у родственников. Конечно, это дополнительная финансовая нагрузка, но продав жилье, заемщик может сразу же рассчитаться со всеми долгами.

Продажа для изменения жилищных условий

В наши дни нередко встречаются ситуации, когда заемщик, выплачивающий ипотеку, хочет продать залоговую квартиру, чтобы приобрести жилье большей площади, то есть для изменения так называемых жилищных условий. Причем кредитные организации обычно дают согласие на осуществление данного процесса, который, к слову сказать, реализуется по классической схеме, указанной в первом варианте. Но с той лишь разницей, что сумма, оставшееся от полной стоимости недвижимости, используется в качестве начального взноса по новому ипотечному займу.

Можно ли продать находящуюся в банковском залоге недвижимость?

В практике кредитования встречаются случаи, когда возникает необходимость продажи собственной квартиры находящейся в залоге у банка. На вопрос — можно ли это сделать не нарушая законодательство, финансовые эксперты отвечают утвердительно.

Существует несколько способов как это сделать, но при этом все ваши действия, в обязательном порядке, необходимо предварительно согласовывать с банком.

Стандартный вариант продажи залоговой недвижимости

На продажу залогового жилья заёмщиков толкают разные причины. Так, к примеру, потеряв работу или выйдя в декрет заёмщик может стать неплатёжеспособным, кому-то нужно переехать в другой город и сменить место проживания, ну или же срочно понадобилась крупная сумма денег.

Какой бы ни была причина, нужно сначала обратиться в банк, который является вашим кредитором

В зависимости от конкретной ситуации банк не всегда может дать соглашение на ваш запрос. Реакция банка в большей степени зависит от условий прописанных в кредитном договоре. Но в большинстве случаев, если заёмщик даст обязательство на досрочное погашение кредита в его полном объёме, то вероятность согласия банка на продажу залогового имущества существенно возрастет.

Происходит это следующим образом:

Определение рыночной стоимости залоговой квартиры с последующим выставлением жилья на продажу и поиском на неё покупателя. Когда будет найден покупатель — оформляется сделку купли-продажи таким образом, чтобы общая стоимость от квартиры была впоследствии разделена покупателем на две части – величину кредитной задолженности продавца-заёмщика и на оставшуюся часть от стоимости квартиры.

Каждая из этих частей, от общей стоимости жилья распределяется в соответствующие банковские ячейки, одна из которых принадлежит банку, а вторая продавцу. После получения кредитором своей части от совершённой сделки, он передаст в палату регистрации необходимые документы о снятии обременения с квартиры и бланки для регистрации соответствующей сделки. Обе сделки при этом заключаются параллельно друг с другом.

Продажа залоговой квартиры со сменой заёмщика

Существует и другой вариант. Если же найденный покупатель не имеет необходимой суммы средств для покупки жилья, то в этом случае возможна продажа залогового имущества со сменой прав заёмщика. Покупатель выплачивает продавцу лишь разницу между общей стоимостью квартиры и размером непогашенной банковской ссуды, оставшуюся часть которой впоследствии и выплачивает банку взяв на себя права заёмщика.

Хотя такие случаи происходят довольно часто, банки не всегда приветствуют подобные сделки. Это объясняется тем, что новоиспечённого заёмщика ещё нужно проверить на предмет платёжеспособности, а саму ставку по кредиту нужно будет рефинансировать, так как с момента оформления ипотеки прошлым заёмщиком она могла значительно измениться. Этот вариант не всегда выглядит привлекательным для покупателя недвижимости.

  1. Во-первых, ему приходится достаточно долго ждать переоформление документов собственности после того как жильё было выведено из под залога, а этот процесс может растянуться на один-два месяца.
  2. Во-вторых, размер авансового платежа обычно получается в разы большим, нежели при покупке обычного, не ипотечного жилья.

