Как наказать управляющую компанию

Важная информация в статье: "Как наказать управляющую компанию" с профессиональной точки зрения. Все вопросы можно задавать дежурному специалисту.

Когда бездействует управляющая компания…

Старший преподаватель кафедры правовых и гуманитарных дисциплин ЧОУ ВО «Московский университет имени С.Ю. Витте», член Ассоциации юристов России

специально для ГАРАНТ.РУ

Российский рынок жилищно-коммунальных услуг, к сожалению, имеет ряд недостатков, вызванных как несовершенством нормативной правовой базы, так и недостаточной правовой грамотностью населения. Все это приводит к тому, что некоторые управляющие компании полностью не исполняют свои обязанности (при этом сайт управляющей компании обычно не содержит практически никакой полезной информации), а жильцы, не зная своих прав, получают ответы-отписки из различных инстанций и не могут ничего сделать.

Попробуем разобраться: что должна делать управляющая компания и как ее можно заставить работать, если она не исполняют свои обязанности в соответствии с буквой закона.

Обязанности управляющих компаний многоквартирных домов

Обязанности управляющих компаний содержатся как в нормативных правовых актах (в Жилищном кодексе РФ, Постановлении Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» и т.п.), так и в соответствующих договорах с жильцами многоквартирных домов. Так, в первую очередь, управляющая компания обязана осуществлять работы по эксплуатации и ремонту здания, включая:

а) оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в рамках договора управления по заданию собственников и за определенную плату (ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).

Следует уделить особое внимание последнему понятию. Что входит в состав общего имущества дома? Нормативное определение установлено в Постановлении Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491: помещения общего пользования, в том числе лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и другое, крыши, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, земельный участок, на котором расположен дом, внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, газоснабжения, отопления, электроснабжения и другое;

б) осуществление мер противопожарной безопасности;

в) контроль общедомовых счетчиков;

Во-вторых, убирать и вывозить мусор, в-третьих, исполнять обязанности финансово-правового характера (например, производить работу, например, с должниками; перечислять необходимые средства поставщикам услуг). Помимо этого она должна предоставлять гражданину необходимую информацию о своей деятельности (например, сведения об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы), а также выполнять иные обязанности.

Что делать собственникам, если их права нарушают?

Законодательство предусматривает два основных варианта:

  • обращение с заявлением в суд за защитой своих прав;
  • разрешение имеющегося конфликта без обращения в судебные инстанции. В этом случае лучше всего написать жалобу в государственную жилищную инспекцию или в прокуратуру субъекта федерации.

Ответственность управляющих компаний

За неисполнение или ненадлежащее исполнение имеющихся обязанностей управляющие компании несут ответственность (Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»).

Административная ответственность наступает при совершении следующих нарушений:

Возможно привлечение и к уголовной ответственности, например, по ст. 215.1 Уголовного кодекса РФ «Прекращение или ограничение подачи электрической энергии либо отключение от других источников жизнеобеспечения» и гражданско-правовой ответственности (чаще всего выражается в необходимости возместить убытки пострадавшей стороне).

Как предъявить претензии управляющей компании? Как заставить УК выполнять возложенные на нее обязательства?

Зачастую управляющие компании ненадлежащим образом исполняют возложенные на них обязательства по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома либо ненадлежащим образом оказывают жилищно-коммунальные услуги и при этом игнорируют жалобы потребителей.

Помните, что отношения между собственниками помещений в многоквартирных домах и управляющими компаниями регулируются Жилищным кодексом РФ (главным образом — VIII разделом). Кроме того, как и для других видов услуг, в жилищно-коммунальной сфере действуют специальные правила и нормы. В частности, это Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя РФ №170 от 27.09.2003 г.; постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», а также Правила предоставления коммунальных услуг, утвержденные постановлением Правительства РФ № 307 от 23.05.2006 г. (действуют частично до 2015 года); Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и изменение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с нарушением сроков, утвержденные Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 г.

Указанные нормативно-правовые акты, а также некоторые другие акты являются правовой базой, в соответствии с которой собственники и управляющая компания заключают договор управления. Согласно статье 162 Жилищного Кодекса РФ договор управления многоквартирным домом должен содержать подробный перечень услуг и работ по содержанию общего имущества дома, а также коммунальных услуг, предоставляемых управляющей компанией. И если эти услуги предоставляются не в полном объеме, ненадлежащего качества, либо с нарушением положенных сроков, собственники могут предъявить управляющей компании претензию.