Продажа залоговой квартиры банком

Если же ситуация дошла до того, что заёмщик не может найти покупателя на залоговую недвижимость и не в состоянии своевременно вносить платежи по кредиту, то на основании предварительного решения суда жильё будет продано банком с аукциона. Помимо этого для того чтобы банк смог в судебном порядке изъять недвижимость заёмщика, необходимо соблюдение двух условий: Общая сумма по задолженности должна составлять не менее 5% от стоимости жилья указанной в кредитном договоре при его оформлении.

Период просрочки по ежемесячным платежам должен быть не менее трёх месяцев. При этом, в зависимости от условий кредитного договора, заёмщик может запросить отсрочку по выплатам задолженности до одного года по причине семейных или тяжёлых финансовых обстоятельств. В том случае если квартира всё же будет выставлен на торги, для совершения продажи необходимо наличие как минимум двух покупателей. Это достаточно сложный и трудоёмкий для банка процесс и, как правило, такие ситуации случаются достаточно редко.

Читайте так же:  Как получить снилс иностранному гражданину

Продажа залоговой недвижимости после досрочного погашения займа

Если заёмщик уже выплатил по ипотеке большую часть задолженности, то кредитные организации рекомендуют изучить принцип продажи залоговой недвижимости после досрочного погашения займа. Таким образом, если банк оформил заёмщику ипотеку на сумму в один миллион рублей, а на этот момент заёмщик остался должен ещё 200 тысяч рублей, то должник самостоятельно получив эти деньги может досрочно погасить долг.

После чего кредитор незамедлительно снимет обременение с недвижимости. А сам заёмщик таким образом без лишних трудностей сможет продать квартиру получив обратно свои деньги.

Существует два варианта ответа на вопрос – где же взять эти недостающие 200 тысяч рублей? Первый состоит в том, чтобы взять потребительский кредит в другом или этом же банке. Если заёмщик зарекомендовал себя как обязательного и платёжеспособного клиента с положительной кредитной историей, то отказ вряд ли последует, а погасить ипотечный займ можно будет сразу после продажи недвижимости. Второй способ – это договорится с покупателем жилья о задатке в размере оставшейся суммы на погашение кредита. В данной ситуации есть определённый риск для покупателя, но взамен продавец может снизить стоимость квартиры.

Продажа залогового жилья с целью изменения жилищных условий

Изменение жилищных условий в большую сторону

Также в банковской практике встречаются случаи, когда уже довольно продолжительное время выплачивающий ипотеку заёмщик решает продать залоговую недвижимость по причине нужды в жилье большего размера. Другими словами, с целью улучшения своих жилищных условий. Эта ситуация вполне привычна для кредиторов и часто они удовлетворяют подобный запрос клиента дав согласие на продажу залоговой недвижимости по вышеописанным схемам. При этом вырученная часть суммы от продажи квартиры идёт на погашение текущей задолженности, а часть средств которые остались, расходуются на первичный взнос при покупке более комфортабельного жилья, но уже по другому кредитному договору.

Изменение жилищных условий в меньшую сторону

Бывает и так, что заёмщик, не рассчитав свои силы и средства, берёт в ипотеку жильё которое ему крайне трудно оплачивать и в результате возникает желание обменять его на более скромную квартиру. Такой вариант продажи залоговой недвижимости тоже возможен, но в отличии от предыдущего варианта менее приветствуется банками и проводится при обязательном согласии кредитора под его строгим наблюдением.

Продажа залогового жилья незаконно

Напоследок стоит упомянуть о незаконной продаже залоговой недвижимости. Нюанс в том, что большинство кредитных организаций заключая договор с заёмщиком, включает в договор пункты следуя которым имущество залога не может быть передано в собственность третьим лицам, при одном лишь исключении — универсального приёма прав при получении наследства. При нарушении данного условия не только становится недействительной сделка продажи залогового жилья, но и возникает большая вероятность того, что банк потребует досрочного погашения кредита в полном его объёме невзирая на то, кому принадлежит недвижимость в данный момент.