Претензионный порядок решения возникающих проблем может быть произведен следующим образом:

1. Запишитесь на встречу и лично расскажите руководителю управляющей компании, что вас не устраивает. Чтобы не быть голословным, приводите аргументы. Так, вы можете самостоятельно (к примеру, силами совета многоквартирного дома (далее по тексту — МКД)) обследовать результаты ремонта вашего дома, зафиксировать недостатки проведенных работ и составить соответствующий акт. Приложите к нему фотографии. Иногда начальники не знают реального положения дел, так как слепо верят отчетам своих подчиненных. Помните: итогом личного обращения должно быть официальное, то есть документально подтвержденное обещание исправить ситуацию.

2. Если руководство управляющей компании отказывается идти на диалог и всячески избегает встреч, пишите письменную претензию. Напомним, что она составляется в двух экземплярах, один из которых направляется в управляющую компанию, а второй с отметкой о принятии официальным лицом остается у заявителя.

Читайте так же:  Налоговый вычет через работодателя

3. Если через месяц реакции не последовало, либо она вас не устраивает, обращайтесь в надзорные органы.

Следует помнить, что в соответствии с с п/п «к» п. 31 постановления Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» исполнитель обязан вести учет жалоб (заявлений, обращений, требований и претензий) потребителей на качество предоставления коммунальных услуг, учет сроков и результатов их рассмотрения и исполнения, а также в течение 3 рабочих дней со дня получения жалобы (заявления, требования и претензии) направлять потребителю ответ о ее удовлетворении либо об отказе в удовлетворении с указанием причин отказа.

Итак, в жилищно-коммунальной сфере два основных контрольных органа — Государственная жилищная инспекция и Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека.

Основные функции по надзору в сфере жилищно-коммунального хозяйства лежат на Государственной жилищной инспекции. Для начала составляйте заявление (жалобу) в Государственную жилищную инспекцию. Государственная жилищная инспекция в течение 30 дней должна сформировать комиссию и направить ее для проверки указанных вами нарушений. Если они подтвердятся, комиссия должна составить протокол об административном правонарушении и привлечь управляющую компанию к ответственности.

Если проверки Жилищной инспекции не привели к желаемому результату, а управляющая компания продолжает нарушать ваши права, обращайтесь в Прокуратуру.

Согласно Федеральному Закону № 2202-1 «О Прокуратуре в РФ» от 17.01.1992 г. российская Прокуратура осуществляет от имени Российской Федерации надзор за соблюдением Конституции и исполнением других законов. В рамках этого направления своей деятельности она должна проверять работу государственных органов, должностных лиц и коммерческих организаций. Заявлением в Прокуратуру вы сигнализируете о бездействии не только управляющей компании, но и контролирующих жилищно-коммунальных служб.

Обратиться в Прокуратуру также можно двумя способами: лично на прием к районному прокурору (он занесет ваши претензии в специальную карточку), через Интернет-приемную либо по почте. При этом не забывайте рекомендации, которые мы давали в отношении письменных заявлений выше.

По результатам прокурорской проверки выносится представление или постановление. В первом случае управляющая компания предупреждается и ей дается месяц на устранение нарушений. Во втором возбуждается дело об административном правонарушении.

Собственники многоквартирного дома являются потребителями коммунальных услуг, а также услуг по эксплуатации, содержанию и ремонту общего имущества. И они могут защищать свои права всеми легальными способами, в том числе, через суд. И это, пожалуй, самый эффективный способ. Помните, что бездействие управляющей компании нарушает права жильцов, вытекающие из Закона РФ «О защите прав потребителей», а также договора управления МКД. Согласно процессуальному законодательству с иском о защите прав потребителей могут обратиться как отдельные граждане, так и их общественные объединения (например, совет МКД). При этом вы будете освобождены от уплаты государственной пошлины.

Дела о защите прав потребителей рассматриваются мировым судом (при цене иска до 50 тысяч рублей). Иск может быть подан как по месту нахождения МКД (истца), так и по месту нахождения управляющей компании (ответчика). Составляется он в письменной форме, в двух экземплярах (копия для ответчика) с приложением всех имеющихся письменных доказательств.

Главное при написании иска — четко сформулировать свои требования.

В суде вам предстоит доказать, что управляющая компания обязана была выполнить ту или иную услугу (доказывается договором), но не сделала этого, либо сделала, но с нарушением установленных законом требований к качеству этой услуги, либо сроков ее исполнения (акты комиссий, экспертизы, фотографии и т.п.). Также в предмет доказывания входит факт обращения в управляющую компанию как исполнителю услуги с просьбой устранить допущенные ей нарушения (письменная претензия, жалобы в Роспотребнадзор или Жилищную инспекцию, обращение в Прокуратуру).