Как купить квартиру у банка за долги

Как купить квартиру у банка за долги

Говорят, что залоговую квартиру можно купить у банка буквально за копейки. Причем в виде бонуса к отличному жилью получить бесплатную проверку документов. Разбирались, настолько ли выгодны такие покупки, как рисует их народная молва, и как выкупить квартиру у банка.

Насколько выгодна покупка залогового имущества у банка

Многие люди полагают, что купить конфискованную квартиру можно если не даром, то с огромной скидкой. Такое мнение не совсем соответствует действительности.

Дело в том, что банки не хотят связываться с нерентабельными квартирами в плохом состоянии. Самые выгодные кредиты можно получить под покупку жилья в новостройке, пользующейся спросом, соответственно, банк не выставит на продажу «убитую» хрущевку на окраине. Документы по таким квартирам уже проходили проверку, когда оформлялась ипотека, а значит шанс нарваться на неприятный сюрприз, который может поставить сделку под угрозу, достаточно невелик. При этом покупатели полагают, что могут приобрести такое жилье дешево, но это не так.

Шанс сэкономить есть, но экономия будет не столь большой, как принято считать. Ни банк, ни бывший владелец не заинтересованы в чрезмерном снижении цены. Если квартира в хорошем состоянии и находится на уровне аналогичных «беззалоговых» объектов, она, скорее всего, будет продаваться по рыночной цене. В случае публичных торгов может появиться скидка, но вряд ли она окажется большой — обычно 5-6%.

При этом есть еще неснятое залоговое обременение, которое покупателю иногда приходится снимать самостоятельно. Снять его можно после перехода прав собственности, что создает лишние неудобства и сложности, ведь придется дополнительно учитывать интересы банка и бывшего владельца. К тому же это повлечет за собой дополнительные расходы и повысит общую сумму затрат на покупку.

Четких критериев, определяющих цену залогового имущества на рынке жилья, не существует. Цена, как правило, зависит от способа продажи.

Например, банк может предложить должнику такой вариант:

  • банк заключает с должником соглашение о переходе прав на заложенное имущество;
  • затем выставляет квартиру на продажу;
  • после продажи погашает задолженность заемщика и штрафные санкции;
  • оставшиеся денежные средства направляет заемщику.

В этом случае квартира практически всегда продается по рыночной цене и никакой денежной выгоды покупатель не получает.

Покупка в ипотеку. Банк продает залоговую квартиру новому клиенту, который обратился за ипотечным кредитом. У некоторых банков даже есть подборка специальных предложений, привлекательных для покупателей, которые приобретают квартиры и одновременно становятся заемщиками. Дополнительным стимулом для совершения сделки и получения кредита служит сниженная на 1–2 пункта процентная ставка.

В этом случае новый собственник квартиры также платит за нее рыночную стоимость, но выигрывает на ставке по ипотечному кредиту – если бы он просто обратился за займом, без приобретения заложенной недвижимости, ипотеку банк выдал бы ему на общих условиях, а не по сниженной ставке.

Покупка квартиры на открытом аукционе. Здесь есть нюанс – на открытый аукцион квартира может попасть только по решению суда. И начальную ликвидационную стоимость тоже определяет суд, опираясь на мнение оценочной комиссии и банка-кредитора. Как правило, цена на такие квартиры может быть ниже рыночной стоимости в среднем на 25–30%. Это связано с тем, что банк заинтересован как можно скорее продать объект. Ведь в данном случае банку важнее не нажиться на квартире, а быстро и сполна вернуть выданные в кредит деньги. Как раз этот способ позволяет приобрести хороший объект по цене ниже рыночной и, следовательно, наиболее выгоден для возможного покупателя. Именно про этот вариант ходят слухи, что буквально за копейки можно купить царские чертоги.

Где покупать

Квартиры, продаваемые банками за долги , можно приобретать на разных площадках.

На публичных торгах

Если заемщик давно не платит по кредиту, но при этом не готов продавать квартиру добровольно, чтобы выплатить банку сумму задолженности и набежавшие штрафные санкции, банк может обратиться в суд за принудительным взысканием.

Судебная практика по ипотечным спорам складывается в пользу кредиторов. В соответствии с требованиями закона, если квартиры куплена в ипотеку и находится в залоге у банка, суд может вынести решение о принудительной продаже, даже если это жилье у семьи единственное.

Когда семья из Курганинска перестала платить ежемесячные платежи, банк подал исковое заявление, и суд вынес решение о продаже заложенного дома в счет погашения задолженности . Несмотря на то что этот дом был единственным жильем семьи с двумя несовершеннолетними детьми.

Читайте так же:  Страхование опасных производственных объектов

В случае когда суд выносит решение о реализации заложенного имущества, квартиру выставляют на публичные торги. Их проводят на персональных интернет-площадках кредитных организаций либо на специализированных платформах. Например, есть продажа залогового имущества по всей России. На торгах квартира достается тому, кто предложил лучшую цену. Торги могут не состояться, тогда через какое-то время проводятся повторные. На них стоимость объекта снижается на 15%. И это как раз тот самый шанс купить недвижимость по сниженной цене.

Однако самые интересные и востребованные варианты уходят с молотка еще на первых торгах, поэтому если какой-то лот приглянулся, следует помнить, что претендентов достаточно много, и не стоит откладывать участие в надежде дождаться снижения цены. Чтобы действительно выгодно приобрести недвижимость на публичных торгах нужно постоянно отслеживать объявления.

Один из основных рисков в этой ситуации – если организаторы или участники нарушат правила проведения торгов, и договор купли-продажи в результате могут признать недействительным, а вы останетесь без квартиры.

Чтобы подстраховаться и убедиться в том, что торги санкционированы, запросите у организаторов информацию о наличии судебного акта или других документов, на основании которых имущество продается на торгах. Такую информацию организаторы обязаны дать по первому запросу участника. Изучите положение о порядке проведения торгов, чтобы понять, какие права и обязанности есть у участников.

На аукционе банка

Если должник согласен продать квартиру с торгов, чтобы рассчитаться с банком, залоговую недвижимость продают на аукционах. При наличии добровольного согласия должника банк-кредитор договаривается о реализации заложенного имущества во внесудебном порядке. Информацию о предстоящих аукционах можно найти на официальных сайтах банка или на сторонних площадках — например, можно посмотреть на Залог24 .

Выкуп квартир, заложенных в банках, на аукционе происходит в таком порядке. Начальная цена лота определяется независимым оценщиком. Если оценка будет сильно ниже существующих на рынке цен, это повод для потенциальных участников насторожиться, поскольку может быть сигналом о рисках, связанных с выставленной на продажу недвижимостью, недвижимостью и организацией торгов. Все участники вносят задаток в размере не более 5% от начальной цены продажи залогового имущества. Задаток победителя аукциона идет в счет будущей покупки, а проигравшим внесенные деньги будут полностью возвращены. Побеждает в торгах лицо, предложившее самую высокую за продаваемую недвижимость.

По такой схеме вряд ли удастся купить недвижимость проблемных заемщиков с существенной скидкой. Такие объекты банки стараются реализовать по рыночным ценам, поэтому стартовая цена будет в рынке. А после, в процессе торгов и повышения стоимости участниками аукциона и вовсе может запросто превысить среднерыночные показатели.

На онлайн-витрине банка

Если какие-то квартиры не удалось реализовать в процессе торгов, банки их вносят в специальный раздел на своих официальных сайтах. Банк заинтересован в том, чтобы продать залоговое жилье в короткие сроки и закрыть долг, а также образовавшиеся убытки. Чаще всего эти объекты недвижимости выставляются на продажу по среднерыночной стоимости. Бонусом для желающих приобрести подобную квартиру служит гарантия банка юридической чистоты и прозрачности проведения сделки.