Если представленных сторонами письменных и других доказательств недостаточно, суд может назначить строительную или иную экспертизу.

Затем суд выносит решение. Если оно в вашу пользу, управляющая компания обязана его исполнить, а также (если вы об этом просили) возместить все судебные расходы.

Таков алгоритм действий, направленных на то, чтобы заставить работать управляющую компанию. Бороться за свои права можно и должно, но порой проще расторгнуть отношения с недобросовестной УК и передать дом в управление другой организации. Решение об этом принимается собственниками на общем собрании.

Видео (кликните для воспроизведения).

КОНСУЛЬТАЦИЮ по вопросам защиты прав потребителей Вы можете получить в Консультационном центре для потребителей ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Рязанской области» , расположенном по адресу: г. Рязань, ул. Островского, д. 51 а, каб. 304. ( тел. 92-97-80 ), а также по телефону бесплатной горячей линии: 8-800-200-10-62.

(c) Федеральное бюджетное учреждение здравоохранения «Центр гигиены и эпидемиологии в Рязанской области», 2006-2019 г.

Адрес: 390046, Рязанская область, город Рязань, ул. Свободы, дом 89

Как наказать управляющую компанию

В последние годы за управляющими компаниями следят особенно пристально и наказывают строго, а лицензии можно лишиться даже за небольшие недочеты. Но в некоторых случаях предписания Госжилинспекции можно не выполнять, если через суд доказать их неисполнимость. И если уж дело дошло до суда — при определенных условиях можно прекратить производство по делу. Как это сделать — рассказывает Юрий Нетреба из МКА «Арбат».

Для работы управляющие компании должны иметь действующую лицензию на управление многоквартирными домами. За грубые нарушения ее могут отозвать. Но в последнее время лишиться лицензии можно за мелкие недочеты. Дело в том, что Государственный жилищный контроль выходит за рамки функций, предусмотренных жилищным законодательством: он стремится выступать в роли «основного регулятора» управляющих компаний, говорит Юрий Нетреба из Московской коллегии адвокатов «Арбат» . По его словам, чиновники могут отказывать в выдаче лицензий по надуманным основаниям, вносить или не вносить в реестр домов изменения о выборе собственниками иной управляющей организации, распространять ложную информацию о действующей УК и привлекать ее к административной ответственности, чтобы затем аннулировать лицензию.

Компания может лишиться лицензии:

  1. в судебном порядке по заявлению лицензионной комиссии, если из реестра сведений о многоквартирных домах исключат 15% и более площадей, которые обслуживает УК;
  2. если суд дважды в течение года привлекал управляющую компанию к административной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение предписаний органов надзора.

Когда можно не исполнять предписания Жилинспекции

С каждым годом растут шансы управляющих компаний получить штраф или лишиться лицензии без серьезных на то оснований. В частности, из-за собственников квартир, которые могут жаловаться на состояние домов, минуя управляющую организацию — сразу через Интернет (для жителей Московской области – сайт «Добродел»), рассказывает Нетреба. Поводы для недовольства разные: от вандальных надписей в лифтах и отслоения штукатурки до прорывов труб и затопления подвалов. Если информация подтвердится, Жилинспекция составляет протокол о нарушении лицензионных требований и выносит предписание сделать ремонт, а за его невыполнение в срок грозит штраф. От 250 000 руб. можно заплатить за такие частые недочеты, как «нарушение штукатурно-окрасочного слоя стен», следы протечек, разрушение бордюрной плитки, неработающее освещение в лифте или на пожарной лестнице.

Если ремонт не сделан вовремя – это необязательно означает вину управляющей компании, рассказывает Нетреба. По словам юриста, некоторые работы просто невозможно выполнить в срок, который установила ГЖИ, ведь это расходится с требованиями технических регламентов и СНиПов. Например, наносить штукатурку при внешней отделке дома можно только при температуре от +5 градусов Цельсия. Зимой устранить замечание невозможно, а значит, дело об административном правонарушении должно быть прекращено в связи с отсутствием вины и состава нарушения, рассказывает Нетреба. Он делится другим примером: элементы лифта должна красить специализированная лицензированная организация после демонтажа в покрасочной камере при +300 С, что, конечно, занимает много времени, и после подачи заявки подрядная организация может не справиться в срок. Поэтому после получения предписания от ГЖИ Нетреба советует обязательно изучать технические регламенты и СНиПы, чтобы определить, есть ли вообще возможность выполнить требования чиновников.

Когда можно не платить административный штраф

Если управляющую компанию привлекли к ответственности за нарушение правил по управлению многоквартирными домами, есть законный способ «развалить» дело, если оно неправильно квалифицировано.