Имейте в виду — в этом случае есть шанс дождаться снижения стоимости. Если банк не сможет продать заложенную квартиру по заявленной рыночной цене, ему придется снизить цену и продать дешевле. При этом квартира — нецелевой актив банка, ему нечего с ней делать. Непроданная квартира для банка дополнительный источник расходов, ведь на ее содержание уходят деньги. Так что банк заинтересован как можно скорее продать эту недвижимость — чтобы закрыть просроченный кредит и перестать тратить деньги на объект, не приносящий дохода. Поэтому изредка скидка может доходить в сумме до 50% от первоначальной заявленной цены.

Чтобы повысить шансы продать квартиру и привлечь больше покупателей, многие банки предлагают кредит базы с более выгодной процентной ставкой для покупки жилья из залоговой. Оплатить приобретенное имущество покупатель может за счет собственных средств или за счет кредитных средств банка, полученных на специальных льготных условиях.

Определившись, как купить залоговую квартиру у банка , следует выяснить, как участвовать в торгах. Тут все зависит от способа приобретения. Если хотите подобрать жилье на витрине банка, чтобы воспользоваться дополнительными преимуществами и получить ипотеку по сниженной ставке, вам нужно открыть соответствующий раздел на официальном сайте выбранного банка. Такие витрины есть практически у всех крупных банков: у Сбербанка , ВТБ , Россельхозбанка , Уралсиба и других.

Если вас больше интересует арестованная недвижимость , по которой есть решение суда, вам надо искать информацию о публичных торгах. В соответствии с нормами действующего законодательства, установленными Федеральным законом «Об ипотеке», публичные торги по продаже заложенного имущества организуют и проводят судебные приставы. Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества – если заложенная квартира располагается в Москве, торги пройдут там же, если в Твери – участвовать в торгах придется в этом городе.

Как проходят торги

Организатор размещает информацию о предстоящих публичных торгах в периодическом издании, которое служит официальным информационным органом органа исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации. Такое объявление публикуется не позднее чем за 30 дней, но не ранее, чем за 60 дней до проведения торгов. В нем указывается дата, время и место проведения публичных торгов, описывается предлагаемое в покупке имущество и его начальная продажная цена.

Торги могут не состояться. Оснований для признания их несостоявшимися два: если никто не предложит стартовую цену или на аукцион подадут заявку меньше двух участников. После этого через месяц проводят повторный аукцион, на котором цена лота снижается на 15%. Если покупка квартиры в собственности у банка для вас способ инвестирования, и вы хотите дождаться более низкой цены, не подавайте заявку при первом объявлении торгов. Отслеживайте судьбу заинтересовавшего вас лота и, если будет объявлен повторный аукцион, подавайте заявку на него.

Учтите, что осмотр залоговых квартир перед торгами не предусмотрен, поэтому покупать объект придется почти наугад.

Чтобы принять участие в торгах, вам нужно будет получить электронную подпись, которая придаст электронному документу юридическую силу. Электронно-цифровая подпись — это «ключ» на USB-флешке. Ее можно получить в авторизованных удостоверяющих центрах по заявлению, к которому следует приложить паспорт, СНИЛС и ИНН. В среднем оформление обойдется в 1-3,5 тыс. рублей.

Видео (кликните для воспроизведения).

Электронно-цифровую подпись перед использованием надо будет настроить по приложенной инструкции, а после установить систему криптографической защиты информации.

Источники


  1. Маранц, Ю. В. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О судебной системе Российской Федерации» / Ю.В. Маранц. — М.: Юстицинформ, 2014. — 120 c.

  2. Прессман, Л.П. Кабинет литературы / Л.П. Прессман. — М.: Просвещение; Издание 2-е, доп., 2014. — 144 c.

  3. CD-ROM. Теория государства и права. Учебник для вузов. — Москва: Высшая школа, 2014. — 991 c.
  4. Краев, Н. А. Комментарий к Федеральному закону «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц» (постатейный) / Н.А. Краев, А.Н. Борисов. — М.: Деловой двор, 2015. — 160 c.
  5. Сидорова, Е.В. Используем сервисы Google. Электронный кабинет преподавателя: моногр. / Е.В. Сидорова. — М.: БХВ-Петербург, 2015. — 966 c.
Как продать квартиру банку
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here