За ненадлежащее содержание дома компанию могут наказать по ч. 1 ст. 7.23.3 Кодекса об административных правонарушениях («Нарушение правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами»). Она предусматривает штрафы для компаний от 150 000 до 250 000 руб. В то же время, в КоАП есть «конкурирующая» ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП, которая устанавливает административную ответственность за управление многоквартирным домом с нарушением лицензионных требований. Типичные нарушения УК, такие, как ненадлежащее содержание общего имущества дома, подпадают под эту норму. Ведь требования Правительства к лицензиатам включают соблюдение ч. 2.3 ст. 161 Жилищного кодекса, а эта норма устанавливает ответственность УК перед жителями за содержание и текущий ремонт общего имущества дома (Постановлением Правительства РФ от 28 октября 2014 года N 1110 «О лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами»).

Таким образом, если управляющая компания допустила нарушения в содержании имущества и ее привлекли к ответственности по ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП («Нарушение правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами») – действия надо переквалифицировать на другой, «лицензионный» состав, ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП, рассказывает Юрий Нетреба из МКА «Арбат». Там штрафы заметно выше – от 250 000 до 300 000 руб. Но переквалификация статьи возможна лишь в том случае, если наказание не стало строже, обращает внимание Нетреба, который ссылается на п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда от 24 марта 2005 г. N 5 «О некоторых вопросах, возникающих у судов при применении Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях». Поскольку санкция по новой статье строже, чем по «нелицензионной» — суд прекращает начатое производство по административному делу. «Надо отметить, что у ГЖИ практически не остается времени, чтобы направить в суд повторно протокол с «верной» квалификацией – о нарушении лицензионных правил, — делится Нетреба. – Ведь суд должен принять решение в течение 3 месяцев после того, как нарушение обнаружено».

В последнее время судебная практика складывается о привлечении лицензиатов только по «лицензионной статье», довольно ощутимый штраф по которой (от 250 000 рублей) даже за незначительные нарушения. Сами же нарушения порой просто абсурдны: «наличие в чердачном помещении продуктов жизнедеятельности голубей».

В то же время, неоднозначная ситуация сложилась вокруг привлечения к ответственности за нарушение требований к раскрытию информации по управлению многоквартирным домом, рассказывает Нетреба. Управляющие организации с 01 июля 2017 года должны раскрывать сведения на сайте ГИС ЖКХ (www.dom.gosuslugi.ru) о том, какими именно домами они ведают, и указывать много других основных показателей финансово-хозяйственной деятельности. Если УК не предоставила такую информацию в полном объёме – это нарушение. Но мнения правоприменителей разделились, связано ли оно с лицензионными правилами. Минстрой России относит нераскрытие информации к нарушениям лицензионных требований (Письмо от 15 мая 2017 № 16690-АЧ/04).

В то же время, судебная практика по регионам складывается по разному, например, апелляционная инстанция одного из районных судов отменила постановление мирового участка о привлечении по ст. 14.1.3 КоАП РФ. «Принимая решение, суд учитывает, что законом от 21 июля 2014 года №263-ФЗ с 01 мая 2015 года введена в действие ст.13.19.2 КоАП РФ: действия общества подлежат переквалификации с ч.2 ст.14.1.3 КоАП РФ на часть 1 статьи 13.19.2 КоАП РФ.» Данная статья предусматривает штраф для юридических лиц – 30 000 рублей за неразмещение информации в ГИС ЖКХ или нарушение установленных законодательством РФ порядка, способов и (или) сроков размещения информации либо размещение информации не в полном объеме. Нетреба считает, что она наиболее верно и полно отражает содержание правонарушения в сфере размещения информации в электронном виде.

С 1 января 2018 года, а в городах федерального значения с 1 июля 2019 года, лицензионным требованием в соответствии со ст. 193 ЖК РФ является соблюдение п.10.1 ст. 161 ЖК РФ о размещении информации о деятельности управляющей организации в ГИС ЖКХ. Эта система не является объектом лицензионного контроля и ГЖИ не могут выдавать предписания за неразмещение информации в ГИС ЖКХ, а затем за невыполнение этого предписания привлекать к административной ответственности по ст. 19.5 КоАП РФ, но это касается только лицензированных управляющих компаний, в то время как ТСН могут получить административный штраф уже сейчас.

Рассчитались, но не уплатили

В декабре 2016 года Верховный суд принял определение, на основе которого было впоследствии отменено немало протоколов ГЖИ о привлечении к ответственности за наличие задолженности. Чиновники считали, что можно штрафовать управляющие компании за долги перед ресурсоснабжающими организациями, поскольку это нарушение лицензионных требований. Верховный суд не согласился с такой позицией и разъяснил, что «лицензируется именно организационная деятельность управляющей компании, которая отвечает за комфортные и безопасные условия проживания в доме». Расчеты по договору ресурсоснабжения нельзя отнести к лицензионным требованиям, гласит определение 310-КГ16-18545. Кроме того, судя по материалам дела, РСО и управляющая компания урегулировали вопрос о задолженности, отметил Верховный суд.

Подробнее точку зрения чиновников иллюстрирует Юрий Нетреба из МКА «Арбат» на примере одного из дел у мирового судьи. Мосжилинспекция (МЖИ) в ходе внеплановой проверки обнаружила задолженность перед РСО за коммунальные услуги по договору. По мнению МЖИ, это нарушает обязанность управляющей компании «осуществлять расчеты» за услуги и работы по содержанию общего имущества, а также коммунальные услуги, что относится к лицензионным требованиям (подп. «ж» п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 г. № 416). Получается, что Мосжилинспекция ошибочно подменяет понятия «наличие задолженности» и «осуществление расчетов», комментирует Нетреба. Но управляющая компания имеет действующий договор оказания услуг, производит по нему платежи и, таким образом, осуществляет расчеты с РСО, поэтому нарушений здесь нет, подытоживает юрист.

Угрожает управляющая компания

Краткое содержание

  • До сих пор управляющая компания требует оплаты, угрожая судом.
  • Управляющую компанию исключают из росреестра, чем это угрожает жильцам дома?
  • Управляющая компания
  • Компания управляемый управляющий
  • Дом компания управляющий
  • Как выселить управляющую компанию
  • Какой компания управляющий

1. До сих пор управляющая компания требует оплаты, угрожая судом.

1.1. Если УК установила ОДПУ тепла за свой счет, то собственники обязаны возместить убытки. Не оплатят по квитанции — Ук праве взыскать в судебном порядке.
Ст.13 ФЗ № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Видео (кликните для воспроизведения).

2. Управляющую компанию исключают из росреестра, чем это угрожает жильцам дома?

2.1. Здравствуйте!
Выбором новой компании, например.

2.2. Вам нужно образовать на базе своего дома ТСН. Собирайте общее собрание жильцов и решайте этот вопрос.

3. На протяжении 8-ми лет используем помещение мусоропровода под кладовку. На данный момент стоит вопрос об обеспечении свободного доступа в данное помещение. Управляющая компания (УК) угрожает взломать дверь. На каком основании УК имеет право это сделать (самостоятельно, общим решением жильцов, по решению суда)? И как УК должна предупредить меня — устно или письменно (с указанием сроков)? Заранее признателен за ответ.

3.1. Уважаемый Юрий, срок использования мест общего пользования не имеет значение. Если есть договор между ООС и УК действия последней правомерны. Предупреждать Вас УК не обязана.

4. По телефону из управляющей компании угрожают установкой заглушки на канализацию. Есть долг за услуги ЖКХ, но в частности за водоснабжение и водоотведение всё оплачено. Вопрос. Законно ли ограничение водоотведение за другие долги по ЖКХ?

4.1. Согласно статье 39 жилищного кодекса рф, вы как собственник несете бремя содержания и текущего ремонта жилого помещения, а так же расходы на коммунальные услуги. В случае задолженности по любым платежам, могут быть приняты меры по установке заглушек и иных мер, разумеется в рамках закона.

5. Деревья расположенные на участке многоквартирного жилого дома угрожают здоровью и жизни обучающихся в нашем техникуме. Деревья имеют наклон на территорию нашего участка (основная часть стволов находится непосредственно над нашим участком). На основании каких законов (законодательных актов) можно обязать управляющую компанию осуществить подрезку, а лучше снос этих деревьев?

5.1. Решение о сносе зеленых насаждений принимает городская ландшафтная комиссия. Обратитесь в мэрию, обращение можно направить через сайт городской администрации.

6. Соседи сверху на протяжении нескольких лет бросают еду из окон для бездомных животных, тем самым много бездомных собак стало приходить во двор и угрожать безопасности детей, а также санитарные условия в этих местах тоже оставляют желать лучшего. Имеет ли смысл писать в управляющую компанию? Есть ли реальный штраф за нарушение общественного порядка? Если бы такой был она бы точно прекратила.

6.1. Обратитесь с заявлением к участковому.

7. Пол года назад наш дом обслуживала управляющая компания «ЖилКомСервис». Она сменила название и называется «Жилищное Управление №1» (реквизиты теже). У меня перед ЖилКомСервисом была задолженность. Жилищное Управление требует погасить долг и угрожают судом и всем что за этим следует. Вопрос: имеют ли право Жилищное управление требовать вернуть ей мой долг перед ЖилКомСервисом.

7.1. На передачу долгов требуется согласие кредиторов (статья 391 ГК РФ), а должников достаточно будет лишь уведомить о факте передачи их задолженности (статья 382 ГК РФ).
Брать на себя кредиторскую задолженность без дебиторской было бы совершенно неразумно. Поэтому новая УК берет на себя все права и обязательства «старой» перед кредиторами и должниками.
Вы с новым юрлицом подписывали договор?
Если с предыдущей компанией у Вас заключен договор и с их стороны все услуги оказаны, Вы обязаны заплатить задолженность правопреемнику. (при условии переподписания договора на обслуживание вашего дома).

8. Почему управляющая компания угрожает за выброс строительного мусора на мусорку? Законно ли это?

8.1. Добрый день. А за что Вы тогда им платите коммун. Кроме того, сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов в соответствии с «Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме» входит в состав работ по содержанию общего имущества, которым и занимаются управляющие компании.

8.2. Отходы делятся по классам опасности. Есть отходы: твердые коммунальные, строительные, крупногабаритные и пр.виды. Строительный мусор вывозится отдельной машиной и оплачивается по отдельному тарифу.
Вывозом строительных отходов занимаются специализированные компании на основании разовых или постоянных договоров. В дальнейшем они будут складировать на участке, специально отведенном для этих целей до момента переработки.

Граждане могут получить штраф в размере до 2 тысяч рублей, если выбрасывают строительный мусор вместе с бытовыми отходами.

9. Поверка счётчиков была, но документ в управляющую компанию не были поданы. Я не знала об этом. Продолжала платить по счётчику, а квитанции слали по общему. Теперь накопился долг и пени. Угрожают перекрыть подачу воды, если не оплачу. Как быть? Спасибо.

9.1. Здравствуйте.
А причём здесь УК? УК производит начисление по ОДН.
Вам необходимо предоставить в ресурсоснабжающие организации документы о поверке и они должны сделать перерасчёт.

Как наказать управляющую компанию?

Содержать общее имущество в доме – это, прежде всего, задача управляющих организаций, ТСЖ, ЖСК. Однако собственники также не должны находиться в стороне от решения этих важных вопросов. Особенно это касается ситуации, когда УК отказывается должным образом исполнять свои функции по управлению домом. Что делать в конфликтной ситуации, как заставить компанию пойти навстречу жильцам и каков предел ответственности организаций, – в очередном выпуске «Онлайн-приемной».

Следует отметить, что представители управляющих организаций по закону обязаны систематически производить осмотр жилых домов. Должно осуществляться профилактическое обслуживание санитарно-технического оборудования, своевременно производиться текущий ремонт, поддерживаться в порядке подъезды, вестибюли, лестничные клетки, кабины лифтов и другие места общего пользования, а также придомовые территории. УК обязаны также своевременно проводить подготовку домов к зиме. Однако на деле ситуация иногда оказывается далекой от идеала. Так, жильцы многих домов сталкиваются с нежеланием своей управляющей компании исполнять заявки по ремонту или, к примеру, содержать общее имущество в исправном состоянии. В таком случае решать проблему следует через обращение в государственную жилищную инспекцию Воронежской области (улица Плехановская, дом 53, офис 501). Если же в доме есть муниципальные квартиры, то заявление можно написать в муниципальный жилищный контроль (улица Никитинская, дом 50).

Кто, что и кому должен?

Обращение в жилинспекцию станет основанием для проведения проверки со стороны ведомства. Статьей 20 Жилищного кодекса РФ деятельность ГЖИ определяется по трем основным показателям:
• предупреждение;
• выявление;
• пресечение нарушений при использовании и содержании жилья.
Таким образом, инспекторы в ходе проверки обязаны обращать внимание не только на нарушения, отраженные в письменном заявлении граждан, но и фиксировать в акте все недостатки дома, выявленные в процессе осмотра. Между тем, часто представители ГЖИ заявляют, что должны проверять только заявленные жильцами нарушения в работе управляющих организаций. Такая позиция незаконна, и потребители, соответственно, могут обжаловать или опротестовать некачественную работу инспекторов.

Штрафы УК это бремя жильцов?

Если после проверки надзорного органа управляющая организация в установленный срок по-прежнему отказывается исполнить предписание, вступает в силу статья 19.5 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации. В соответствии с ее положениями, УК грозит штраф или дисквалификация на срок до трех лет. Последнее лишает физлицо – руководителя – права управлять компанией, входить в совет директоров, осуществлять предпринимательскую деятельность. Что касается штрафов, здесь интерес вызывают источники их финансирования в управляющей организации. По сообщению юриста одной из УК Воронежа Екатерины Башкиревой, «штрафы компания оплачивает из процента управления (в среднем он составляет 10 % от тарифа «содержание и текущий ремонт»), который оговаривается в договоре с УК». Получается, оплачивается наказание из оборотных средств компании, что однозначно не идет на пользу ее финансовому благосостоянию. Но все же де-факто за проступки коммунальщиков вынуждены платить сами жильцы.

До последней инстанции

На действия или бездействия жилищной инспекции граждане могут пожаловаться непосредственно ее руководителю, советует аналитик по ЖКХ Региональной местной общественной приемной председателя партии «Единая Россия». Однако если и такие действия останутся без последствий, следующая инстанция – правительство Воронежской области. Кроме того, для защиты своих прав граждане имеют право обращаться в городскую прокуратуру (улица Свободы, дом 33). Для этого нужно направить письменную жалобу, в которой описать действия сотрудников жилищной инспекции, нарушивших требования законодательства по проведению проверки работы управляющих организаций.

Осведомлен – значит вооружен: важные статьи КоАП РФ в области жилищных отношений:

• Статья 7.22: Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений;
• Статья 7.23: Нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами;
• Статья 7.23.1: Нарушение требований законодательства о раскрытии информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами (статья утратит силу с 1 мая 2015 года);
• Статья 7.23.2:. Нарушение требований законодательства о передаче технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким многоквартирным домом документов;
• Статья 19.5: Невыполнение в срок законного предписания (постановления, представления, решения) органа (должностного лица), осуществляющего государственный надзор (контроль), муниципальный контроль;
• Статья 9.16: Нарушение законодательства об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.

Статья в действии

Некоторые статьи КоАП РФ в области жилищных отношений практически не используются надзорными органами, хотя являются действенными и затрагивают значимые стороны деятельности управляющих организаций. К примеру, статья 9.16 КоАП РФ применяется, если управляющая организация не принимает мер для внедрения энергосберегающих мероприятий, и предусматривает ответственность за несоблюдение лицами, ответственными за содержание домов, требований энергетической эффективности. Речь идет о необходимости оснащенности МКД приборами учета используемых энергетических ресурсов, проведении обязательных мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности общего имущества.

Как наказать ЖЭК рублем 2704

В конце июня Пленум Верховного суда РФ разъяснил правила коммунальной жизни для управляющих организаций и жителей. Главное, что необходимо помнить жителям – правила предоставления коммунальных услуг ужесточены. Жильцы имеют право не только требовать возмещения убытков при неполноценном предоставлении коммунальных услуг, но и взыскивать компенсацию морального вреда за плохую работу УК.

Прежде чем готовить в ЖЭК претензию за холодную батарею или вырубленное электричество, давайте посмотрим, каков регламент предоставления или отключения этих услуг.

Температура горячей воды должна составлять не менее 60ºС. Внепланово УК может отключать горячую и холодную воду непрерывно только на 4 часа. И не более чем на 8 часов в месяц. Продолжительность планового отключения горячей воды не может превышать 2-х недель.

В случае аварии на магистрали воду имеют право отключить максимум на сутки. За каждый лишний час отключения плата за воду должна сокращаться на 0,15%. Если температура горячей воды ниже нормы, плата за каждые три недостающих градуса сокращается на 0,1%.

Температура воздуха в квартире в отопительный сезон не должна опускаться ниже отметки в 18ºС. Перебои с отоплением не могут превышать за месяц в общей сложности 24 часа. И 8 часов – при единовременном отключении, если в квартире столбик термометра показывает ниже 12 градусов.

Если холоднее 10ºС, то единовременные перебои не могут превысить 4 часа. При перебоях с теплом плата за отопление должна быть снижена за каждый час и каждый недополученный градус на 0,15%.

2 часа – вот допустимый предел перерыва в подаче электроэнергии при наличии двух источников питания. При наличии одного – допускается перерыв в 24 часа. За каждый час превышения нормы оплату должны сократить на 0,15% при отсутствии счетчика.

При скачках напряжения за каждый час перепада ваш счет за электроэнергию должен снизиться на 0,1%.

УК не имеет права прерывать подачу газа более чем на 4 часа в месяц. За каждый час сверх нормы они обязаны сократить оплату на 0,15%. Также необходимо следить за давлением газа. Если оно ниже нормы на 25%, то к оплате сумма должна быть снижена за каждый час на 0,1%.

Если давление ниже нормы на 75%, то гражданин имеет право не оплачивать весь день.

Если из горячего крана бежит холодная вода. Если зимой холодные батареи. Если не убирается мусор и не вывозится снег. Если перебои с водой, светом, газом или отоплением превышают сроки, необходимые на ремонт.

При всех этих и подобных коммунальных неудобствах житель имеет право на возмещение убытков, уплату неустойки, денежную компенсацию морального вреда и штраф в отношении ЖЭКа и коммунальщиков.

Пленум Верховного суда подчеркнул в своем заключении: в таких ситуациях собственники и наниматели также могут добиваться снижения стоимости коммунальных услуг вплоть до полного освобождения от оплаты.

Кроме того, могут претендовать на изменение размера платы за содержание жилого помещения.

Вашим правозащитникам потребуются факты и только факты! А значит, допущенные нарушения со стороны управляющей организации или поставщика услуг необходимо зафиксировать.

Раньше это было гораздо сложнее. Для доказательства плохого обслуживания жителю надо было звонить в управляющую компанию или ресурснику. Писать туда письма. Ждать, когда представитель сподобится прийти и составить акт по факту протечки, перебоев с водой или холодной батареи.

Теперь все проще. Для доказательства низкого качества услуг или факта перебоев в подаче ресурса жители могут использовать аудио- и видеосъемку, показания соседей-свидетелей или заключения экспертов.

Отсутствие вины в оказании услуги ненадлежащего качества или с перерывом доказывается исполнителем коммунальных услуг, а вовсе не жителем, подчеркнул Верховный суд.

После того как факты ненадлежащего предоставления или непредоставления услуги собраны, житель может пожаловаться в Госжилинспекцию. А если ЖЭК не исправился – обратиться за защитой в суд.

Нарушение зафиксировано. Вы выяснили, что сроки устранения протечки, подачи тепла или воды сорваны. Теперь давайте посмотрим, кто и как накажет.

Для начала пишем жалобу непосредственно виновнику – в ЖЭК или поставщику газа-воды-света-тепла. Не забывайте готовить заявление в двух экземплярах. При подаче требуйте на экземпляре, который оставите себе, поставить роспись о принятии.

Если реакция на заявление нулевая и в течение установленных законом сроков виновник не удосужился ответить или принять меры, жалуйтесь в Госжилинспекцию.

ГЖИ обязана провести проверку и предписать виновнику наладить-починить-исправить.

Если предписания не исполнены в срок, то, в соответствии со ст. 19.5 КоАП, должностные лица могут быть оштрафованы на сумму до 2 тысяч рублей или дисквалифицированы сроком до трех лет. Для юридических лиц штрафы составят от 10 до 20 тысяч рублей.

Это, конечно, прекрасно. НО мало какие из управляющих компаний обращают внимание на такие «наказания». Все равно что комариный укус – для ЖЭКа такая кара.

И вот как раз по этой причине Пленум Верховного суда дал еще одно разъяснение. Помимо получения перерасчета за непредоставленные или плохо оказанные коммунальные услуги, житель имеет право обратиться в суд и потребовать от ЖЭКа или ресурсника возместить ему моральный и материальный вред.

В соответствии со ст.151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права, либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в случаях прямо предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

Если такой иск подаст один собственник – возможно, ЖЭК или ресурсник тоже сочтет это комариным укусом. А вот если такой иск подаст весь дом, микрорайон или район города? Это, безусловно, дисциплинирует управляющие и коммунальные организации и лишний раз заставит их подумать: надо ли рисковать, нарушая коммунальные права потребителей, когда на их стороне справедливость и закон.

Источники


  1. Бастрыкин, А.И. Актуальные проблемы теории государства и права. Учебное пособие / А.И. Бастрыкин. — М.: Юнити-Дана, 2014. — 237 c.

  2. Сидорова, Е.В. Используем сервисы Google. Электронный кабинет преподавателя: моногр. / Е.В. Сидорова. — М.: БХВ-Петербург, 2015. — 966 c.

  3. Яковлев, В.Н. Древнеримское и современное российское наследственное право. Рецепция права; М.: Институт практической психологии, 2013. — 128 c.
  4. Севан, О.Г. «Малые Корелы». Архангельский музей деревянного зодчества. История создания, методология, современное состояние / О.Г. Севан. — М.: Прогресс-традиция, 2011. — 909 c.
  5. Руденко, Р. А. Р. А. Руденко. Судебные речи и выступления / Р.А. Руденко. — М.: Юридическая литература, 2016. — 368 c.
Как наказать управляющую компанию
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here